De huur van een sociale huurwoning mag voor een verhoging tussen 1 juli 2026 en 1 juli 2027 met maximaal 4,1% omhoog. Het kabinet maakte het percentage op 15 december 2025 bekend en de minister van Volkshuisvesting legde het op 19 december vast in een regeling die op 23 december in de Staatscourant verscheen (Stcrt. 2025, 43660). Tot 1 juli 2026 gold nog het maximum van 5% uit 2025.
Het percentage is de maximale huursomstijging voor woningcorporaties van 3,6% plus een half procentpunt, zoals afgesproken in de Nationale prestatieafspraken. Particuliere verhuurders met een sociale huurwoning zitten aan hetzelfde plafond als corporaties. Hoeveel ruimte je in de praktijk hebt, hangt af van de huidige kale huur en het inkomen van de huurder. De maximale huur die bij de punten van de woning hoort, is daarbij altijd de bovengrens.
Welke maximale huurverhoging geldt voor welke huurder?
De gewone regel is 4,1% van de kale huur, voor elke huurder van wie je geen inkomensgegevens hebt of van wie het inkomen onder de grens ligt. Daarnaast zijn er twee uitzonderingen. De circulaire huurprijsbeleid van 20 februari 2026 zet ze op een rij.
| Situatie (inkomen over 2024) | Eenpersoonshuishouden | Meerpersoonshuishouden | Maximale verhoging |
|---|---|---|---|
| Kale huur onder € 350 | ongeacht inkomen | ongeacht inkomen | € 25 per maand |
| Laag of middeninkomen | tot en met € 59.504 | tot en met € 68.858 | 4,1% |
| Hoog middeninkomen | boven € 59.504 tot en met € 70.149 | boven € 68.858 tot en met € 93.531 | € 50, of 4,1% als dat meer is |
| Hoog inkomen | boven € 70.149 | boven € 93.531 | € 100, of 4,1% als dat meer is |
De verhoging van € 25 en de inkomensafhankelijke verhoging gelden alleen voor zelfstandige woningen. Voor kamers, woonwagens en standplaatsen blijft het bij 4,1%. Bij een middenhuurcontract van op of na 1 juli 2024 mag je helemaal geen inkomensgegevens opvragen; daar geldt in 2026 een maximum van 6,1%. Een vrijesectorcontract valt hier ook buiten, ook als het van vóór 1 juli 2024 is en de woning nu tussen 144 en 186 punten heeft: daarvoor geldt in 2026 maximaal 4,4% (Circulaire huurprijsbeleid 2026). Het verschil tussen die twee staat in huurverhoging 2026 voor vrije sector en middenhuur.
Hoe werkt de inkomensafhankelijke huurverhoging?
Je mag alleen een hogere verhoging dan 4,1% vragen als je een inkomensindicatie van de Belastingdienst bij het voorstel voegt. Die vraag je aan via het portaal pih.belastingdienst.nl. Je krijgt geen inkomen te zien, alleen een letter: N (onder de grens), M (hoog middeninkomen) of J (hoog inkomen). Voor de indicaties van 2026 telt het huishoudinkomen over 2024.
Er zitten voorwaarden aan. Je hebt elk jaar een nieuw account nodig, aan te vragen tot en met 2 december 2026, en het portaal sluit op 31 december 2026. Je mag een indicatie alleen opvragen voor een woning waar je de hogere verhoging ook echt wilt en kunt toepassen. Zit de huur al zo dicht bij de maximale huur dat er geen ruimte boven 4,1% is, dan is opvragen een ongeoorloofde inbreuk op de privacy van je huurder, schrijft het ministerie.
Rekenvoorbeeld: waar de maximale huur het plafond legt
Een verhuurder in Zwolle verhuurt een eengezinswoning met 120 punten. De maximale huur in 2026 is daarbij € 774,94 (huurprijstabel BZK). De huidige kale huur is € 706,32.
- Zonder inkomensindicatie mag de huur met 4,1% omhoog: 28,96 erbij, nieuwe kale huur 735,28.
- Bij indicatie M mag het maximaal € 50 zijn, want dat is meer dan 4,1%. De nieuwe huur wordt dan 756,32.
- Bij indicatie J zou € 100 erbij de huur boven de maximale huur brengen. De verhoging stopt dus bij € 774,94.
Reken voor je eigen woning eerst de punten uit met de puntentelling en controleer daarna het bedrag met de tool huurverhoging berekenen.
Wat moet je nog regelen als je later in het jaar verhoogt?
Je mag de huur één keer per twaalf maanden verhogen, en het voorstel moet minstens twee maanden voor de ingangsdatum bij de huurder liggen. Wie de huur niet op 1 juli verhoogt maar bijvoorbeeld op de contractdatum, valt voor elke verhoging tot 1 juli 2027 ook onder de 4,1%. Wat er in een geldig voorstel moet staan, met een voorbeeldtekst, staat in de huurverhogingsbrief met voorbeeld.
Maakt de huurder bezwaar en wil je de verhoging doorzetten, dan moet je binnen zes weken na de ingangsdatum de Huurcommissie om een uitspraak vragen. Doe je dat niet, dan gaat de verhoging helemaal niet door. De uitspraak van de Huurcommissie kan daarna nog binnen acht weken na verzending aan de kantonrechter worden voorgelegd. Hoe zo'n procedure verloopt, staat in een zaak bij de Huurcommissie als verhuurder.
Twijfel je of je woning wel in de sociale huur valt, of welke huur je nu maximaal mag vragen, dan geeft de gratis check in een paar minuten het segment en de maximale huur.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.