De WOZ-waarde is in de puntentelling vaak de grootste losse post. Bij een appartement in een stad komt een flink deel van alle punten uit rubriek 11, de punten voor de WOZ-waarde. Hoe hoog dat aandeel precies wordt, reken je in 2026 uit met twee vaste delers uit de Staatscourant: € 16.954 en € 268 (Stcrt. 2025, 43660).
Hoe werkt de berekening van de WOZ-punten?
De WOZ-punten bestaan uit twee delen die je optelt. Het eerste deel kijkt naar de WOZ-waarde zelf, het tweede naar de WOZ-waarde per vierkante meter. Een duur huis met veel ruimte en een klein duur appartement komen daardoor anders uit.
Deel I. Deel de WOZ-waarde door € 16.954. Niet afronden.
Deel II. Tel de oppervlakte van alle vertrekken en overige ruimten bij elkaar op, plus een eventuele parkeerplek van type I in een gemeenschappelijke garage. Rond dat totaal één keer af op hele m², waarbij 0,5 m² naar boven gaat. Deel de WOZ-waarde door dat aantal m² en het resultaat door € 268. Ook dit niet afronden.
Optellen. Tel deel I en deel II op en rond af op een kwart punt. De Huurcommissie rondt vanaf een achtste punt naar boven af (Beleidsboek, juli 2026, §2.1.4).
De delers gelden voor WOZ-waarden met waardepeildatum 1 januari 2025, dus de beschikking die je begin 2026 van de gemeente kreeg. Heb je nog een beschikking met waardepeildatum 1 januari 2024, bijvoorbeeld bij een toetsing van een contract uit 2025, dan reken je met € 15.329 en € 242. Die koppeling aan de peildatum is bewust: als de waarde van jouw woning net zo hard stijgt als het landelijk gemiddelde, blijven de WOZ-punten gelijk.
Het Beleidsboek rekent het zelf voor met een woning van 60 m² en een WOZ-waarde van 300.000: deel I is 17,69, deel II is 18,66, samen 36,35. Afgerond op een kwart wordt dat 36,25.
Rekenvoorbeeld: appartement in Utrecht
Een verhuurder in Utrecht heeft een appartement met 62 m² aan vertrekken en overige ruimten. De WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2025 is 310.000.
- Deel I: 310.000 gedeeld door 16.954 is 18,28.
- Deel II: 310.000 gedeeld door 62 is 5.000 per m². Gedeeld door 268 is dat 18,66.
- Samen 36,94. Afgerond op een kwart punt: 37 punten.
De hal telt hier niet mee, want een verkeersruimte krijgt geen punten voor de oppervlakte en zit dus ook niet in de m² van deel II. Wie bij deel II de gebruiksoppervlakte uit de advertentie of de BAG gebruikt, deelt door te veel m² en komt te laag uit. Hoe je de juiste oppervlakte meet, lees je in woonoppervlakte meten voor de puntentelling.
Met de WOZ-punten tool kun je dit met je eigen getallen narekenen.
De WOZ-cap: maximaal 33% vanaf 187 punten
Het aandeel van de WOZ-punten in het totaal is begrensd op 33%. Dat staat in rubriek 11.3 van bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte. Die cap geldt alleen voor woningen die zonder cap op 187 punten of meer uitkomen. Woningen in de sociale huur en de middenhuur raakt hij dus niet: daar telt de WOZ-waarde volledig mee, ook als die meer dan 33% van de punten oplevert.
Werkt de cap, dan mogen de WOZ-punten niet hoger zijn dan 33/67 deel van de overige punten. Het resultaat rond je naar beneden af op hele punten. Dat staat in de toelichting bij het besluit en is anders dan de gewone afronding op kwarten.
Dan de regel die veel verhuurders missen. Komt een woning zonder cap boven de 186 punten uit en zakt ze door de cap onder de 187, dan geldt een waardering van 186 punten. De woning blijft dan middenhuur, met de bovenste maximale huur uit de tabel: € 1.228,07 per maand in 2026 (BZK, 25-11-2025).
De Rijksoverheid vat het in één zin samen: bij 186 punten of minder telt de WOZ-waarde volledig mee, daarboven voor ongeveer een derde.
Wat verandert er per 1 januari 2027 aan de WOZ-cap?
De cap blijft, maar een woning die erdoor op 186 punten terugvalt, krijgt per 1 januari 2027 een WOZ-prijsopslag. Dat regelt het nieuwe artikel 8b van het Besluit huurprijzen woonruimte (Stb. 2026, 267, besluit van 10 september 2026). De opslag is het verschil tussen het bedrag in de huurprijstabel bij het puntental zonder cap en het bedrag bij 186 punten. Opgeteld bij de grens van 186 punten kom je dus uit op het tabelbedrag dat bij het puntental zonder cap hoort. De nota van toelichting rekent het voor met een woning van 200 punten waarvan een groot deel uit de WOZ-waarde komt: die valt terug naar 186 punten en € 1.228,07 (prijspeil 2026), maar mag na de opslag € 1.324,18 kosten, het tabelbedrag bij 200 punten.
