De Huurcommissie is een onafhankelijke instantie die geschillen tussen huurder en verhuurder beslecht, vooral over de hoogte van de huur, huurverhogingen, servicekosten en onderhoud. Een huurder kan er voor weinig geld een zaak beginnen. Voor jou als verhuurder betekent dat een procedure met vaste termijnen en meestal een onderzoek in je woning. Verlies je, dan betaal je leges en daalt vaak de huur. Wat er gebeurt vanaf het moment dat de brief op je mat valt, staat hieronder per stap.
Waarover kan een huurder een zaak beginnen?
De Huurcommissie noemt zelf als voorbeelden de hoogte van de huur, onderhoudsgebreken, woningverbetering en de afrekening van servicekosten. Voor een particuliere verhuurder komen de meeste zaken neer op vijf soorten:
- Toetsing van de aanvangshuur. De huurder vraagt binnen zes maanden na de ingang van zijn eerste contract of de afgesproken huur redelijk is (artikel 7:249 BW). Sinds de Wet betaalbare huur kan dat ook bij middenhuur. De Huurcommissie rekent de punten uit en zet de huur zo nodig terug naar de maximale huur.
- Huurverhoging. De huurder maakt bezwaar tegen een voorstel tot huurverhoging, of laat een verhoging op grond van een beding in het contract toetsen.
- Huurverlaging. Bijvoorbeeld omdat de punten lager uitkomen dan de huur rechtvaardigt, of omdat er ernstige gebreken zijn die je niet verhelpt.
- Servicekosten. De huurder vindt de jaarafrekening te hoog of krijgt geen afrekening.
- Woningverbetering. Een geschil over een huurverhoging na een verbetering.
Gaat het om de aanvangshuur, dan is de uitkomst vaak voorspelbaar. Klopt je puntentelling, dan heb je weinig te vrezen. Klopt die niet, dan ontdek je dat liever nu dan in het rapport van de onderzoeker. Wat een te hoge huur je verder kan kosten, staat in te hoge huur: de gevolgen voor de verhuurder. Doe de gratis check of reken de maximale huur bij je puntenaantal uit.
Hoe verloopt een zaak?
Volgens de Huurcommissie loopt een zaak in vier stappen.
Start. De huurder vult een online formulier in en betaalt de leges. De Huurcommissie neemt de zaak in behandeling en informeert jou als andere partij. Je ontvangt de stukken van de huurder.
Onderzoek. Bij zaken over de huurhoogte, gebreken of woningverbetering komt meestal een onderzoeker van de Huurcommissie langs. Je krijgt daar een uitnodiging voor en mag erbij zijn. Ga ook, want je kunt ter plekke wijzen op voorzieningen die anders over het hoofd worden gezien: de afzuigkap, de tweede wastafel, de berging bij het appartement. Bij servicekosten werkt de Huurcommissie vaak alleen met de stukken die partijen opsturen.
Rapport. Binnen drie weken na het onderzoek krijgen huurder en verhuurder het onderzoeksrapport. Daarop kun je schriftelijk reageren, volgens de Huurcommissie binnen twee weken. Kijk de termijn altijd na in de brief bij het rapport. Dit is je belangrijkste moment: wijs op fouten in de oppervlakte, een gemist energielabel of een verkeerde WOZ-waarde, met bewijs.
Uitspraak of zitting. Is de zaak na het rapport duidelijk, dan volgt een schriftelijke voorzittersuitspraak. Zijn er nog vragen, dan volgt een zitting met een commissie van drie: een voorzitter en twee leden. Die kan online of op locatie zijn. Je bent niet verplicht te komen, maar wie er niet is, kan zijn kant van het verhaal ook niet toelichten. Na de zitting volgt de schriftelijke uitspraak, met wie gelijk krijgt, wat er moet gebeuren en wie de leges betaalt.
De Huurcommissie probeert een zaak in vier tot zes maanden af te ronden, maar noemt dat uitdrukkelijk geen garantie.
Wat kost een zaak bij de Huurcommissie?
De partij die ongelijk krijgt, betaalt de leges. Volgens de Huurcommissie betaalt een huurder € 25 en een verhuurder € 500. Een huurder die volledig gelijk krijgt, krijgt zijn leges terug. Huurders met een minimuminkomen kunnen vrijstelling vragen.
Voor verhuurders die vaker in het ongelijk worden gesteld, gelden hogere bedragen. Het beleidsboek leges telt de uitspraken waarin de verhuurder volledig ongelijk kreeg in de vier voorafgaande kalenderjaren:
| Keer volledig ongelijk | Leges verhuurder |
|---|---|
| 1e keer | € 500 |
| 2e keer | € 700 |
| 3e keer | € 1.400 |
| 4e keer of vaker | € 1.750 |
(Huurcommissie, beleidsboek leges, geraadpleegd 14-10-2026.) Voor een verhuurder met één woning en één zaak blijft het dus meestal bij € 500. Wie meerdere huurders tegelijk dezelfde fout heeft voorgelegd, kan snel hoger uitkomen.
