Op 15 december 2025 maakte de Rijksoverheid de maximale huurverhogingen voor 2026 bekend. Voor zelfstandige woningen in de vrije sector is dat 4,4%, voor middenhuurwoningen 6,1%. Beide maxima gelden van 1 januari tot en met 31 december 2026. De sociale huur volgt een ander ritme: daar geldt vanaf 1 juli 2026 een maximum van 4,1%, en daarvoor nog 5%.
Opvallend is dat de middenhuur dit jaar harder mag stijgen dan de vrije sector. Dat komt door de formule die de wet voor elk segment voorschrijft.
Hoe komen 4,4% en 6,1% tot stand?
Voor de vrije sector neemt de wet het laagste van twee cijfers: de inflatie of de cao-loonontwikkeling, gemeten van december tot december. Daar komt 1 procentpunt bij. Van december 2024 tot december 2025 was de inflatie 3,4% en de cao-loonontwikkeling 5,1%. De inflatie was lager, dus het maximum werd 4,4%.
Voor de middenhuur kijkt de wet alleen naar de cao-loonontwikkeling, ook met 1 procentpunt erbij. Dat geeft 5,1% plus 1, dus 6,1%. Beide formules staan in artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Circulaire huurprijsbeleid, 20-02-2026). De maximering in de vrije sector geldt tot 1 mei 2029.
Ter vergelijking: in 2025 was het maximum 4,1% in de vrije sector en 7,7% in de middenhuur, bij een cao-loonontwikkeling van 6,7% (Rijksoverheid, 17-12-2024).
Welk percentage geldt voor jouw huurcontract?
Het percentage hangt af van het contract, niet van het huidige aantal punten. Middenhuur in de zin van de wet is een huurcontract dat op of na 1 juli 2024 is gesloten, met een aanvangshuur in het middensegment van dat moment:
- tweede helft 2024: boven € 879,66 en niet hoger dan € 1.157,95;
- 2025: boven € 900,07 en niet hoger dan € 1.184,82;
- 2026: boven € 932,93 en niet hoger dan € 1.228,07.
Een contract van vóór 1 juli 2024 met een aanvangshuur boven de liberalisatiegrens van dat jaar is vrije sector. Dan geldt 4,4%, ook als de woning volgens de puntentelling tussen 144 en 186 punten zit. Lag de aanvangshuur onder de liberalisatiegrens, dan is het sociale huur, met een ander systeem van huurverhogingsvoorstellen. Hoe je het segment bepaalt, lees je in middenhuur uitgelegd.
Twee rekenvoorbeelden: aftopping en de huurprijsgrens
Een verhuurder in Amsterdam verhuurt sinds 2021 een appartement in de vrije sector voor 1.400 per maand. In het contract staat een jaarlijkse indexering met de inflatie plus 3%. Die afspraak wordt afgetopt: in 2026 mag de huur met maximaal 4,4% omhoog, dus met 61,60 naar 1.461,60 per maand.
Een tweede verhuurder sloot in september 2024 een contract voor een woning van 150 punten, met een huur die nu 950 per maand is. 6,1% erbij zou 1.007,95 opleveren. Maar in de middenhuur mag een huurverhoging de huur niet boven de maximale huurprijsgrens van de woning brengen (Circulaire huurprijsbeleid, 20-02-2026). Bij 150 punten is die in 2026 € 980,91. Meer dan dat bedrag mag deze verhuurder dus niet vragen. Het bedrag bij jouw puntenaantal zie je met de tool maximale huur berekenen.
Welke regels gelden er naast het percentage?
In de vrije sector en de middenhuur moet de jaarlijkse huurverhoging in het huurcontract zijn afgesproken. Staat er een lager percentage in het contract, dan geldt dat lagere percentage. Staat er een hoger percentage, dan wordt de verhoging afgetopt op het maximum. Je mag de huur maximaal één keer per jaar verhogen.
Rekent een verhuurder meer dan het maximum, dan kan de huurder tot vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging naar de Huurcommissie. Dat geldt ook voor vrijesectorcontracten. Die toetst aan het maximumpercentage en, bij middenhuur, ook aan de maximale huurprijsgrens. Een huurverhoging na woningverbetering staat los van de jaarlijkse verhoging en valt buiten dit maximum. Hoe je de verhoging aankondigt, met een voorbeeldbrief, staat in de huurverhogingsbrief met voorbeeld.
Wat komt er voor 2027?
De maximale huurverhogingen voor de vrije sector en de middenhuur in 2027 zijn nog niet bekend. Ze worden doorgaans in december bekendgemaakt, zodra de inflatie en de cao-loonontwikkeling over het afgelopen jaar bekend zijn. Voor de sociale huur blijft 4,1% gelden voor verhogingen tot 1 juli 2027; zie de sociale huurverhoging van juli 2026. De huurprijsgrenzen voor 2027 zijn wel al bekend (BZK, 07-10-2026). Plan je een verhoging per 1 januari 2027, wacht dan op het nieuwe percentage of reken met de tool huurverhoging berekenen zodra het bekend is. Weet je niet zeker in welk segment je contract valt, doe dan de gratis check.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.