Vraag je meer dan de maximale huur die bij het puntenaantal hoort, dan loop je langs twee sporen risico. De huurder kan de huur laten verlagen door de Huurcommissie, en binnen de eerste zes maanden ook terugbetaling eisen. Daarnaast is het sinds de Wet betaalbare huur verboden om een woning boven de maximale huurprijs te verhuren, en daar kan de gemeente een boete voor opleggen.
Het verbod en de boete gaan over zelfstandige woningen in de sociale huur en de middenhuur. Voor de middenhuur (144 tot en met 186 punten) geldt dat bij contracten die op of na 1 juli 2024 zijn getekend; voor de sociale huur (tot en met 143 punten) ook bij oudere gereguleerde contracten. Hoe die grenzen liggen, staat in middenhuur uitgelegd.
Wat kan de huurder doen bij een te hoge huur?
De huurder heeft twee procedures bij de Huurcommissie. Welke hij gebruikt, hangt vooral af van hoe lang het contract al loopt.
Binnen zes maanden: toetsing van de aanvangshuur
Binnen zes maanden na de ingangsdatum van het contract kan de huurder de Huurcommissie vragen de afgesproken aanvangshuur te toetsen. Dat is een fatale termijn: een dag te laat en het verzoek wordt niet behandeld (Beleidsboek woningwaardering, juli 2026, §3.1.1.1). De Huurcommissie stuurt een onderzoeker, maakt een eigen puntentelling en stelt de maximaal redelijke huurprijs vast naar de toestand op de ingangsdatum.
Is de afgesproken huur hoger, dan stelt de Huurcommissie een nieuwe aanvangshuur vast, met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum. Je moet dan het verschil over alle maanden sinds de start terugbetalen. Lag de afgesproken huur boven de vrijesectorgrens en blijkt de woning op punten gereguleerd, dan verhuist het contract ook naar dat segment, met de bijbehorende regels voor huurverhoging. De details staan in de 6-maandenregel voor de aanvangshuur.
Na zes maanden: een huurverlagingsvoorstel
Na zes maanden kan de huurder je een schriftelijk voorstel doen om de huur te verlagen. Dat voorstel moet minstens twee kalendermaanden voor de voorgestelde ingangsdatum bij je zijn, met de huidige huur, de voorgestelde huur, de ingangsdatum en een puntentelling erbij. Zwijgen telt niet als akkoord. Wijs je het af of reageer je niet, dan kan de huurder tot zes weken na de voorgestelde ingangsdatum naar de Huurcommissie (Beleidsboek woningwaardering, juli 2026, §3.2).
In de sociale huur kan dat altijd. In de middenhuur en de vrije sector kan het bij contracten die op of na 1 juli 2024 zijn getekend. Er is één uitzondering voor oudere contracten: is een contract vóór 1 juli 2024 getekend met een huur boven de toenmalige liberalisatiegrens, maar valt de woning op punten eigenlijk in de sociale huur, dan kan de huurder toch huurverlaging vragen (Beleidsboek woningwaardering, juli 2026, §3.2.1.1). Een woning die in 2024 voor 900 per maand is verhuurd en 100 punten blijkt te hebben, kan zo terug naar de maximale huur bij 100 punten. De verlaging geldt vanaf de voorgestelde ingangsdatum en niet met terugwerkende kracht tot het begin van het contract (Rijksoverheid, hoeveel huur betaal ik maximaal). Dat beperkt het bedrag dat je moet terugbetalen, maar de huur gaat wel structureel omlaag.
Is de uitspraak van de Huurcommissie bindend?
Ja, de uitspraak is bindend, tenzij jij of de huurder binnen acht weken na de verzenddatum de kantonrechter vraagt om over het geschil te beslissen. Dan vervalt de uitspraak van de Huurcommissie en geldt die van de rechter (Circulaire huurprijsbeleid 2026-2027). Doe je niets, dan geldt de uitspraak alsof jullie die samen hebben afgesproken.
