Een monument of een nieuwbouwwoning in de middenhuur mag duurder verhuurd worden dan de puntentelling alleen toestaat. Het Besluit huurprijzen woonruimte kent vier opslagen, vastgelegd in artikel 8a (Staatsblad 2024, 194). Ze gaan allemaal bovenop de maximale huurprijs uit de huurprijstabel, als percentage van dat eurobedrag. Per 1 januari 2027 komt er met artikel 8b een WOZ-prijsopslag bij, en krijgen kleine rijksmonumenten meer WOZ-punten (Stb. 2026, 267); daarover meer onderaan.
| Situatie | Opslag op de maximale huurprijs |
|---|---|
| Rijksmonument, contract op of na 1 juli 2024 | 35% |
| Rijksmonument, contract vóór 1 juli 2024 | geen percentage, wel 50 punten extra |
| Gemeentelijk of provinciaal monument | 15% |
| Rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, gebouwd vóór 1965, geen monument | 5% |
| Nieuwbouw in de middenhuur, in gebruik na 1 juli 2024, bouwstart vóór 1 januari 2028 | 10%, gedurende 20 jaar |
Hoe werkt een opslag precies?
Je maakt eerst de gewone puntentelling, zoekt de maximale huurprijs op die bij dat puntental hoort, en verhoogt dat bedrag met het percentage. De opslag zit dus niet in de punten. Artikel 8a, zevende lid, zegt het letterlijk: de vermeerdering wordt toegepast op de maximale huurprijs.
Het zesde lid regelt iets wat voor verhuurders belangrijk is. Of een woning onder de grens van de vrije sector valt, bepaal je met de huurprijsgrens van vóór de opslag. Een woning van 170 punten blijft middenhuur, ook als de maximale huur door de opslag boven de liberalisatiegrens van € 1.228,07 komt. De Huurcommissie schrijft in het beleidsboek dat de verhuurder die hogere huurprijs wel mag vragen, maar dat de woning door de opslag niet in de vrije sector komt. Huurbescherming en de maximale huurverhoging voor de middenhuur blijven dus gelden.
Meerdere opslagen tel je eerst bij elkaar op en daarna pas reken je de huur uit. Dat combineren kan beperkt. Een monumentopslag en de opslag voor een beschermd stads- of dorpsgezicht gaan nooit samen. Een monument of beschermd gezicht met de nieuwbouwopslag kan wel, als de woning aan alle voorwaarden van beide voldoet.
Rijksmonument: 35% of 50 punten
Een woning die geheel of gedeeltelijk deel uitmaakt van een rijksmonument uit het Rijksmonumentenregister krijgt een opslag. Welke, hangt af van de datum van het huurcontract.
Is het contract op of na 1 juli 2024 gesloten, dan gaat de maximale huurprijs met 35% omhoog. Neem een appartement in een rijksmonument in Amsterdam met 150 punten. De maximale huur zonder opslag is € 980,91 in 2026 (BZK, 25-11-2025). Met 35% erbij wordt dat afgerond 1.324,23 per maand. De woning blijft middenhuur.
Is het contract van vóór 1 juli 2024, dan geldt de oude regel: de woning krijgt 50 punten extra. Dat werkt wel door in het puntental. Dezelfde woning met 150 punten komt dan op 200 punten, ruim boven de grens van 186 punten. Het beleidsboek wijst daar ook op: alleen deze oude regel kan een woning over de grens tillen.
Gemeentelijk en provinciaal monument: 15%
Voor een gemeentelijk monument dat burgemeester en wethouders hebben aangewezen, of een provinciaal monument dat Gedeputeerde Staten hebben aangewezen, mag de maximale huurprijs 15% hoger. Hier speelt de contractdatum geen rol.
Een voorbeeld. Een benedenwoning in een gemeentelijk monument in Delft heeft 160 punten. De maximale huur is € 1.049,57. Met 15% erbij is dat afgerond 1.207,01 per maand.
Of een pand een gemeentelijk monument is, staat in de gemeentelijke monumentenlijst. Die verschilt per gemeente; vraag bij twijfel het aanwijzingsbesluit op bij de gemeente.
Beschermd stads- of dorpsgezicht: 5%
Ligt de woning in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, dan mag de maximale huur 5% hoger. Drie voorwaarden moeten tegelijk gelden:
- het gebied is aangewezen als rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht op grond van de Omgevingswet;
- de woning is gebouwd vóór 1965;
- de woning is zelf geen rijks-, gemeentelijk of provinciaal monument.
Een woning van 140 punten uit 1930 in een beschermd stadsgezicht heeft een maximale huur van € 912,26. Met 5% opslag komt dat afgerond op 957,87 per maand. Een nieuwbouwwoning in hetzelfde gebied krijgt de opslag niet, want die is na 1965 gebouwd. Let op: een gezicht dat alleen gemeentelijk beschermd is, telt niet.
