Een zelfstandige woning valt in de vrije sector als ze 187 WWS-punten of meer heeft. Met 186 punten of minder geldt een maximale huur: tot en met 143 punten die van de sociale huur, van 144 tot en met 186 punten die van de middenhuur. Die grens geldt voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn getekend.
Voor de huurprijs betekent dat: boven de 186 punten mag je de aanvangshuur vrij afspreken. Daaronder niet, hoe hoog de markthuur in je stad ook is.
Waar ligt de grens tussen middenhuur en vrije sector?
De grens ligt tussen 186 en 187 punten. Het bedrag dat bij 186 punten hoort, heet de liberalisatiegrens. In 2026 is dat € 1.228,07 kale huur per maand, per 1 januari 2027 wordt het € 1.263,32 (Volkshuisvesting Nederland, 07-10-2026).
Bij contracten van na 1 juli 2024 tellen de punten, niet alleen het bedrag. Een woning met 170 punten wordt geen vrijesectorwoning doordat je er fors meer dan € 1.228,07 voor vraagt. De Huurcommissie verlaagt die huur dan naar het maximum bij 170 punten.
Andersom kan ook. Vraag je voor een woning met ruim boven de 187 punten een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens, dan plaatst de Huurcommissie het contract op basis van die aanvangshuur in de middensector (Beleidsboek woningwaardering, juli 2026). Voor dat contract gelden dan de regels van de middenhuur, bijvoorbeeld voor de jaarlijkse huurverhoging.
Voor contracten van vóór 1 juli 2024 werkt het anders. Daar telt alleen de aanvangshuur ten opzichte van de liberalisatiegrens op de datum van het contract. Een contract uit 2023 met een aanvangshuur boven de toen geldende grens is en blijft vrije sector, tenzij de woning op punten eigenlijk sociale huur is. Meer daarover op de pagina overgangsrecht.
Waarom halen woningen met een hoge WOZ-waarde de 187 punten soms niet?
Omdat de WOZ-punten sinds de Wet betaalbare huur zijn begrensd. Komt een woning op 187 punten of meer, dan mag het aandeel van de WOZ-punten in het totaal niet groter zijn dan 33 procent (Staatsblad 2024, 194, bijlage I rubriek 11). Ligt het aandeel hoger, dan worden de WOZ-punten teruggebracht. Valt de woning daardoor onder de 187 punten, dan krijgt ze 186 punten. Per 1 januari 2027 krijgt zo'n woning een WOZ-prijsopslag op de maximale huur: ze blijft middenhuur, maar met een hoger plafond (Stb. 2026, 267).
Die regel raakt vooral kleinere appartementen in Amsterdam, Utrecht en andere dure steden: weinig vierkante meters, een eenvoudige keuken, maar een hoge WOZ-waarde. Zonder die begrenzing zouden ze ruim in de vrije sector zitten. Met de begrenzing blijven ze vaak steken op 186 punten, dus middenhuur. Er is een uitzondering voor kleine nieuwbouwwoningen tot 40 m² met bouwjaar 2018 tot en met 2022 in de regio’s Amsterdam en Utrecht. Hoe de WOZ-punten precies worden berekend, staat in WOZ-waarde en punten.
Rekenvoorbeeld: twee woningen rond de grens
Woning 1 is een eengezinswoning in Amersfoort. Zonder de WOZ-rubriek komt ze op 130 punten. De WOZ-waarde levert 70 punten op, samen 200 punten. Het WOZ-aandeel is dan 35%, dus te hoog. De WOZ-punten mogen niet meer zijn dan 130 × 0,33 / 0,67 = 64,03, naar beneden afgerond 64. Het totaal wordt 194. Dat is boven de 186, dus vrije sector. De verhuurder mag de aanvangshuur vrij afspreken.
Woning 2 is een appartement in Utrecht. Zonder de WOZ-rubriek komt het op 120 punten, met de WOZ-waarde erbij ook op 200. Hier levert de WOZ-waarde 40 procent van het totaal. Na begrenzing blijven er 59 WOZ-punten over en komt het totaal op 179. Omdat de begrenzing de woning onder de 187 duwt, geldt de regel uit het besluit: de woning krijgt 186 punten. De maximale kale huur is in 2026 dan € 1.228,07.