Naar de kantonrechter stappen kost tijd en geld, en heeft alleen zin als je kunt aantonen dat de puntentelling van de Huurcommissie niet klopt. Bijvoorbeeld omdat een ruimte verkeerd is gemeten of een voorziening is gemist. Bewaar daarom bij elk contract een eigen puntentelling met foto’s, plattegrond en energielabel. Wat je als verhuurder in zo’n zaak kunt verwachten, inclusief de leges van € 500 als je ongelijk krijgt, staat in een zaak bij de Huurcommissie als verhuurder.
Wat kan de gemeente doen?
De gemeente kan je een bestuurlijke boete opleggen. In artikel 2a van de Wet goed verhuurderschap staat dat het verboden is een zelfstandige woonruimte te verhuren met een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens. Een huurverhoging boven het wettelijke maximum is ook verboden. Sinds 1 januari 2025 moeten gemeenten in actie komen als een verhuurder een onredelijke huurprijs vraagt (Huurcommissie, 19-12-2024).
De wet zet een plafond op de boete: ten hoogste het bedrag van de vierde categorie uit het Wetboek van Strafrecht, en de vijfde categorie als je binnen vier jaar al eerder een boete kreeg (artikel 19 Wet goed verhuurderschap). Een opgelegde boete kan de gemeente openbaar maken, niet eerder dan tien werkdagen nadat jij het besluit hebt ontvangen. Heb je een verhuurvergunning, dan kan die na herhaalde overtreding worden ingetrokken.
Binnen dat plafond bepaalt elke gemeente zelf haar boetes in een beleidsregel. De bedragen verschillen dus per gemeente. Een voorbeeld is Hilversum (Gemeenteblad 2026, 68232). Daar gelden voor een verhuurder die niet bedrijfsmatig verhuurt deze normbedragen:
| Huur boven het maximum | Eerste overtreding | Recidive |
|---|---|---|
| tot en met 10% | € 1.000 | € 2.000 |
| meer dan 10% tot en met 25% | € 5.000 | € 10.000 |
| meer dan 25% tot en met 50% | € 10.000 | € 20.000 |
| meer dan 50% | € 20.000 | € 40.000 |
Voor bedrijfsmatige verhuur liggen de bedragen hoger, tot € 80.000 bij recidive. Hilversum rekent je in elk geval als bedrijfsmatig als je meer dan twee woonruimten bezit. Bij opzet of grove schuld kan de boete omhoog, bij verminderde verwijtbaarheid omlaag. Een overzicht van andere boetes onder deze wet staat in boetes onder de Wet goed verhuurderschap.
Rekenvoorbeeld: een particuliere verhuurder in Hilversum
Een particuliere verhuurder met één appartement in Hilversum tekent in maart 2026 een contract voor € 1.118,23 kale huur. Dat is het maximum bij 170 punten. Volgens de puntentelling die de huurder later laat maken, heeft de woning 150 punten. De maximale kale huur is dan € 980,91.
De huur is zo’n veertien procent te hoog. Dient de huurder binnen zes maanden een verzoek in, dan stelt de Huurcommissie de aanvangshuur vast op € 980,91 vanaf de ingangsdatum, en betaalt de verhuurder het verschil over alle maanden terug. Meldt de huurder het ook bij de gemeente, dan valt dit in Hilversum in de klasse van meer dan 10% tot en met 25%: een normbedrag van € 5.000 bij een eerste overtreding. In een andere gemeente kan dat bedrag hoger of lager zijn.
Wat doe je als je zelf ontdekt dat de huur te hoog is?
Verlaag de huur dan zelf naar het maximum, liefst schriftelijk en met een nieuwe puntentelling erbij. Betaal het te veel betaalde terug vanaf de ingangsdatum als het contract nog geen zes maanden loopt, want dat zou de Huurcommissie ook doen. In de Hilversumse beleidsregel weegt bijvoorbeeld mee of een overtreding op eigen initiatief is beëindigd. Een boete is daarmee niet uitgesloten, maar het telt mee.
Twijfel je over je puntentelling, controleer die dan voordat de huurder het doet. Met de tool maximale huur berekenen zie je wat bij je punten hoort, en de gratis check loopt de hele verhuursituatie na: punten, huur, verhoging en de verplichte informatie aan de huurder.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.