Een huurder kan binnen zes maanden na de ingangsdatum van zijn huurcontract de Huurcommissie vragen om de afgesproken aanvangshuur te toetsen. Dat staat in artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek. De Huurcommissie maakt dan een eigen puntentelling. Is de afgesproken huur hoger dan wat bij die punten hoort, dan stelt ze een lagere aanvangshuur vast, met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum.
Voor jou als verhuurder betekent het dat een nieuw contract het eerste halfjaar niet helemaal vastligt. Ook als de huurder getekend heeft en de huur netjes betaalt.
Hoe werkt de toetsing van de aanvangshuur?
De huurder dient een verzoekschrift in bij de Huurcommissie, binnen zes maanden na de ingangsdatum van het contract. Dat is een fatale termijn: de Huurcommissie kan hem niet verlengen, en een verzoek dat te laat binnenkomt, wordt niet-ontvankelijk verklaard (Beleidsboek woningwaardering, juli 2026, §3.1.1.1). Het verzoek mag ook al vóór de ingangsdatum worden ingediend. Alleen de huurder kan deze procedure starten; als verhuurder kun je niet zelf om een toetsing van de aanvangshuur vragen.
Daarna gaat het zo:
- De Huurcommissie stuurt een onderzoeker naar de woning. Die stelt een puntentelling op naar het woningwaarderingsstelsel.
- Peildatum is de ingangsdatum van het contract. De woning wordt beoordeeld zoals ze toen was, inclusief het energielabel en de WOZ-waarde van dat moment.
- De onderzoeker kijkt ook of er bij de start ernstige onderhoudsgebreken waren. De huurder hoeft die niet eerst bij jou te hebben gemeld.
- De Huurcommissie doet uitspraak: de huur is redelijk, of niet redelijk en dan noemt ze de huur die wel redelijk is.
- Ben je het er niet mee eens, dan kun je binnen acht weken na verzending van de uitspraak de kantonrechter vragen te beslissen. Doe je dat niet, dan is de uitspraak bindend.
De huur gaat door deze procedure nooit omhoog. Ligt de maximale huur hoger dan wat je hebt afgesproken, dan blijft de afgesproken huur gewoon staan.
Geldt de 6-maandenregel ook in de middenhuur en de vrije sector?
Ja. Elke huurder kan binnen zes maanden de aanvangshuur laten toetsen, ongeacht de hoogte van de huur (Huurcommissie, Wet betaalbare huur). Wat de Huurcommissie toetst, verschilt wel per situatie.
In de sociale huur en de middenhuur toetst ze of de huur niet hoger is dan het maximum bij het puntenaantal. Dat is de kern van de Wet betaalbare huur: sinds 1 juli 2024 geldt dat maximum voor alle woningen tot en met 186 punten.
In de vrije sector kijkt ze of de woning echt 187 punten of meer heeft. Is dat zo, dan is de afgesproken huur redelijk, hoe hoog die ook is. Komt de woning op 186 punten of minder uit, dan is de huur niet redelijk en verlaagt de Huurcommissie hem naar het maximum bij dat puntenaantal. Het contract valt daarna onder de regels voor gereguleerde huur (Beleidsboek woningwaardering, juli 2026, §3.1.2.2). Woningen net boven de grens zijn daarom het kwetsbaarst.
Eén verschil: blijken zowel de afgesproken huur als de maximaal redelijke huur boven de vrijesectorgrens te liggen, dan doet de Huurcommissie geen uitspraak over onderhoudsgebreken.
Wanneer kan een huurder de aanvangshuur niet laten toetsen?
De procedure is alleen bedoeld voor het eerste huurcontract tussen deze huurder en deze verhuurder voor deze woning. De Huurcommissie verklaart het verzoek niet-ontvankelijk als:
- dezelfde huurder en verhuurder na het eerste contract een nieuw contract voor dezelfde woning sluiten;
- een zittende huurder een nieuw contract sluit met een nieuwe verhuurder, bijvoorbeeld na verkoop van de woning;
- een tijdelijk contract na afloop doorloopt als contract voor onbepaalde tijd, omdat de verhuurder het einde niet heeft aangezegd;
- de huurder huurt op grond van medehuur of voortzetting na overlijden, of via een machtiging van de kantonrechter.
