Bij elk huurcontract dat je sinds 1 januari 2025 afsluit, hoort een puntentelling. Je geeft de huurder schriftelijk het aantal WWS-punten van de woning op de ingangsdatum van het contract en de maximale huurprijs die bij dat puntental hoort. Het maakt niet uit of je sociale huur, middenhuur of vrije sector verhuurt, en ook niet of je één woning hebt of twintig.
Dat de huur in de middenhuur aan een maximum zit, weten de meeste verhuurders inmiddels. Dat je het puntental ook zwart op wit moet overhandigen als je zeker weet dat de woning ruim boven de grens zit, wordt vaker over het hoofd gezien.
Waar staat de plicht om een puntentelling te geven?
De plicht staat in de Wet goed verhuurderschap, artikel 2, tweede lid, onderdeel e, onder 6°. Dat onderdeel is toegevoegd door de Wet betaalbare huur (Staatsblad 2024, 193). Het hoort bij de informatieplicht: de lijst met dingen die je de huurder schriftelijk moet laten weten, zoals de borg, het contactpunt en het gemeentelijke meldpunt.
De wettekst noemt drie dingen die je moet geven:
- de waardering van de kwaliteit van de woonruimte, dus het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel, op de datum waarop het huurcontract ingaat;
- de maximale huurprijs die bij dat puntental hoort;
- als er een prijsopslag geldt, bijvoorbeeld voor een monument of nieuwbouw in de middenhuur, de bewijsstukken waaruit blijkt dat die opslag van toepassing is.
Een overgangsbepaling in dezelfde wet regelt dat dit onderdeel alleen schriftelijk hoeft voor huurovereenkomsten die na de inwerkingtreding zijn gesloten. Voor de puntentelling was dat 1 januari 2025, een half jaar na de rest van de Wet betaalbare huur (Huurcommissie, 19-12-2024).
Geldt het ook voor de vrije sector en voor oude contracten?
Ja voor de vrije sector, nee voor contracten die al liepen. De Huurcommissie schrijft letterlijk dat de plicht ook geldt als uit de puntentelling blijkt dat de woning in de vrije sector mag worden verhuurd. Volkshuisvesting Nederland bevestigt dat het gaat om alle nieuwe huurcontracten die op of na 1 januari 2025 zijn afgesloten.
Of een woning vrije sector is, hangt af van het puntental: tot en met 143 punten is het sociale huur, van 144 tot en met 186 punten middenhuur, vanaf 187 punten vrije sector. Zonder telling kan de huurder niet nagaan of de huur die hij betaalt mag. Met de telling wel.
Een contract dat je vóór 1 januari 2025 tekende, valt niet onder de schriftelijke plicht. Verleng je een contract niet maar sluit je met dezelfde huurder een nieuw contract, dan is dat wel een nieuw huurcontract. Kamerverhuur valt er ook onder: bij een kamer gebruik je het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte, met een eigen telling.
Wat moet er in de puntentelling staan?
Een bruikbare puntentelling laat per rubriek zien hoe je aan het totaal komt, niet alleen het eindgetal. De wet schrijft geen vast formulier voor, maar de Huurcommissie en het ministerie verwijzen allebei naar de uitdraai van de Huurprijscheck. Die bevat de rubrieken zoals de wet ze kent:
- oppervlakte van de vertrekken en de overige ruimten;
- verwarming en eventuele verkoeling;
- energieprestatie (label of bouwjaartabel);
- keuken en sanitair;
- buitenruimte en eventuele gemeenschappelijke ruimten of parkeerplekken;
- de punten voor de WOZ-waarde;
- het totaal, het segment en de maximale kale huur.
Zet daarbij de peildatum en de WOZ-waarde die je hebt gebruikt. Bij een huurcontract dat op 1 augustus 2026 ingaat, reken je met de WOZ-waarde uit de beschikking van 2026, met waardepeildatum 1 januari 2025 (Beleidsboek Huurcommissie, juli 2026). Gebruik je een opslag, voeg dan een uitdraai uit het monumentenregister of de BAG-gegevens van de nieuwbouw toe. Hoe dat werkt lees je in opslagen voor monumenten en nieuwbouw.
Je mag de telling als bijlage bij het huurcontract voegen. Volkshuisvesting Nederland noemt dat uitdrukkelijk als mogelijkheid. Veel verhuurders nemen hem op in dezelfde informatiebrief waarin de rest van de informatieplicht staat; een voorbeeld vind je in de informatiebrief voor de huurder.
Hoe maak je de puntentelling?
