Een energielabel E, F of G levert in het woningwaarderingsstelsel minpunten op: 4 punten aftrek bij label E, 9 bij label F en 15 bij label G. Dat staat sinds de Wet betaalbare huur in artikel 10d van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en geldt voor alle zelfstandige huurwoningen, eengezinswoning of appartement. Vóór 1 juli 2024 leverde label E nog plus 8 punten op voor een eengezinswoning.
Het effect is groter dan die aftrek alleen doet vermoeden. Wie van label C naar label G zakt, verliest niet 15 maar 30 punten op een appartement: de 15 punten die label C oplevert, plus de 15 minpunten van G.
Hoeveel punten levert elk energielabel op?
Het energielabel telt in rubriek 4 van de puntentelling. De Huurcommissie gebruikt deze waarden voor een label dat op of na 1 januari 2021 is afgegeven (Beleidsboek woningwaardering, juli 2026, §2.4.4):
| Label | Eengezinswoning | Meergezinswoning (appartement) |
|---|---|---|
| A | 41 | 37 |
| B | 34 | 30 |
| C | 22 | 15 |
| D | 14 | 11 |
| E | −4 | −4 |
| F | −9 | −9 |
| G | −15 | −15 |
Bij label E staat in het Besluit huurprijzen woonruimte door een schrijffout −5. De wet schrijft −4 voor, en de Huurcommissie past daarom −4 toe. Die fout is inmiddels hersteld: per 1 januari 2027 staat ook in het besluit −4 voor label E, voor een energie-index tussen 2,1 en 2,4 en voor bouwjaar 1979 tot en met 1983 (Stb. 2026, 267). In de uitkomst verandert daardoor niets. Voor oudere labels (van vóór 2015) en een energie-index van vóór 2021 gelden vergelijkbare tabellen. Een vereenvoudigd label uit 2015 tot 2021 levert geen punten op; dan telt het bouwjaar. Voor de labels met plussen en de precieze punten per label kun je terecht op de pagina's per label, zoals punten bij label G.
Wat betekent een slecht label voor de maximale huur?
Minder punten betekent een lagere maximale huur, en in de buurt van een segmentgrens ook een ander segment. In de middenhuur is één punt in 2026 ruwweg zeven euro per maand waard.
Een voorbeeld met cijfers uit de officiële huurprijstabel. Een verhuurder in Zwolle heeft een appartement dat met label C op 180 punten uitkomt. De maximale kale huur is in 2026 dan € 1.186,84. Verloopt het label en is de woning van vóór 1977, of wordt bij een nieuwe opname label G vastgesteld, dan verliest de woning 30 punten en komt ze op 150 punten. De maximale huur zakt naar € 980,91: ruim tweehonderd euro per maand minder, ieder jaar.
Dichter bij de vrije sector is het effect nog harder. Een appartement met 190 punten en label C is vrije sector: geen maximale huur. Met label G wordt het 160 punten, middenhuur, met een maximum van € 1.049,57 in 2026. Wie zo’n woning verhuurt alsof het vrije sector is, vraagt te veel. Dit voorbeeld gaat uit van een woning waarvan de WOZ-punten niet zijn begrensd. Zit je boven de 187 punten met een hoge WOZ-waarde, dan werkt de begrenzing van een derde mee en kan de uitkomst anders uitvallen; zie de grens van de vrije sector.
Wat als de woning geen geldig energielabel heeft?
Zonder geldig label telt het bouwjaar uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Een label is maximaal tien jaar geldig, en aan een vervallen label kent de Huurcommissie geen punten toe. De bouwjaartabel is streng voor oudere woningen (Beleidsboek woningwaardering, juli 2026, §2.4.5):
- bouwjaar 1976 of ouder: −15 punten, gelijk aan label G;
- 1977 en 1978: −9 punten;
- 1979 tot en met 1983: −4 punten;
- 1984 tot en met 1991: 14 punten (eengezins) of 11 punten (meergezins);
- 1992 tot en met 1999: 22 of 15 punten;
- 2000 en 2001: 34 of 30 punten;
- 2002 en later: 41 of 37 punten.
Een vooroorlogse woning die na isolatie en een warmtepomp op label B zou uitkomen, telt zonder label dus als G. Voor een appartement betekent dat 15 minpunten in plaats van 30 punten. Bovendien moet je bij de start van de verhuur een geldig label kunnen laten zien. Kan dat niet, dan kan de huurder een melding doen bij de Inspectie Leefomgeving en Transport.
Gelden de minpunten ook voor monumenten?
Nee. Een woning die (deels) een rijksmonument, provinciaal monument of gemeentelijk monument is, krijgt bij label E, F of G nul punten in plaats van minpunten (Staatsblad 2024, 194, bijlage I onder 4.2). Hetzelfde geldt als het bouwjaar of een oude energie-index tot minpunten zou leiden.
De Huurcommissie voert hier passief beleid: jij moet als verhuurder aantonen dat de woning een monument is, bijvoorbeeld met een uittreksel uit het monumentenregister. Een woning in een beschermd stads- of dorpsgezicht is geen monument en krijgt de minpunten wel. Voor monumenten geldt daarnaast een opslag op de maximale huur; zie opslagen voor monumenten en nieuwbouw.
Waarom raakt dit vooral de middenhuur?
De zwaardere weging van het energielabel is ingevoerd als onderdeel van de regulering van de middenhuur. Volgens de toelichting bij het besluit wilde de regering verhuurders een prikkel geven om te verduurzamen, door goede labels meer punten te geven en slechte labels punten te laten kosten (Staatsblad 2024, 194).
In de praktijk werkt dat zo. Een woning op 186 punten of minder heeft een maximale huur, een woning op 187 of meer niet. Een slecht label kan dus beslissen of je woning in de middenhuur valt of in de vrije sector. Andersom geldt het ook: wie van label E naar label B gaat, wint op een appartement 34 punten. Dat kan een woning over de grens van 187 punten tillen, of in de middenhuur een fors hogere maximale huur opleveren.
Let op het moment waarop het label telt. Bij een toetsing van de aanvangshuur kijkt de Huurcommissie naar de toestand op de ingangsdatum van het contract. Een label dat je pas na de start laat opnemen, helpt voor die toetsing niet, maar wel bij een later huurverlagingsverzoek of een volgend contract.
Wat wil het kabinet met E-, F- en G-labels?
Het kabinet wil dat huurwoningen met label E, F of G uiterlijk op 1 januari 2029 minimaal label D hebben. Dat is nog geen wet. Het ontwerpbesluit is op 10 juli 2026 naar de Tweede en Eerste Kamer gestuurd voor de voorhang. Daarna volgt advies van de Raad van State, en het kabinet wil de regel eind 2026 opnemen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Rijksoverheid, 10-07-2026).
Wat er precies in komt te staan, zoals uitzonderingen en hoe gemeenten gaan handhaven, ligt dus nog niet vast. Particuliere verhuurders kunnen voor verduurzaming wel subsidie aanvragen via de SVOH, volgens het kabinet tot € 15.000 per woning. Het kabinet onderzoekt daarnaast hoe verhuurders investeringen in de huur kunnen terugverdienen. Volg de stand van zaken op de pagina energielabel.
Wat kun je nu doen?
Kijk eerst of je woning een geldig label heeft en welk label dat is; dat zoek je op in EP-Online. Bereken daarna wat je punten zijn met het huidige label en met het label dat je na maatregelen zou halen. De gratis check rekent beide door en laat zien wat dat betekent voor de maximale huur en het segment.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.