Voor tijdelijke contracten bestond een langere termijn: tot zes maanden na het einde van het contract. Die geldt alleen nog voor tijdelijke contracten van maximaal twee jaar die vóór 1 juli 2024 zijn getekend. Voor tijdelijke contracten van op of na 1 juli 2024 geldt gewoon de termijn van zes maanden na de ingangsdatum (Beleidsboek woningwaardering, juli 2026). Wanneer je nog tijdelijk mag verhuren, lees je in uitzonderingen voor een tijdelijk huurcontract.
Wat kan de huurder na de zes maanden nog?
Na zes maanden kan de huurder nog steeds een lagere huur afdwingen, maar dan alleen voor de toekomst. Hij doet je een schriftelijk voorstel tot huurverlaging met een puntentelling erbij, minstens twee kalendermaanden voor de gewenste ingangsdatum. Ga je niet akkoord of reageer je niet, dan kan hij tot zes weken na die ingangsdatum naar de Huurcommissie.
In de sociale huur kan dat altijd. In de middenhuur en de vrije sector kan het bij contracten die op of na 1 juli 2024 zijn getekend (Rijksoverheid, stappenplan woning huren). Te veel betaalde huur van vóór de ingangsdatum van de verlaging krijgt de huurder dan niet terug. Bij een oud geliberaliseerd contract van vóór 1 juli 2024 kan de huurder dit alleen als de woning op punten eigenlijk sociale huur is. Meer over oude contracten op de pagina overgangsrecht.
Rekenvoorbeeld: welke tabel geldt bij een contract rond de jaarwisseling?
Een verhuurder in Delft tekent half december 2026 een contract voor onbepaalde tijd, met ingangsdatum 1 januari 2027. Hij vraagt € 1.228,07 kale huur, het maximum bij 186 punten in 2026, omdat hij uitgaat van 186 punten.
De huurder dient in mei 2027 een verzoek in, ruim binnen de termijn die loopt tot 1 juli 2027. De onderzoeker komt uit op 180 punten, onder meer omdat de berging niet als vertrek telt. Peildatum is de ingangsdatum, dus de tabel van 2027 geldt: bij 180 punten is de maximale kale huur per 1 januari 2027 € 1.220,91. De Huurcommissie stelt de aanvangshuur op dat bedrag vast vanaf 1 januari 2027. De verhuurder betaalt het verschil over de maanden januari tot en met de uitspraak terug.
Was het contract op 1 december 2026 ingegaan, dan gold de tabel van 2026. Bij 180 punten is dat € 1.186,84, en zou het verschil per maand ruim vijf keer zo groot zijn.
Rond de jaarwisseling verandert niet alleen de tabel. Per 1 januari 2027 wijzigt ook de puntentelling zelf (Staatsblad 2026, 267): de minpunten voor een woning zonder buitenruimte vervallen, label E krijgt een andere waardering en voor woningen die door de WOZ-cap op 186 punten terugvallen komt er een opslag op de maximale huur. Bij een ingangsdatum in 2027 telt de Huurcommissie dus met die nieuwe regels, ook als je het contract in 2026 hebt getekend. Meer over de puntengrens staat in de grens tussen middenhuur en vrije sector.
Wat betekent de 6-maandenregel voor jou als verhuurder?
Zorg dat de huur vanaf de eerste dag klopt met een puntentelling die je kunt onderbouwen. Sinds 1 januari 2025 moet je die puntentelling bij elk nieuw contract toch al aan de huurder geven, ook in de vrije sector; zie puntentelling bij het huurcontract. Meet de woning na, bewaar het energielabel en de WOZ-beschikking van het moment van ingang, en maak foto’s van keuken, badkamer en buitenruimte.
Houd er ook rekening mee dat een te hoge huur niet alleen een kwestie tussen jou en de huurder is. De gemeente kan sinds 1 januari 2025 een boete opleggen als je meer vraagt dan de maximale huur; zie de gevolgen van een te hoge huur. Wie in het eerste halfjaar zelf een fout ontdekt, kan de huur beter direct corrigeren dan wachten tot de huurder het doet. De gratis check rekent de punten en de maximale huur voor je woning door, met de tabel die op de ingangsdatum geldt.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.