Een huurverhoging regel je met één brief, maar die brief moet aan wettelijke eisen voldoen en op tijd bij de huurder zijn. Wat er precies in moet en welke route je volgt, hangt af van het huursegment en van de datum van je contract. Hieronder staan per segment de regels voor 2026, met een voorbeeldbrief die je kunt aanpassen.
Hoeveel mag de huur in 2026 omhoog?
De maximale huurverhogingen voor 2026 zijn (Rijksoverheid, 15-12-2025):
| Segment | Maximum | Geldt voor verhogingen |
|---|---|---|
| Sociale huur (gereguleerd contract, tot en met 143 punten) | 4,1% | van 1 juli 2026 tot 1 juli 2027 |
| Middenhuur (contract op of na 1 juli 2024, aanvangshuur in het middensegment) | 6,1% | in 2026 |
| Vrije sector (geliberaliseerd contract, ook middensegmentwoningen met een contract van vóór 1 juli 2024) | 4,4% | in 2026 |
Let op het segment: dat volgt uit je contract, niet uit het huidige puntenaantal alleen. Een woning met 160 punten die in 2022 is verhuurd voor een huur boven de toenmalige liberalisatiegrens, valt onder de vrije sector en mag in 2026 met maximaal 4,4% omhoog, niet met 6,1%. Het verschil staat uitgelegd in huurverhoging 2026 voor vrije sector en middenhuur.
Voor een sociale verhoging die vóór 1 juli 2026 inging, gold nog het maximum van 5% uit 2025. Bij een sociale huur onder de € 350 mag de verhoging maximaal € 25 per maand zijn. Bij huurders met een hoger inkomen mag de verhoging in de sociale huur € 50 of € 100 per maand zijn, afhankelijk van het inkomen, of 4,1% als dat meer oplevert (Circulaire huurprijsbeleid 2026). De inkomensgrenzen zijn € 59.504 en € 70.149 voor eenpersoonshuishoudens en € 68.858 en € 93.531 voor meerpersoonshuishoudens. Daarvoor heb je een inkomensverklaring van de Belastingdienst nodig.
Het maximum is een plafond. Een lager percentage mag altijd, en in de middenhuur en sociale huur mag de huur na de verhoging nooit boven de maximale huur bij het puntenaantal uitkomen. De percentages voor middenhuur en vrije sector in 2027 maakt de overheid normaal in december bekend. Reken je eigen situatie na met de tool huurverhoging berekenen of lees de achtergrond op de pagina huurverhoging.
Welke route geldt voor jouw huurcontract?
Hier gaat het vaak mis. De wet kent twee manieren om de huur te verhogen: via een beding in het contract (een indexatiebeding) of via een voorstel aan de huurder volgens artikel 7:252 en 7:253 BW. Niet elke route staat voor elk segment open.
Sociale huur. Beide routes kunnen. Staat er een beding in het contract, dan gebruik je dat; zolang het beding van kracht is, is de voorstelroute uitgesloten (artikel 7:248 lid 1 BW). Zonder beding stuur je een voorstel. De huurder kan dan vóór de ingangsdatum schriftelijk bezwaar maken.
Middenhuur. Bij middenhuurcontracten van op of na 1 juli 2024 is de voorstelprocedure niet van toepassing (Circulaire huurprijsbeleid 2026). Je kunt de huur alleen verhogen als het contract een huurverhogingsbeding heeft. Ontbreekt dat, dan blijft de huur gelijk, tenzij de huurder vrijwillig instemt.
Vrije sector. Ook hier sluit de wet de voorstelprocedure uit (artikel 7:247 BW). Verhogen gaat via het beding in het contract, met als maximum het wettelijke percentage. Leidt het beding tot een hogere verhoging, dan wordt die afgetopt op het maximum: in 2026 dus op 4,4% (Circulaire huurprijsbeleid 2026).
Bij middenhuur en vrije sector kan de huurder binnen vier maanden na de ingangsdatum de Huurcommissie vragen de verhoging te toetsen. In de middenhuur toetst de Huurcommissie dan ook of de nieuwe huur onder de maximale huurprijsgrens van de woning blijft (Circulaire huurprijsbeleid 2026). Over wat dan volgt, gaat het artikel je huurder stapt naar de Huurcommissie.
Wat moet er in een huurverhogingsvoorstel staan?
Artikel 7:252 lid 2 BW noemt vijf onderdelen:
- de huidige huurprijs;
- het percentage of het bedrag van de verhoging;
- de nieuwe huurprijs;
- de datum waarop de nieuwe huur ingaat;
- hoe en binnen welke termijn de huurder bezwaar kan maken, en wat er gebeurt als hij dat niet doet.
