Middenhuur: welke punten, welke maximale huur en voor wie?

Middenhuur is het huursegment tussen sociale huur en vrije sector. Een woning valt erin als ze 144 tot en met 186 WWS-punten heeft. Tot 1 juli 2024 bestond dat segment juridisch niet: boven de liberalisatiegrens mocht je vragen wat de markt betaalde. Met de Wet betaalbare huur kreeg ook dit middengebied een maximale huur per punt, net als de sociale huur.

Voor jou als verhuurder komt het neer op één vraag: hoeveel punten heeft je woning? Zit je tussen 144 en 186, dan is er een plafond voor de kale huur en een plafond voor de jaarlijkse verhoging.

Wat is middenhuur precies?

Middenhuur is de gereguleerde huur voor woningen met 144 tot en met 186 punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS), bij huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn getekend. De punten komen uit dezelfde puntentelling als in de sociale huur: oppervlakte, energielabel, keuken, sanitair, buitenruimte, WOZ-waarde en nog een paar rubrieken.

De Huurcommissie hanteert per 1 januari 2026 deze indeling (Beleidsboek woningwaardering, juli 2026):

• sociale sector: tot en met 143 punten, aanvangshuur maximaal € 932,93;
• middensector: 144 tot en met 186 punten, aanvangshuur hoger dan € 932,93 en maximaal € 1.228,07;
• vrije sector: 187 punten en meer, aanvangshuur hoger dan € 1.228,07.

Het bedrag van € 1.228,07 bij 186 punten is de liberalisatiegrens van 2026. Wat erboven zit, is vrije sector zonder wettelijk maximum. Hoe die bovengrens werkt en wat er bij 187 punten verandert, lees je in vanaf hoeveel punten een woning vrije sector is.

Welke maximale huur hoort bij welk puntenaantal?

Elk punt heeft een eigen maximale kale huur. De bedragen worden elk jaar per 1 januari geïndexeerd: voor 2026 met 3,65%, per 1 januari 2027 met 2,87% (Volkshuisvesting Nederland, 07-10-2026). Een greep uit de officiële tabel:

Bron: ministerie van VRO, maximale huurprijsgrenzen per 1 januari 2026 (25-11-2025) en per 1 januari 2027 (07-10-2026). Het gaat om de kale huur, dus zonder servicekosten. Voor een woning met een ander puntenaantal zoek je het bedrag op via de pagina's per punt, bijvoorbeeld de maximale huur bij 160 punten.

Let op het verschil tussen de tabel en het moment van je contract. Teken je in december 2026 een contract dat op 1 januari 2027 ingaat, dan toetst de Huurcommissie de aanvangshuur op de ingangsdatum. Dan gelden de bedragen van 2027.

Voor welke huurcontracten gelden de regels?

De middenhuurregels gelden voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn getekend. Dat geldt voor bestaande woningen en voor nieuwbouw, en voor particuliere verhuurders net zo goed als voor beleggers en corporaties.

Voor een contract van vóór 1 juli 2024 bepaalt de aanvangshuur in welk segment het valt. Lag die aanvangshuur boven de liberalisatiegrens van dat moment (in 2024 was dat € 879,66), dan is het contract geliberaliseerd en blijft het vrije sector. Een huurder met zo’n contract kan dus niet ineens middenhuurbescherming claimen. Daar is één uitzondering op: blijkt de woning op punten eigenlijk in de sociale huur te vallen (143 punten of minder), dan kan de huurder huurverlaging vragen.

Wees voorzichtig met het vervangen van een oud contract door een nieuw exemplaar, ook met dezelfde huurder. De datum waarop het contract is getekend bepaalt welk regime geldt, en een nieuw getekend contract kan zo onder de middenhuurregels komen te vallen. Twijfel je, laat het dan vooraf nakijken.

Sinds 1 januari 2025 moet je bij elk nieuw huurcontract ook een puntentelling meegeven, ook als die uitkomt op vrije sector (Huurcommissie, 19-12-2024). Hoe dat gaat, staat in puntentelling bij het huurcontract.

Hoeveel mag de huur van een middenhuurwoning stijgen?

In 2026 mag de huur van een middenhuurwoning met maximaal 6,1% stijgen. Dat is de cao-loonontwikkeling van december 2024 tot december 2025 (5,1%) plus één procentpunt (Rijksoverheid, 15-12-2025).

Twee dingen wijken af van de sociale huur. Ten eerste moet de jaarlijkse verhoging in het huurcontract zijn afgesproken. De systematiek van een huurverhogingsvoorstel waar de huurder bezwaar tegen maakt, geldt in de middenhuur niet. Staat er niets in het contract, dan is er geen jaarlijkse verhoging. Staat er een hoger percentage in, dan wordt dat afgetopt op 6,1% (Circulaire huurprijsbeleid 2026-2027). Ten tweede mag je in de middenhuur geen inkomensafhankelijke verhoging toepassen en ook geen inkomensindicatie bij de Belastingdienst opvragen.

