De oppervlakte is de basis van elke puntentelling. Een vertrek levert 1 punt per m² op, een overige ruimte 0,75 punt per m², en hetzelfde aantal m² telt daarna nog een keer mee bij de punten voor de WOZ-waarde. Een paar vierkante meter verkeerd meten scheelt dus al snel een paar punten, en bij een woning rond een segmentgrens is dat precies het verschil.
De meetregels staan in de toelichting bij bijlage I van het Besluit huurprijzen woonruimte (Staatsblad 2024, 194). De Huurcommissie werkt ze uit in haar beleidsboek van juli 2026. Hieronder de regels zoals ze in de praktijk werken.
Vertrek, overige ruimte of verkeersruimte?
Het WWS kent drie soorten binnenruimten, en alleen twee daarvan leveren punten op voor hun oppervlakte. Welke soort een ruimte is, bepaal je vóór je gaat meten.
Vertrekken zijn de woonkamer, slaapkamers, een studeer- of eetkamer, en altijd de keuken, de badkamer en de doucheruimte. Voor woon- en slaapkamers gelden eisen: een begaanbare vloer, vaste wanden, minstens 4 m², over minstens 80% van de lengte 1,50 meter breed, een vrije hoogte van 2,10 meter over minstens de helft van de vloer (of over 11 m²), een raam of glazen deur van minstens 0,50 m², ventilatie naar buiten, en minstens één stopcontact en één lichtpunt. Een ruimte die uitsluitend keuken, badkamer of doucheruimte is, telt volgens het besluit altijd als vertrek.
Overige ruimten zijn onder meer een berging, bijkeuken, wasruimte, kelder, zolder of een eigen garage die niet aan de eisen voor een vertrek voldoen. Ze moeten minstens 2 m² zijn en een begaanbare vloer hebben. Een aparte toiletruimte valt hier ook onder, maar is die kleiner dan 2 m², dan levert de oppervlakte niets op. Het toilet zelf krijgt wel punten bij het sanitair.
Verkeersruimten zijn hal, gang en overloop: ruimten om ergens anders te komen en niet om in te verblijven. Hun oppervlakte telt niet mee. Een verwarmde hal levert wel een punt op bij de verwarming, binnen het maximum dat geldt voor overige ruimten en verkeersruimten samen.
Zo meet je volgens de meetinstructie
De Huurcommissie meet binnenwerks. Het gaat om netto vloeroppervlak, niet om bruto oppervlak met muren erbij. De basisregels:
- Meet van muur tot muur, op een hoogte van 1,50 meter boven de vloer. Die meethoogte geldt ook als de ruimte op vloerniveau groter of kleiner is.
- Reken alle kasten mee die bij de ruimte horen. De plek van de kastdeur bepaalt bij welke ruimte een kast hoort.
- Vloer onder het aanrecht, het bad, de douchebak, de cv-ketel, de boiler en de radiatoren telt gewoon mee.
- Trek verticale koven, schoorsteen- en ventilatiekanalen en standleidingen af. Bij een schoorsteen die naar beneden breder wordt, telt de maat op 1,50 meter.
- Staat er een gas- of elektrameter in een vertrek of een kast daarvan, trek dan 30 bij 60 centimeter af.
- Noteer elke ruimte op twee decimalen, tel alle vertrekken bij elkaar op en rond dat totaal af op hele m². Doe hetzelfde apart voor de overige ruimten. Vanaf 0,50 rond je naar boven af.
Twee ruimten met een brede open doorgang zonder deur kunnen samen één vertrek zijn. Dat is zo als de opening breder is dan de helft van de muur, minstens 0,85 meter breed en 2 meter hoog is, en er geen deurkozijn in zit.
Schuine daken, trappen, erkers en zolders
Onder een schuin of verlaagd plafond telt alleen het deel mee waar het plafond minstens 1,50 meter hoog is. Die hoogte meet je tot het dakbeschot, het zichtbare dakvlak of het zichtbare plafond. Gordingen en balken tellen niet mee.
Een voorbeeld. Een zolderkamer heeft op de vloer een oppervlak van 5,00 bij 4,00 meter. Door het schuine dak is de kamer op 1,50 meter hoogte nog maar 2,60 meter diep. Voor de puntentelling telt dan 5,00 × 2,60 = 13,00 m², niet de 20 m² van de vloer.
