Keuken en sanitair leveren samen al snel tien tot dertig punten op. Dat is minder dan de oppervlakte of de WOZ-waarde, maar aan geen enkel deel van de telling kun je als verhuurder zo makkelijk zelf iets veranderen. Een langer aanrecht, een inbouwvaatwasser of een glazen douchewand levert direct punten op. De bedragen hieronder komen uit bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte en het beleidsboek van de Huurcommissie van juli 2026.
Eén regel geldt voor alle punten hieronder: alleen voorzieningen die de verhuurder heeft aangebracht en die vast in de woning zitten, tellen mee. Een losse koelkast of een vaatwasser die de huurder zelf heeft gekocht, levert niets op.
De keuken: eerst de basiseisen
Een keuken krijgt alleen punten als alle basisvoorzieningen aanwezig zijn. Mist er één, dan is de keuken 0 punten waard, ook voor de apparatuur. De Huurcommissie noemt vijf eisen:
- aan- en afvoer van water;
- minstens één vast aansluitpunt om op gas of elektriciteit te koken;
- een aanrechtblad van minstens 1 meter in één stuk, spoelbak en kookplaat meegerekend;
- twee inbouwkasten van elk minstens 50 centimeter breed;
- een waterdichte wandafwerking boven het aanrecht en in de kookhoek tot minstens 1,50 meter vanaf de vloer.
Tegels of waterdichte verf voldoen aan de laatste eis, een plastic zeil niet. Bij een gewone moderne keuken gaat de Huurcommissie ervan uit dat de wand in orde is.
Punten voor de lengte van het aanrecht
De lengte van het aanrecht bepaalt de basispunten van de keuken: 0 punten onder 1 meter, 4 punten van 1 tot 2 meter, en 7 punten bij 2 meter of meer.
Je meet over het midden van het bovenblad, met ingebouwde spoelbak en kookplaat erbij. Een los werkblad dat niet direct op het aanrecht aansluit, telt ook mee. Bij een hoekaanrecht tel je de lange zijde van het lange deel op bij de lange zijde van het korte deel. Bij een kookeiland telt de lange zijde. Steekt het blad uit boven een plek waar een koelkast of vaatwasser kan staan, en zitten daar de aansluitingen, dan meet je dat stuk mee.
Het verschil tussen 1,95 en 2,05 meter is dus 3 punten. Bij een nieuwe keuken is dat een maat om op te letten.
Extra punten voor keukenvoorzieningen
Bovenop de basispunten krijg je punten voor ingebouwde apparatuur en een paar andere voorzieningen. Het maximum is gelijk aan de basispunten: bij een aanrecht van 1 tot 2 meter dus 4 extra, vanaf 2 meter 7 extra.
| Voorziening | Punten |
|---|---|
| Inbouw afzuiginstallatie (afzuigkap of recirculatie met koolstoffilter) | 0,75 |
| Inbouw kookplaat inductie | 1,75 |
| Inbouw kookplaat keramisch | 1 |
| Inbouw kookplaat gas | 0,50 |
| Inbouw koelkast | 1 |
| Inbouw vrieskast | 0,75 |
| Inbouw oven elektrisch | 1 |
| Inbouw oven gas | 0,50 |
| Inbouw magnetron | 1 |
| Inbouw vaatwasmachine | 1,50 |
| Extra kastruimte boven het minimum, per 60 cm breed en minstens 60 cm hoog | 0,75 |
| Eénhandsmengkraan | 0,25 |
| Thermostatische mengkraan | 0,50 |
| Kokendwaterfunctie | 0,50 erbij |
Een apparaat met twee functies telt twee keer. Een inbouw combimagnetron levert dus de punten van een oven en van een magnetron op. Een koel-vriescombinatie telt alleen dubbel als koelkast en vriezer elk een eigen deur hebben; een koelkast met een vriesvakje is gewoon een koelkast.
Voorbeeld 1. Een appartement in Nijmegen heeft een hoekkeuken: het lange deel is 1,80 meter, het korte deel 0,90 meter. Samen 2,70 meter, dus 7 basispunten. Ingebouwd zijn een inductiekookplaat (1,75), een afzuigkap (0,75), een koelkast (1), een combimagnetron (1 voor de oven en 1 voor de magnetron), een vaatwasser (1,50) en een eenhandsmengkraan (0,25). Dat is samen 7,25. Het maximum is 7, dus de keuken krijgt 7 plus 7 is 14 punten.
Voorbeeld 2. Het beleidsboek geeft zelf een voorbeeld met een aanrecht van 1,60 meter (4 punten), een inductiekookplaat, afzuiging, een elektrische oven en een inbouwkoelkast. De extra's zouden samen 4,5 punt zijn, maar worden afgetopt op 4. Totaal voor de keuken: 4 plus 4.