Het voorstel moet minstens twee maanden voor de ingangsdatum schriftelijk zijn gedaan (lid 1). Ontbreekt de termijn of een van de onderdelen 2, 4 of 5, dan blijft de oude huur verschuldigd, tenzij blijkt dat de huurder niet is benadeeld (lid 4). Stuur de brief daarom aangetekend of laat de huurder voor ontvangst tekenen.
Gebruik je een beding, dan geldt die vormregel strikt genomen niet. Toch is een brief met dezelfde gegevens verstandig: de huurder weet waar hij aan toe is, en jij kunt later laten zien wanneer en met welk percentage je de verhoging hebt doorgevoerd.
Voorbeeldbrief huurverhoging
Hieronder een voorbeeld voor een sociale huurwoning zonder beding. Voor middenhuur of vrije sector met een beding vervang je de alinea over bezwaar door een verwijzing naar het beding en de mogelijkheid om binnen vier maanden de Huurcommissie te vragen.
[Je naam en adres] [Plaats], [datum] Aan: [naam huurder], [adres huurwoning] Onderwerp: voorstel huurverhoging per 1 juli 2026 Beste [naam], Met deze brief stel ik een verhoging voor van de kale huur van uw woning aan [adres]. Huidige kale huur: € [bedrag] per maand Verhoging: 4,1%, dat is € [bedrag] per maand Nieuwe kale huur: € [bedrag] per maand Ingangsdatum: 1 juli 2026 De servicekosten blijven gelijk. De verhoging blijft binnen het wettelijke maximum voor sociale huurwoningen en de nieuwe huur ligt niet boven de maximale huur bij het puntenaantal van de woning. Bent u het niet eens met dit voorstel, laat mij dat dan vóór 1 juli 2026 schriftelijk en met redenen weten. Houd ik daarna vast aan het voorstel, dan vraag ik de Huurcommissie binnen zes weken na 1 juli 2026 om een uitspraak. Maakt u geen bezwaar en betaalt u de nieuwe huur, dan gaat u akkoord met de verhoging. Maakt u geen bezwaar en betaalt u de nieuwe huur ook niet, dan kan ik de Huurcommissie eveneens binnen zes weken na 1 juli 2026 om een uitspraak vragen. Met vriendelijke groet, [naam]
De bezwaaralinea volgt artikel 7:253 BW en gaat ervan uit dat je de brief aangetekend verstuurt. Laat hem niet weg: zonder uitleg over het bezwaar voldoet het voorstel niet aan artikel 7:252 lid 2. Verstuur je het voorstel niet aangetekend en betaalt de huurder zonder bezwaar de nieuwe huur niet, dan moet je hem binnen drie maanden na de ingangsdatum een aangetekende herinnering sturen. De huurder kan dan tot vier maanden na de ingangsdatum naar de Huurcommissie; doet hij dat niet, dan geldt de verhoging als afgesproken (Circulaire huurprijsbeleid 2026). Houd er ook rekening mee dat een verhoging waartegen bezwaar is gemaakt helemaal niet doorgaat als jij niet binnen die zes weken naar de Huurcommissie gaat.
Rekenvoorbeeld: de maximale huur als tweede grens
Een verhuurder in Den Haag heeft een middenhuurwoning met 160 punten en een contract van na 1 juli 2024 met een indexatiebeding. De kale huur is 1.010 per maand. Een verhoging van 6,1% zou uitkomen op 1.071,61. De maximale huur bij 160 punten is in 2026 echter € 1.049,57 (BZK, huurprijsgrenzen 2026). De huur mag dus niet hoger dan € 1.049,57, ook al staat het beding meer toe. In dit voorbeeld komt de verhoging uit op 39,57 per maand in plaats van 61,61.
Andersom geldt het ook: in de vrije sector telt het puntenaantal niet als bovengrens, maar het percentage van 4,4% wel. Bij een vrijesectorhuur van 1.600 met een beding dat inflatie plus een vaste opslag toestaat, mag je in 2026 niet meer dan 4,4% verhogen.
Waar moet je nog meer op letten?
Verhoog niet vaker dan één keer per twaalf maanden (artikel 7:250 BW). Een verhoging na woningverbetering valt daar buiten, maar moet wel apart worden afgesproken.
Heeft de Huurcommissie vóór de ingangsdatum ernstige gebreken vastgesteld die nog niet verholpen zijn, dan kan de huurder in de sociale huur met succes bezwaar maken tegen de verhoging. Volgens de Rijksoverheid krijgen middenhuurders dat recht ook, via de Wet toekomstbestendige huurcommissie die op 1 januari 2027 moet ingaan.
Twijfel je in welk segment je woning valt, of of je contract van vóór of na 1 juli 2024 is en dus vrije sector of middenhuur, doe dan eerst de gratis check. De huurprijstabel per puntenaantal staat bij maximale huur.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.