Nieuwbouw in de middenhuur: 10% voor 20 jaar
De nieuwbouwopslag is bedoeld om de bouw van middenhuurwoningen aantrekkelijk te houden. De maximale huurprijs gaat met 10% omhoog als:
- de woning na 1 juli 2024 voor het eerst als woning in gebruik is genomen;
- de bouw, de bijbouw (bijvoorbeeld optoppen) of de transformatie van bijvoorbeeld een kantoor naar woningen vóór 1 januari 2028 is gestart;
- de woning op basis van de punten in de middenhuur valt, dus 144 tot en met 186 punten heeft.
De opslag eindigt 20 jaar na de ingebruikname en blijft gelden als er een nieuwe huurder komt. Bij het opsplitsen van een bestaande woning in kleinere woningen geldt hij niet, omdat er dan geen woonruimte bij komt. Een sociale huurwoning of een vrijesectorwoning krijgt de opslag ook niet.
Een nieuwbouwappartement in Zwolle, opgeleverd in 2025, heeft 170 punten. De maximale huur is € 1.118,23. Met 10% erbij mag het afgerond 1.230,05 per maand zijn, iets boven de liberalisatiegrens van € 1.228,07. Toch blijft het een middenhuurwoning met alle regels die daarbij horen.
De Wet betaalbare huur bepaalt dat de minister vóór 1 juli 2027 aan de Kamer rapporteert of de nieuwbouwopslag nodig blijft. Of de regeling na de bouwstartdatum van 1 januari 2028 wordt voortgezet, is dus nog niet bekend.
Combinatie. Een kantoorpand dat gemeentelijk monument is, wordt omgebouwd tot appartementen en in 2026 opgeleverd. Een appartement heeft 160 punten. Beide opslagen gelden, dus 15 plus 10, samen een kwart extra: € 1.049,57 wordt afgerond 1.311,96 per maand.
Wat verandert er per 1 januari 2027 voor monumenten?
Kleine rijksmonumenten gaan er per 1 januari 2027 op vooruit. Voor een woning tot 40 m² die geheel of gedeeltelijk deel uitmaakt van een rijksmonument, deel je de WOZ-waarde per m² in de puntentelling dan door € 233 in plaats van € 268, of door € 221 bij een WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2024 (Stb. 2026, 267, besluit van 10 september 2026). Dat levert meer WOZ-punten op en dus een hoger bedrag uit de huurprijstabel, waar de opslag van 35% daarna nog bovenop komt.
In hetzelfde besluit staat de nieuwe WOZ-prijsopslag van artikel 8b, voor woningen die door de WOZ-cap op 186 punten terugvallen. Geldt voor zo'n woning ook een opslag uit artikel 8a, bijvoorbeeld voor een gemeentelijk monument of nieuwbouw, dan pas je eerst de procentuele opslag toe en tel je de WOZ-opslag daarna als bedrag bij de maximale huur op. Hoe de WOZ-opslag wordt berekend, staat in WOZ-waarde en punten.
Geen minpunten voor een slecht energielabel bij monumenten
Naast de opslag hebben monumenten nog een voordeel in de puntentelling. Een rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument krijgt geen minpunten voor energielabel E, F of G, of voor de bijbehorende energie-index of het bouwjaar. De energieprestatie telt dan als 0 (Beleidsboek, juli 2026, §2.4.6.1). Voor een woning in een beschermd stads- of dorpsgezicht die zelf geen monument is, geldt dat niet. Meer over labels en punten staat in energielabel E, F of G bij een huurwoning.
Bewijs: de verhuurder moet het aantonen
De Huurcommissie voert bij opslagen een passief beleid. Ze zoekt niet zelf uit of een woning een monument is; dat moet jij laten zien. Stuur een uitdraai uit het monumentenregister of het aanwijzingsbesluit mee. Alleen vermelden dat het een monument is, is niet genoeg. Een voorbescherming telt ook niet. Voor de nieuwbouwopslag gebruik je bij voorkeur de BAG, waarin de bouwstart en de ingebruikname staan. Bij een transformatie kun je de gegevens bij de gemeente opvragen.
Die bewijsstukken horen ook bij het huurcontract. De Wet goed verhuurderschap verplicht je om bij een nieuw contract de puntentelling, de maximale huurprijs en, als er een opslag geldt, de bewijsstukken daarvan aan de huurder te geven. Hoe dat werkt, lees je in puntentelling bij het huurcontract.
Wil je eerst zien wat de punten en de maximale huur zonder opslag zijn, doe dan de gratis check. Wat de middenhuur verder inhoudt, staat in middenhuur uitgelegd.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.