Wat is de puntentelling?
Met de puntentelling bepaal je hoeveel punten een huurwoning waard is volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). Elk onderdeel van de woning levert punten op: de oppervlakte, de verwarming, het energielabel, de keuken, het sanitair, de buitenruimte en de WOZ-waarde. Het totaal bepaalt in welk segment de woning valt en wat de maximale kale huur is.
De regels staan in het Besluit huurprijzen woonruimte. De Huurcommissie legt in haar beleidsboek uit hoe ze die regels toepast. Wij volgen allebei, met de bedragen en delers van regelset 2026.1.
Alle onderdelen met punten
Elk onderdeel wordt eerst op 0,25 punt afgerond. Daarna tellen we op en ronden we het totaal af op hele punten.
| Onderdeel | Regel |
|---|---|
| Oppervlakte vertrekken | 1 punt per m². Een vertrek kleiner dan 4 m² telt als overige ruimte. |
| Oppervlakte overige ruimten | 0,75 punt per m², vanaf 2 m² per ruimte. Hal en gang tellen niet. |
| Verwarming | 2 per verwarmd vertrek; 1 per verwarmde overige ruimte of verkeersruimte, samen maximaal 4. |
| Verkoeling | 1 per verkoeld vertrek, maximaal 2. |
| Energieprestatie | Van -15 (label G) tot 62 (label A++++). Zonder geldig label geldt de bouwjaartabel. Tabel per label |
| Keuken | Aanrecht vanaf 100 cm: 4, vanaf 200 cm: 7 punten. Extra voorzieningen tot maximaal hetzelfde aantal. |
| Sanitair | Toilet 3, wastafel 1, douche 4, bad 6, bad met douche 7. Toilet in de badkamer 2. |
| Buitenruimte | Privé 2 + 0,35 per m²; gedeeld 0,75 per m² gedeeld door het aantal adressen; geen buitenruimte -5; maximaal 15. |
| WOZ-waarde | WOZ ÷ € 16.954 plus WOZ ÷ m² ÷ € 268 (peildatum 1 januari 2025). Reken het uit |
Hoe tellen WOZ-punten?
De WOZ-waarde telt twee keer mee: één keer als totaal en één keer per vierkante meter. In 2026 deel je de WOZ-waarde door € 16.954 en de WOZ-waarde per m² door € 268. Is de WOZ-waarde lager dan € 85.806, dan reken je met dat minimum.
Heeft de woning 187 punten of meer, dan mag de WOZ-waarde maximaal 33% van alle punten opleveren. Zakt de woning door die grens onder de 187 punten, dan krijgt ze 186 punten.
Een lagere WOZ-waarde betekent minder punten. Klopt je WOZ-beschikking niet, dan kun je bezwaar maken. Ken je je punten al, kijk dan in de huurprijstabel.
Rekenvoorbeeld
Een appartement uit 1998 met label B, een balkon en een WOZ-waarde van € 300.000. Uitgerekend met regelset 2026.1.
| Onderdeel | Berekening | Punten |
|---|---|---|
| Oppervlakte vertrekken | 50 m² × 1 | 50 |
| Oppervlakte overige ruimten | 3 m² × 0,75 | 2,25 |
| Verwarming | 4 verwarmde vertrekken; overige en verkeersruimten max 4 | 8 |
| Energieprestatie | label B, meergezins | 30 |
| Keuken | aanrecht 220 cm | 7 |
| Sanitair | 1 toilet, 1 wastafel, 1 douche | 8 |
| Buitenruimte | privé 6 m² | 4 |
| WOZ-waarde | € 300.000 (peildatum 1 januari 2025), 53 m² | 38,75 |
| Totaal | middenhuur | 148 |
Maximale kale huur bij 148 punten: € 967,18 per maand.
Je eigen punten weten?
De quick-check geeft je in 3 minuten een puntenbereik en de maximale huur. De volledige check rekent per ruimte.
Opslagen voor monumenten en nieuwbouw
Sommige woningen mogen een hogere huur hebben dan de tabel aangeeft. De opslag gaat op het bedrag, niet op de punten, en verandert het segment niet.
- Rijksmonument: +35%. Bij een contract van vóór 1 juli 2024: +50 punten.
- Gemeentelijk of provinciaal monument: +15%.
- Beschermd stads- of dorpsgezicht: +5%, alleen bij bouwjaar vóór 1965.
- Nieuwbouw in de middenhuur: +10%, voor 20 jaar na ingebruikname vanaf 1 juli 2024.
Wanneer is de puntentelling verplicht?
Voor elk huurcontract dat ingaat op of na 1 januari 2025 moet je de puntentelling aan de huurder geven. Ontbreekt die, dan kan de gemeente een boete opleggen. Hoe hoog die is, verschilt per gemeente; zie de Wet goed verhuurderschap.
Veelgestelde vragen
Is de puntentelling verplicht bij een huurcontract?
Ja. Voor huurcontracten vanaf 1 januari 2025 moet de verhuurder de puntentelling bij het contract geven. Dat staat in de Wet goed verhuurderschap.
Hoeveel punten is sociale huur?
In 2026 is een zelfstandige woning tot en met 143 punten sociale huur, van 144 tot en met 186 punten middenhuur en vanaf 187 punten vrije sector.
Telt de WOZ-waarde altijd volledig mee?
Nee. Vanaf 187 punten mag de WOZ-waarde maximaal 33% van het totaal opleveren. Daarnaast rekenen we met een minimum-WOZ van € 85.806.
Telt een hal of gang mee voor de oppervlakte?
Nee. Een hal, gang of overloop is verkeersruimte. Die telt niet mee voor de oppervlakte, wel voor de verwarming.
Is de puntentelling hetzelfde als de Huurprijscheck?
De regels zijn dezelfde: het woningwaarderingsstelsel uit het Besluit huurprijzen woonruimte. De Huurprijscheck is de rekenhulp van de Huurcommissie; Klopt mijn verhuur is een onafhankelijke check die ook de andere verhuurregels toetst.