De Huurprijscheck van de Huurcommissie is de route die het ministerie noemt. Je hebt nodig:
- de WOZ-waarde van de woning (WOZ-waardeloket of je beschikking);
- het energielabel, of anders het bouwjaar;
- de oppervlakte van alle ruimten, ook van de badkamer en de keuken;
- de lengte van het aanrecht en een lijst van de ingebouwde keuken- en badkamervoorzieningen;
- de afmetingen van balkon, tuin, berging of garage.
Meet zorgvuldig. De meeste verschillen tussen een telling van de verhuurder en die van de Huurcommissie ontstaan bij de oppervlakte: hal en gang tellen niet mee, en onder een schuin dak telt alleen het deel waar je minstens 1,50 meter hoogte hebt. Dat staat uitgewerkt in woonoppervlakte meten voor de puntentelling. De Huurcommissie zegt er zelf bij dat de uitkomst van de check kan afwijken door een meetfout of een verkeerd begrepen vraag. In een procedure maakt een onderzoeker van de Huurcommissie altijd een nieuwe telling.
Wil je eerst snel weten in welk segment de woning valt en welke huur maximaal kan, doe dan eerst de gratis check. Voor het huurcontract zelf gebruik je daarna de officiële uitdraai.
Een voorbeeld uit de praktijk
Een verhuurder in Haarlem verhuurt per 1 november 2026 een bovenwoning. De Huurprijscheck komt uit op 160 punten. Dat is middenhuur. Bij 160 punten hoort in 2026 een maximale kale huur van € 1.049,57 (BZK, 25-11-2025). In de bijlage bij het contract staan de telling per rubriek, het totaal van 160 punten, het segment en dat bedrag van € 1.049,57. Vraagt de verhuurder minder, dan staat in het contract de afgesproken huur en in de bijlage het maximum. Beide horen erin.
Stel dat dezelfde verhuurder ook een ruim appartement heeft dat ruim boven de grens uitkomt, op 210 punten. Daar geldt geen wettelijk maximum, want alles boven 186 punten is vrije sector. De telling geeft hij toch, met het puntental dat aantoont dat het vrije sector is.
Wat als je de puntentelling vergeten bent?
Geef hem alsnog, schriftelijk, en bewaar een bewijs dat de huurder hem heeft ontvangen. De wet zegt dat je de informatie bij een nieuw contract moet geven; hoe eerder je het herstelt, hoe kleiner het probleem.
Het toezicht ligt bij de gemeente. Sinds 1 januari 2025 mogen gemeenten handhaven op de Wet goed verhuurderschap en de nieuwe huurprijsregels, en zij bepalen zelf hoe: met een waarschuwing, een last onder dwangsom of een boete (Volkshuisvesting Nederland). De hoogte van een boete verschilt per gemeente en hangt af van de vraag of je bedrijfsmatig verhuurt. Een overzicht staat bij boetes onder de Wet goed verhuurderschap.
Los van de boete is er een tweede reden om het op orde te hebben. Een huurder kan binnen 6 maanden na de start van het huurcontract de aanvangshuur laten toetsen door de Huurcommissie. Heeft de woning bij nader inzien minder punten dan je dacht, dan kan de huur omlaag. Een eigen telling die je bij het contract hebt gegeven, laat in ieder geval zien waar je van uitging. Meer daarover in de 6-maandenregel voor de aanvangshuur.
Moet je een nieuwe telling geven bij een huurverhoging?
Nee, de schriftelijke plicht hoort bij het aangaan van het huurcontract. Bij de jaarlijkse huurverhoging gelden andere regels: een maximumpercentage per segment en een tijdige brief. Houd de telling wel actueel voor jezelf. Na een renovatie, een nieuw energielabel of een nieuwe WOZ-beschikking kan het puntental veranderen, en bij een volgende huurder heb je dan meteen de juiste uitdraai.
Dat geldt zeker rond de jaarwisseling. Per 1 januari 2027 verandert het puntenstelsel zelf (Stb. 2026, 267): de vijf minpunten voor een woning zonder enige buitenruimte vervallen, een woning die door de WOZ-cap op 186 punten terugvalt krijgt een WOZ-prijsopslag op de maximale huur, en kleine rijksmonumenten tot 40 m² krijgen meer punten voor de WOZ-waarde. Tegelijk gaat de huurprijstabel van 2027 in. Een telling uit 2026 is voor een contract dat in 2027 ingaat dus niet meer bruikbaar; maak voor dat contract een nieuwe.
Bij twijfel over een onderdeel, bijvoorbeeld of een zolder een vertrek is of welke WOZ-waarde je moet gebruiken, kijk je in het beleidsboek van de Huurcommissie of vraag je het de Huurcommissie zelf.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.