De woning blijft middenhuur, met de huurbescherming en de maximale jaarlijkse huurverhoging die daarbij horen. De opslag gaat op het eurobedrag, net als de opslagen voor monumenten en nieuwbouw. Bij een lopend contract mag je de huur niet in één keer naar het nieuwe maximum brengen: de toelichting wijst erop dat de huur dan alleen met de wettelijke maximale huurverhoging omhoog kan. Bij een nieuwe huurder geldt het nieuwe maximum wel direct.
Drie situaties naast elkaar
Neem een appartement in Amsterdam van 75 m² met een A-label, een ruime keuken en een nette badkamer. Alles behalve de WOZ-waarde levert 147,25 op. Met verschillende WOZ-waarden gebeurt dit:
| WOZ-waarde | WOZ-punten zonder cap | Totaal zonder cap | Aandeel WOZ | Cap? | Eindtotaal |
|---|---|---|---|---|---|
| 600.000 | 65,25 | 212,5 | minder dan een derde | nee | 213 |
| 750.000 | 81,5 | 228,75 | meer dan een derde | ja, WOZ wordt 72 | 219 |
Bij 750.000 is 33/67 van 147,25 gelijk aan 72,53. Naar beneden afgerond: 72. Opgeteld 219,25, afgerond 219. Beide varianten zitten in de vrije sector, alleen het puntental verschilt.
Kleiner en duurder werkt anders uit. Een appartement van 50 m² met een WOZ-waarde van 675.000 haalt 90,25 WOZ-punten (39,81 plus 50,37, afgerond op een kwart). De rest van de telling komt uit op 110 punten. Zonder cap is het totaal 200,25, afgerond 200, dus boven de 186. De WOZ-waarde levert dan ruim 40 procent van de punten, dus de cap werkt: 33/67 van 110 is 54,18, afgerond 54. Dan komt de woning op 164 uit. Dat is lager dan 187, dus geldt de vangnetregel: 186 punten, middenhuur, maximale kale huur € 1.228,07. Gaat het contract op of na 1 januari 2027 in en blijven de punten gelijk, dan blijft het 186 punten en middenhuur, maar komt de WOZ-prijsopslag erbij. De maximale huur wordt dan het bedrag dat in de tabel van 2027 bij 200 punten staat: € 1.362,19 in plaats van € 1.263,32.
Zou dezelfde woning door een lagere WOZ-waarde zonder cap al onder de 187 blijven, dan telt de WOZ-waarde volledig mee en gaat er niets af. Het rekenvoorbeeld 4 in de toelichting bij het besluit laat precies dat zien.
Uitzonderingen: geen WOZ-waarde, nieuwbouw en kleine rijksmonumenten
Niet elke woning heeft een bruikbare WOZ-waarde. De regels kennen drie routes (Beleidsboek, juli 2026, §2.11.1):
- de laatst vastgestelde WOZ-waarde, de standaard;
- 85% van de taxatiewaarde, als er nog geen WOZ-waarde is, bijvoorbeeld bij een nieuw gevormde woning; alleen een rapport van een register-taxateur telt;
- de minimum WOZ-waarde van € 85.806, als er geen WOZ-waarde en geen taxatie is.
Een eigen schatting of een vergelijking met de buren is uitdrukkelijk niet toegestaan.
Voor nieuwbouw zijn er twee extra regels. Een woning die in 2015 tot en met 2019 is opgeleverd en in de overige rubrieken samen minstens 110 punten haalt, krijgt minimaal 40 punten voor de WOZ-waarde. En voor kleine nieuwbouw geldt een gunstiger deler. Een woning tot 40 m², opgeleverd in 2018 tot en met 2022, in een gemeente in het COROP-gebied Amsterdam of Utrecht, rekent bij deel II met € 114 in plaats van € 268. Voor die woningen geldt bovendien de WOZ-cap niet. Volgens het besluit vervalt de regeling voor kleine nieuwbouw met ingang van 1 januari 2039.
Per 1 januari 2027 krijgen ook kleine rijksmonumenten een eigen deler. Een woning tot 40 m² die geheel of gedeeltelijk deel uitmaakt van een rijksmonument, rekent bij deel II dan met € 233 in plaats van € 268, of met € 221 bij een WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2024 (Stb. 2026, 267). Dat geeft meer WOZ-punten per m². De bedragen voor waardepeildatum 1 januari 2026 zijn nog niet bekend. De opslag van 35% voor rijksmonumenten op de maximale huur blijft daarnaast bestaan; zie opslagen voor monumenten en nieuwbouw.
Waar let je op bij de WOZ-punten?
Kijk eerst naar de peildatum op de beschikking, niet naar het jaar waarin je hem kreeg. Gebruik daarna de m² van vertrekken en overige ruimten zoals de puntentelling ze meet, zonder hal en gang. En kijk bij een woning rond de grens van 186 punten altijd of de cap meespeelt: een paar duizend euro WOZ-waarde kan het verschil maken tussen middenhuur en vrije sector.
Maakt je gemeente in het voorjaar een nieuwe WOZ-waarde bekend, dan verandert de telling van een lopend contract niet vanzelf. Bij een nieuwe huurder reken je wel met de nieuwste waarde. Hoe de grens tussen middenhuur en vrije sector precies loopt, staat in vrije sector vanaf 187 punten.
De volledige telling met WOZ, energielabel en oppervlakte maak je met de gratis check. Bij een nieuw huurcontract geef je die telling ook aan de huurder, zie puntentelling bij het huurcontract.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.