Sanitair: toilet, wastafel, douche en bad
Sanitair krijgt punten in elke ruimte waar het hoort, niet alleen in de badkamer. Een douche in een slaapkamer telt ook. De basispunten zijn:
| Voorziening | Punten |
|---|---|
| Staand toilet in een toiletruimte | 3 |
| Staand toilet in de badkamer | 2 |
| Hangend toilet in een toiletruimte | 3,75 |
| Hangend toilet in de badkamer | 2,75 |
| Wastafel in de badkamer | 1 per wastafel |
| Wastafel in een andere ruimte | maximaal 1 per ruimte |
| Meerpersoonswastafel (minstens 70 cm, twee kranen) | 1,50 |
| Douche | 4 |
| Bad | 6 |
| Bad met douche | 7 |
Een toilet buiten een toiletruimte of badkamer krijgt geen punten. Een spoelbak in het aanrecht is geen wastafel, behalve bij een aanrecht korter dan 1 meter. Een bidet of een wasbak met een douche erboven telt ook niet als wastafel. Een bad telt als een volwassene er in een normale zithouding in kan zitten. Zit er een (hand)douche aan het bad, dan telt die douche niet nog eens apart.
De regel dat buiten de badkamer maar één wastafel per ruimte telt, staat per 1 januari 2027 ook letterlijk in het Besluit huurprijzen woonruimte (Stb. 2026, 267). Een wastafel levert dan maximaal 1 punt per ruimte op en een meerpersoonswastafel maximaal 1,50, steeds met uitzondering van de badkamer. Staan een gewone wastafel en een meerpersoonswastafel samen in een andere ruimte dan de badkamer, dan telt alleen de meerpersoonswastafel. In de badkamer tellen ze allebei. Een wastafel telt bovendien alleen in een toegankelijke ruimte met een begaanbare vloer en minstens 1,50 meter hoogte.
Extra punten in de badkamer
Een bad- of doucheruimte kan extra punten krijgen als de ruimte zelf aan eisen voldoet: een waterdichte vloer, over minstens de helft van de vloer 2,00 meter vrije hoogte, waterdichte wanden tot 1,50 meter bij een bad en 1,80 meter bij een douche, een wastafel met mengkraan en spiegel, en een douche of bad met warm en koud water.
| Extra voorziening | Punten |
|---|---|
| Bubbelfunctie van het bad | 1,50 |
| Vaste, volledige douche-afscheiding (glazen wand of deuren, geen gordijn) | 1,25 |
| Handdoekradiator | 0,75 |
| Ingebouwd kastje met wastafel | 1 |
| Kastruimte van minstens 40 bij 40 cm | 0,75, één keer |
| Stopcontact, maximaal twee per wastafel | 0,25 |
| Eénhandsmengkraan | 0,25 |
| Thermostatische mengkraan | 0,50 |
Ook hier is er een plafond. De extra's samen zijn nooit meer waard dan de punten voor douche, bad en bad met douche in de woning bij elkaar.
Voorbeeld 3. Een eengezinswoning in Breda heeft een aparte toiletruimte met een hangend toilet en een fonteintje: 3,75 plus 1. De badkamer heeft een inloopdouche (4) en een wastafel (1). Aan extra's zijn er een glazen douchewand (1,25), een handdoekradiator (0,75), een wastafelmeubel (1), een thermostatische douchekraan (0,50), een eenhandsmengkraan op de wastafel (0,25) en twee stopcontacten bij de wastafel (0,50). Dat is 4,25, maar de enige douche is 4 punten waard, dus de extra's worden 4. Het sanitair komt uit op 3,75 + 1 + 4 + 1 + 4 = 13,75.
Had dezelfde badkamer een bad met douche gehad, dan was het plafond 7 en telden de extra's volledig mee.
Waar je op let bij keuken en badkamer
Kijk bij een verbouwing naar de drempels. Een aanrecht van net onder de 2 meter, een tweede douche of een bad in plaats van alleen een douche verhoogt niet alleen de basispunten, maar ook het plafond voor de extra's. Omgekeerd heeft een dure inbouwkoelkast weinig zin als het plafond al vol zit.
Tel ook niet dubbel. Een fonteintje in het toilet is 1 punt, een tweede wastafel in dezelfde toiletruimte levert niets extra op. En ga na of de keuken aan alle basiseisen voldoet: twee onderkasten van 50 centimeter klinkt vanzelfsprekend, maar in een kleine studio ontbreekt het nog weleens.
De keuken en de badkamer tellen bovendien mee als vertrek voor de oppervlakte en voor de verwarming. Hoe je ze meet, staat in woonoppervlakte meten voor de puntentelling. Wil je weten wat al deze punten samen betekenen voor de maximale huur, vul dan de gratis check in of kijk bij de maximale huur per punt. Bij een nieuw contract geef je de complete telling aan de huurder, zie puntentelling bij het huurcontract.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.