Voor een contract dat op of na 1 januari 2027 ingaat, pakt woning 2 anders uit. Ze houdt 186 punten en blijft middenhuur, maar krijgt de nieuwe WOZ-prijsopslag uit artikel 8b van het Besluit huurprijzen woonruimte. De maximale huur wordt dan het bedrag dat in de tabel van 2027 hoort bij 200 punten, het puntental zonder begrenzing: € 1.362,19 in plaats van € 1.263,32. Het is hetzelfde voorbeeld dat de nota van toelichting bij het besluit gebruikt, daar met de bedragen van 2026 (€ 1.324,18 in plaats van € 1.228,07).
Het verschil is dus groot: de eerste woning is vrij, de tweede zit precies op de bovengrens van de middenhuur. Een paar punten extra door een beter energielabel of een betere keuken kunnen woning 2 over de grens tillen, omdat de WOZ-punten dan ook meer ruimte krijgen. In dit voorbeeld is dat al zo bij zes punten meer in de overige rubrieken: 126 plus 62 WOZ-punten is 188. Met de tool huursegment bepalen zie je snel waar je woning uitkomt.
Wat betekent vrije sector voor je huurprijs?
In de vrije sector spreek je de aanvangshuur vrij met de huurder af. Er is geen tabel waar je aan vastzit. Wel heb je nog steeds een paar verplichtingen.
Je moet bij elk nieuw contract een puntentelling meegeven, ook als die uitkomt op vrije sector (Huurcommissie, 19-12-2024). Die puntentelling is precies het bewijs dat je woning 187 punten of meer heeft. Sla hem goed op, met foto’s en het energielabel van dat moment.
De huurder kan bovendien binnen zes maanden na de ingangsdatum de aanvangshuur laten toetsen door de Huurcommissie (Rijksoverheid, stappenplan woning huren). De Huurcommissie telt dan zelf de punten. Komt die uit op 187 of meer, dan is de huur redelijk, wat je ook hebt afgesproken. Komt ze uit op 186 of minder, dan verlaagt ze de huur naar het maximum bij dat puntenaantal, met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum. Hoe dat in zijn werk gaat, lees je in de 6-maandenregel voor de aanvangshuur.
Bij contracten die op of na 1 juli 2024 zijn getekend, kan de huurder ook na die zes maanden nog huurverlaging vragen op grond van punten. Die verlaging geldt dan alleen voor de toekomst. Een woning die door een verlopen energielabel of een lagere WOZ-waarde onder de 187 punten zakt, is dus niet voor altijd veilig.
Hoeveel mag de huur in de vrije sector stijgen?
In 2026 mag de huur van een vrijesectorwoning met maximaal 4,4% stijgen. Dat percentage is het laagste van de inflatie (3,4%) en de cao-loonontwikkeling (5,1%) over december 2024 tot december 2025, plus één procentpunt (Rijksoverheid, 15-12-2025).
Een paar regels gelden daarbij altijd. De verhoging mag maar één keer per jaar. Ze moet in het huurcontract zijn afgesproken. Staat er in het contract een lager percentage, dan geldt dat lagere percentage. Staat er een hoger percentage in, dan mag je toch niet boven de 4,4% uitkomen. Het percentage voor 2027 wordt in december bekendgemaakt.
Vergelijk dat met de middenhuur, waar in 2026 maximaal 6,1% geldt, maar waar de huur nooit boven het maximum bij het puntenaantal mag komen. In de vrije sector is er geen plafond voor het bedrag, alleen voor de stap per jaar.
Waar moet je op letten als je dicht bij 187 punten zit?
Zit je woning tussen ongeveer 180 en 190 punten, dan beslissen kleine dingen over het segment. De belangrijkste:
- Het energielabel. Een label dat verloopt, valt terug op de bouwjaartabel, en een slecht label geeft minpunten. Zie wat een energielabel E, F of G doet met je huur.
- De WOZ-waarde. Een nieuwe WOZ-beschikking kan je punten laten dalen of stijgen, en de begrenzing van een derde werkt pas vanaf 187 punten.
- De oppervlakte. De meting voor de puntentelling valt bijna altijd lager uit dan de NEN 2580-oppervlakte uit een verkoopbrochure of de BAG, omdat hal en gang niet meetellen. Zie woonoppervlakte meten.
- Het moment van tekenen. De punten worden beoordeeld naar de toestand op de ingangsdatum van het contract.
Twijfel je, laat dan een volledige puntentelling maken voordat je de huurprijs in een advertentie zet. De gratis check rekent de punten uit, geeft het segment en laat zien welke huur en welke verhoging passen.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.