De Eerste Kamer heeft op 29 september 2026 de Wet toekomstbestendige Huurcommissie aangenomen (Kamerstuk 36.791). Alleen FVD en BBB stemden tegen. De Tweede Kamer was op 21 april 2026 al akkoord gegaan. Het ministerie van Volkshuisvesting meldt dat de wet op 1 januari 2027 in werking treedt. Formeel gebeurt dat bij koninklijk besluit; dat besluit was op 14 oktober 2026 nog niet in het Staatsblad verschenen.
De Huurcommissie krijgt steeds meer zaken. Volgens de Tweede Kamer steeg het aantal van minder dan 10.000 in 2020 naar 18.500 in 2024. De wet moet de procedures sneller en steviger maken. Voor verhuurders zitten er zes veranderingen in die je in de praktijk gaat merken. Hoe een zaak nu verloopt, staat in een zaak bij de Huurcommissie als verhuurder.
Gebreken moeten eerst schriftelijk bij jou gemeld zijn
Een huurder die huurverlaging wil vanwege onderhoudsgebreken, moet die gebreken voortaan eerst schriftelijk of digitaal bij de verhuurder hebben gemeld. Pas daarna kan hij een zaak bij de Huurcommissie starten. Een mondelinge melding is in een geschil lastig te bewijzen, en dat is precies wat de wet wil oplossen.
Voor jou betekent dit dat er een papieren spoor ontstaat. Leg vast wanneer een melding binnenkwam en wat je ermee deed. Een huurder kan niet meer volstaan met de stelling dat hij het ooit aan de telefoon heeft gezegd.
Sociale huurders kunnen een huurverhogingsbeding laten toetsen
Staat in een sociaal huurcontract een afspraak over de jaarlijkse huurverhoging, dan kan de huurder die straks ook aan de Huurcommissie voorleggen. In de middenhuur en de vrije sector kon dat al. Heb je in een contract een vaste verhoging afgesproken, dan wordt die dus toetsbaar aan het wettelijke maximum. Meer over die maxima staat op de pagina over huurverhoging.
Geen jaarlijkse verhoging in de middenhuur bij vastgestelde ernstige gebreken
Een huurder in de middenhuur kan bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging als de Huurcommissie al voor de ingangsdatum ernstige gebreken aan de woning heeft vastgesteld. Tot nu toe gold dat alleen in de sociale huur. Verhuur je een woning met 144 tot en met 186 punten, dan wordt achterstallig onderhoud dus ook daar een rem op je huurverhoging. Weet je niet zeker in welk segment je woning valt, kijk dan bij middenhuur uitgelegd.
Klachten over verhuurdersgedrag gaan naar de gemeente
De klachtenprocedure over het gedrag van verhuurders bij de Huurcommissie vervalt. Denk aan klachten over bedreiging of onaangekondigd binnenkomen. Huurders kunnen daarvoor sinds de Wet goed verhuurderschap terecht bij het meldpunt van de gemeente, bij hun corporatie of bij de rechter. De gemeente kan bij overtredingen handhaven, dus het risico verdwijnt niet, het verschuift.
Langere termijnen voor voorzitter en verzet, plus een pauzeknop
Is een zaak afgedaan met een uitspraak van alleen de voorzitter, dan krijgen huurder en verhuurder zes weken in plaats van drie om daartegen in verzet te gaan. Tot de wet in werking is, blijft de termijn drie weken na verzending van de uitspraak. De voorzitter zelf krijgt zes in plaats van vier weken om uitspraak te doen. De Huurcommissie krijgt ook een pauzeknop: ze kan de behandeltermijn stilzetten als ze wacht op stukken van de Belastingdienst, de huurder of jou. Daarnaast wordt het makkelijker om een lid van de zittingscommissie te wraken bij twijfel aan de onpartijdigheid, en kan de Huurcommissie in drukke periodes extra voorzitters inzetten.
Verhuurder krijgt de helft van de leges terug bij vroeg intrekken
Trek je als verhuurder een verzoek in binnen drie weken nadat het onderzoeksrapport is verzonden, dan krijg je € 250 terug, de helft van de leges van € 500 (Huurcommissie, 21-04-2026). Dat is relevant als je zelf een zaak hebt gestart, bijvoorbeeld over een huurverhoging, en het rapport laat zien dat je kansen klein zijn. Een huurder die na het rapport intrekt, krijgt zijn leges straks niet meer terug.
Daarnaast geeft een aangenomen amendement de Huurcommissie meer ruimte voor hogere, gedifferentieerde leges voor verhuurders die vaker ongelijk krijgen. Bedragen zijn daarvoor nog niet vastgesteld; de minister moet ze bij ministeriële regeling uitwerken.
Wat verandert er nog meer per 1 januari 2027?
Op dezelfde datum gaat de Wet modernisering servicekosten in (Staatsblad 2026, 82). Daardoor kunnen huurders vanaf 1 januari 2027 met twee of meer samen een servicekostenzaak starten, en kunnen ze het voorschot voor alle acht soorten servicekosten laten toetsen (Huurcommissie). Die twee regels gelden ook voor lopende contracten. De meeste andere nieuwe regels, zoals de gesloten lijst van servicekosten, gelden alleen voor contracten die vanaf 1 januari 2027 zijn ondertekend. Een overzicht staat in de nieuwe servicekostenregels per 2027.
In het debat in de Tweede Kamer kwam ook een huurregister ter sprake, waarmee particuliere verhuurders zouden kunnen bijdragen aan de kosten van de Huurcommissie. Dat is geen onderdeel van deze wet. De minister zei een voorstel nog te willen uitwerken.
Wil je weten of je huur en huurverhoging een toets bij de Huurcommissie doorstaan, dan laat de gratis check zien waar je staat.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.