Of die 13 m² als vertrek of als overige ruimte telt, hangt van de zolder af. Een zolder is alleen een vertrek als je er via een vaste trap komt, het dak beschoten is (geen zichtbare dakpannen) en de ruimte verder aan de eisen voor een vertrek voldoet, ook die van 2,10 meter vrije hoogte. Is het een overige ruimte zonder vaste trap, dan gaan er 5 punten af van wat de zolder oplevert, maar nooit meer dan de zolder zelf waard is.
Onder een vaste trap telt alleen het deel waar minstens 1,50 meter tussen vloer en onderkant trap zit. Een vlizotrap die in de ruimte inklapt, telt niet mee. Een erker telt mee als die aan de binnenkant minstens 1,50 meter vrije hoogte heeft. Bij een entresol tel je de vloer boven en onder mee, mits ook daar 1,50 meter vrije hoogte is.
Rekenvoorbeeld: een bovenwoning in Leiden
Een verhuurder meet een bovenwoning op. De advertentie van de vorige eigenaar noemde 64 m² gebruiksoppervlakte. Zijn eigen meting op 1,50 meter hoogte:
| Ruimte | Maten (m) | m² | Soort |
|---|---|---|---|
| Woonkamer | 5,20 × 4,10 | 21,32 | vertrek |
| Slaapkamer 1 | 3,60 × 3,05 | 10,98 | vertrek |
| Slaapkamer 2 | 2,80 × 2,60 | 7,28 | vertrek |
| Keuken | 2,40 × 2,95 | 7,08 | vertrek |
| Badkamer | 2,10 × 2,20 | 4,62 | vertrek |
| Berging | 2,10 × 1,80 | 3,78 | overige ruimte |
| Toilet | 0,90 × 1,20 | 1,08 | te klein, geen m²-punten |
| Hal en overloop | verkeersruimte, geen m²-punten |
De vertrekken samen zijn 51,28 m², afgerond 51 m². Bij 1 punt per m² is rubriek 1 dus 51. De berging is 3,78 m², afgerond 4 m², maal 0,75 is 3 punten in rubriek 2. De oppervlakte levert samen 54 op.
Voor de WOZ-punten tel je vertrekken en overige ruimten eerst bij elkaar en rond je pas daarna af: 51,28 plus 3,78 is 55,06, dus 55 m². Met die 55 m² deel je de WOZ-waarde in het tweede deel van de berekening. Hoe dat verder gaat, staat in WOZ-waarde en punten.
Waarom de NEN 2580-oppervlakte hoger uitvalt
Makelaars en de BAG werken met de gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580. Dat is een andere meetmethode dan die van het WWS, en de uitkomst is bijna altijd hoger. Het CBS beschrijft de BAG-gebruiksoppervlakte als het oppervlak inclusief overige functies zoals berging en verkeersruimten, voor zover ze binnen de woning liggen. De hal, de gang en de overloop zitten er dus in.
De puntentelling doet het anders. Ze meet per ruimte, op 1,50 meter hoogte, en laat verkeersruimten weg. Ruimten onder 2 m² en de stukken onder een schuin dak lager dan 1,50 meter vallen er ook uit. In het voorbeeld hierboven blijft van de 64 m² uit de advertentie 55 m² over. Wie de advertentiemaat in de Huurprijscheck invult, telt te veel punten voor de oppervlakte en te weinig voor de WOZ per m².
Twijfel je over een ruimte, maak dan foto's en een schets met maten. In een procedure gaat de Huurcommissie altijd uit van een nieuwe puntentelling door haar eigen onderzoeker. Met je eigen meting en schets kun je een verschil dan onderbouwen.
Na het meten
Met de m² heb je de belangrijkste invoer voor de rest van de telling. De verwarmde vertrekken leveren elk 2 punten op, de keuken en badkamer hebben hun eigen rubrieken (zie punten voor keuken en badkamer), en de oppervlakte gaat mee in de WOZ-punten. Vul alles in de gratis check in voor een eerste uitkomst en het segment. Bij een nieuw huurcontract geef je de telling daarna mee aan de huurder, zoals beschreven in puntentelling bij het huurcontract.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.