De Huurcommissie heeft op 15 juni 2026 haar nieuwe beleidsboeken gepubliceerd, die gelden vanaf 1 juli 2026. Het beleidsboek woningwaardering zelfstandige woonruimte vervangt de versie van 1 januari 2026. Op 16 juli 2026 volgde een tussentijdse aanpassing over energielabels. In de beleidsboeken legt de Huurcommissie vast hoe zij de puntentelling toepast als een huurder en verhuurder bij haar terechtkomen. Ze worden elk halfjaar bijgewerkt.
Volgens de bijlage over versiebeheer is het grootste deel van de wijzigingen redactioneel. Maar een paar punten veranderen echt iets aan de uitkomst van een zaak. Hieronder staan ze op volgorde van belang voor verhuurders, op basis van een vergelijking van de versies van januari en juli 2026.
Energielabel van na de peildatum kan toch meetellen
Bij een zaak over een huurverlagingsvoorstel kan de Huurcommissie een energielabel dat pas na de peildatum is geregistreerd, toch meenemen in de puntentelling. Tot 16 juli 2026 gold dat het label vóór de ingangsdatum van de huurverlaging moest zijn opgenomen. Dat had de Huurcommissie in december 2025 nog eens bevestigd.
De uitzondering geldt alleen als:
- het label vóór de uitspraak van de Huurcommissie in EP-online is geregistreerd;
- het label overeenkomt met de feitelijke toestand van de woning op de peildatum, dus zonder tussentijdse verbeteringen zoals extra isolatie of zonnepanelen;
- de verhuurder zelf aan de Huurcommissie meldt dat er een nieuw label is en dat aan de voorwaarden is voldaan.
De bewijslast ligt bij de verhuurder. De Huurcommissie noemt als aanleiding een eigen uitspraak (zaaknummer 2515589) en een aantal uitspraken van de rechter.
In de praktijk ziet dat er zo uit. Stel dat je een woning uit 1975 verhuurt waarvan het label in 2025 is verlopen. Zonder geldig label telt de Huurcommissie het bouwjaar, en dat levert bij een woning van vóór 1977 de laagste waardering op. Doet je huurder een huurverlagingsvoorstel, dan kan een label dat je alsnog laat opnemen en registreren voortaan meetellen, zolang de woning sinds de peildatum niet is verbeterd. Het blijft een uitzondering waarover de Huurcommissie per zaak beslist. Bij een toetsing van de aanvangshuur werkt dit niet. Daar moet het label vóór de ingangsdatum van het contract zijn opgenomen. Meer over de punten per label staat bij energielabel en punten.
Vormfouten in een huurverlagingsvoorstel wegen minder zwaar
Een huurverlagingsvoorstel met een fout is niet meer snel van tafel. Het nieuwe beleidsboek zegt dat de vraag is of de fout het de Huurcommissie onmogelijk maakt om over de huurprijs te oordelen. Gevolgen volgen pas als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij door de fout is benadeeld. Zegt de verhuurder daar niets onderbouwds over, dan gaat de Huurcommissie ervan uit dat er geen nadeel is.
Heeft de huurder het voorstel minder dan twee kalendermaanden voor de gewenste ingangsdatum gestuurd, dan stelt de Huurcommissie zelf een latere ingangsdatum vast. Voor de verhuurder betekent dit: reageer op een voorstel inhoudelijk en ga er niet van uit dat een rommelig voorstel vanzelf strandt. Het verzoek moet de huurder binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum indienen, en volgens het beleidsboek is daarop de Algemene termijnenwet van toepassing.
Verhuurder moet verkoeling en opslagen zelf aantonen
Bij verkoeling, opslagen voor monumenten en de nieuwbouwopslag hanteert de Huurcommissie passief beleid. Ze zoekt het niet zelf uit; de verhuurder moet het bewijzen.
Voor verkoeling noemt het beleidsboek nu precies waar het om draait. Een woning die zonder koeling koel genoeg blijft, herken je aan een NTA 8800-label met een laag risico op oververhitting. Dat staat op het uitgebreide label, dat niet openbaar is. Wie die punten wil, moet het label dus zelf aanleveren.
Bij de opslagen is de bewijslast in één paragraaf samengebracht en aangescherpt. Je stuurt tijdig een uitdraai van het monumentenregister of het aanwijzingsbesluit mee. Alleen vermelden dat de woning een monument is, is niet genoeg. Een zogenoemde voorbescherming telt niet. Voor de nieuwbouwopslag verwijst de Huurcommissie naar de BAG, waarin de start van de bouw en de ingebruikname staan.
Kleinere verduidelijkingen in de puntentelling
Een aantal punten is scherper geformuleerd zonder dat de regel verandert:
- Een fietsenstalling telt als buitenruimte. Een parkeerplek voor auto's valt onder de parkeerrubriek.
- Een gemeenschappelijke buitenruimte is een ruimte die bewoners van twee of meer adressen gebruiken. De punten voor privé en gemeenschappelijk worden per soort berekend, opgeteld en afgerond op een kwart punt, tot maximaal 15 punten.
- Bij de WOZ-waarde staat nu een voorbeeld: bij een contract dat op 1 augustus 2026 ingaat, telt de WOZ-waarde die per 1 januari 2026 is vastgesteld.
- Ontbreekt een geldig label, dan neemt de Huurcommissie het bouwjaar uit de BAG.
- Verkeersruimten zoals een hal of gang krijgen geen punten voor hun oppervlakte, wel voor verwarming.
Per 1 januari 2027 verandert het besluit zelf
Het beleidsboek van juli 2026 beschrijft de regels zoals ze in 2026 gelden. Per 1 januari 2027 wijzigt het Besluit huurprijzen woonruimte op een aantal punten (Stb. 2026, 267). De vijf minpunten voor een woning zonder enige buitenruimte, die in het huidige beleidsboek nog staan, vervallen. Woningen die door de WOZ-cap op 186 punten terugvallen, krijgen een WOZ-prijsopslag op de maximale huur, en kleine rijksmonumenten tot 40 m² krijgen meer WOZ-punten. Voor label E komt in het besluit −4 te staan; de Huurcommissie paste dat al toe, omdat de wet −4 voorschrijft en in het besluit door een schrijffout −5 stond. Ook de regel dat buiten de badkamer maar één wastafel per ruimte telt, wordt in het besluit vastgelegd. Een nieuw beleidsboek voor 2027 is nog niet gepubliceerd.
Wat moet je als verhuurder nu doen?
Controleer of je energielabel nog geldig is en of het op de juiste woning staat geregistreerd. Bewaar bewijs van opslagen, verkoeling en de staat van de woning, zodat je dat bij een procedure kunt aanleveren. Maak je een nieuwe puntentelling, gebruik dan de regels van deze versie; de uitleg per rubriek staat op de pagina puntentelling en in puntentelling bij een huurcontract. Met de gratis check zie je waar je woning nu staat.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.