De verhoging mag de huur bovendien nooit boven de maximale huur bij het puntenaantal brengen. Vindt de huurder de verhoging te hoog, dan kan hij binnen vier maanden na de ingangsdatum naar de Huurcommissie. Het percentage voor 2027 is nog niet bekend; dat wordt normaal in december gepubliceerd.

Mag je bij middenhuur een opslag rekenen?

Ja, voor monumenten en nieuwbouw mag de maximale huur hoger uitkomen dan de tabel, en per 1 januari 2027 ook voor woningen die door de WOZ-cap op 186 punten blijven steken. Voor nieuwbouw in de middenhuur geldt een opslag van 10% op de maximale huurprijs, als de woning na 1 juli 2024 in gebruik is genomen en de bouw vóór 1 januari 2028 is gestart. Die opslag geldt 20 jaar vanaf de ingebruikname. Voor monumenten geldt een opslag van 35% (rijksmonument) of 15% (gemeentelijk of provinciaal monument).

Die derde opslag staat in het nieuwe artikel 8b van het Besluit huurprijzen woonruimte (Stb. 2026, 267). Een woning met een hoge WOZ-waarde die zonder de begrenzing van de WOZ-punten in de vrije sector zou vallen, maar door die begrenzing op 186 punten uitkomt, mag dan het bedrag uit de huurprijstabel vragen dat bij het puntental zonder begrenzing hoort. De woning blijft middenhuur. Hoe dat uitpakt, lees je in WOZ-waarde en punten.

Elke opslag gaat over het bedrag in euro’s, niet over de punten. Een woning met 180 punten wordt door een opslag dus geen vrijesectorwoning: eerst wordt het segment bepaald, daarna komt de opslag erbij.

Rekenvoorbeeld: een appartement met 160 punten

Een verhuurder in Utrecht heeft een appartement van 68 m² uit 1995, label B, dat volgens de puntentelling op 160 punten uitkomt. Ze tekent op 1 mei 2026 een huurcontract voor onbepaalde tijd, met een jaarlijkse verhoging per 1 mei.

De maximale kale huur is in 2026 € 1.049,57. Vraagt ze dat bedrag, dan zit ze precies op het plafond. Op 1 mei 2027 mag ze verhogen met het percentage dat voor 2027 wordt vastgesteld, maar nooit tot boven het maximum bij 160 punten. Per 1 januari 2027 is dat € 1.079,70. Komt het percentage voor 2027 bijvoorbeeld hoger uit dan de indexering van de tabel, dan is € 1.079,70 toch de grens, zolang het puntenaantal gelijk blijft.

Had ze het appartement verbeterd naar label A, dan levert dat voor een meergezinswoning 37 punten op in plaats van 30. De maximale huur stijgt mee, maar bij 186 punten houdt het middensegment op. Wie dicht bij die grens zit, kijkt dus anders naar verduurzaming dan wie op 150 punten staat.

Wat gebeurt er als je toch meer vraagt?

Vraag je meer dan de maximale huur, dan kan de huurder binnen zes maanden na de ingangsdatum de aanvangshuur laten toetsen door de Huurcommissie. Is de huur te hoog, dan wordt die met terugwerkende kracht verlaagd en betaal je het verschil terug. Na die zes maanden kan de huurder nog steeds huurverlaging vragen, dan voor de toekomst. Daarnaast kan de gemeente sinds 1 januari 2025 een boete opleggen. Het hele traject staat in wat er gebeurt bij een te hoge huur.

Hoe weet je of je woning middenhuur is?

Je weet het pas na een volledige puntentelling. Een schatting op basis van alleen oppervlakte en WOZ-waarde kan flink afwijken, vooral bij een slecht energielabel of een hoge WOZ-waarde, omdat juist die twee rubrieken veel punten verschuiven. Met de tool huursegment bepalen zie je snel in welk segment je uitkomt, en de gratis check loopt je hele verhuursituatie na: punten, maximale huur, huurverhoging en de verplichte informatie aan de huurder.

Per 1 januari 2027 verandert de puntentelling op een paar punten die juist in de middenhuur merkbaar zijn (Stb. 2026, 267). Naast de WOZ-prijsopslag vervallen de vijf minpunten voor een woning zonder enige buitenruimte. Volgens de toelichting bij het besluit gaat het dan vooral om oudere woningen in binnensteden. Over verdere aanpassingen van de Wet betaalbare huur wordt politiek gesproken. Zolang die niet in het Staatsblad staan, gelden de regels hierboven.

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.