Leges zijn niet de enige kosten. Verlies je een zaak over de huurprijs, dan moet je vaak ook te veel betaalde huur terugbetalen. Bij een verlaging van 120 per maand die over een jaar terugwerkt, gaat het al om 1.440, los van de leges.
Is de uitspraak bindend?
Meestal wel. Volgens artikel 7:262 BW worden huurder en verhuurder geacht te hebben afgesproken wat de Huurcommissie heeft vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van de uitspraak de kantonrechter vraagt over dat punt te beslissen. De Huurcommissie zegt het zo: de uitspraak geldt als een nieuwe afspraak tussen beide partijen.
Gaat de zaak naar de kantonrechter, dan beslist de rechter opnieuw en is de uitspraak van de Huurcommissie niet meer bindend. Aan een procedure bij de kantonrechter zijn kosten verbonden, zoals griffierecht. De leges van de Huurcommissie blijf je verschuldigd.
Tegen een voorzittersuitspraak kun je ook in verzet bij de Huurcommissie zelf. Die termijn is nu drie weken na de verzenddatum (artikel 20 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). De Wet toekomstbestendige huurcommissie maakt er zes weken van zodra die wet in werking is. Sommige pagina's van de Huurcommissie noemen de nieuwe termijn van zes weken al. Houd tot de inwerkingtreding de termijn aan die in je uitspraak staat, en ga bij twijfel uit van drie weken. Je mag na een voorzittersuitspraak ook direct naar de kantonrechter, zonder eerst verzet aan te tekenen.
Wat verandert er per 1 januari 2027?
De Eerste Kamer stemde op 29 september 2026 in met de Wet toekomstbestendige huurcommissie. Volgens de Rijksoverheid gaat de wet op 1 januari 2027 in. Op de site van de Eerste Kamer staat de inwerkingtreding op 14 oktober 2026 nog als "bij koninklijk besluit te bepalen", en de wet staat nog niet in het Staatsblad. De wijzigingen die de Huurcommissie en de Rijksoverheid noemen:
- Huurders moeten een gebrek eerst schriftelijk bij de verhuurder melden, per brief, e-mail of app, voordat ze een zaak starten. Een mondelinge klacht is niet meer genoeg.
- Sociale huurders kunnen een huurverhoging op grond van een beding in hun contract laten toetsen. Bij middenhuur en vrije sector kan dat al.
- Middenhuurders kunnen bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging als de Huurcommissie vóór de ingangsdatum ernstige gebreken heeft vastgesteld. In de sociale huur kon dat al.
- De klachtenprocedure over gedrag van verhuurders vervalt. Zulke klachten gaan naar het gemeentelijk meldpunt of de rechter.
- Een verhuurder die een verzoek binnen drie weken na het onderzoeksrapport intrekt, krijgt de helft van de leges terug, € 250. Een huurder die na het rapport intrekt, krijgt niets terug.
- De voorzitter krijgt zes in plaats van vier weken voor zijn uitspraak, en de verzettermijn gaat van drie naar zes weken.
Daarnaast kan de minister straks per ministeriële regeling bepalen in welke gevallen welk legesbedrag geldt. Die grondslag staat in een wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (Staatsblad 2026, 267). Anders dan de rest van dat besluit gaat dit onderdeel niet op 1 januari 2027 in, maar op een datum die nog bij koninklijk besluit wordt bepaald. Het is een uitwerking van het amendement Grinwis/Steen. Volgens de toelichting is het doel dat de Huurcommissie hogere leges kan heffen bij verhuurders die herhaaldelijk ongelijk krijgen, waarbij de soort zaak en de verwijtbaarheid meetellen. Die regeling is er nog niet; de bedragen in de tabel hierboven blijven tot dan gelden.
Voor contracten die vanaf 1 januari 2027 worden getekend, gelden bovendien nieuwe servicekostenregels; een paar daarvan gelden ook voor lopende contracten. Wat er precies verandert, staat in de nieuwe servicekostenregels per 2027. Een kort overzicht van de wetswijziging zelf staat in het nieuwsbericht over de veranderingen bij de Huurcommissie in 2027.
Hoe bereid je je als verhuurder voor?
Zet je dossier klaar zodra de zaak binnenkomt: het huurcontract, de puntentelling die je bij het contract hebt gegeven, het energielabel, de WOZ-beschikking, plattegronden met maten en de correspondentie over gebreken. Reageer inhoudelijk op het rapport en stuur stukken mee in plaats van alleen te schrijven dat je het er niet mee eens bent.
Zie je bij het narekenen dat de huurder gelijk heeft, dan kun je ook zelf de huur aanpassen en met de huurder afspreken dat hij het verzoek intrekt. Dat bespaart beide partijen tijd. Hoe de huurverhoging na afloop van zo'n zaak werkt, staat in huurverhoging aankondigen met een voorbeeldbrief.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.