Een tijdelijk huurcontract is sinds 1 juli 2024 de uitzondering. De Wet vaste huurcontracten heeft het contract voor onbepaalde tijd tot hoofdregel gemaakt, ook voor particuliere verhuurders met één woning. Wie nu een woning verhuurt met een einddatum in het contract, moet kunnen aanwijzen op welke uitzondering hij zich beroept. Lukt dat niet, dan loopt de huur na de einddatum gewoon door.
Hieronder staan de routes die de wet nog openlaat, met de voorwaarden die erbij horen.
Wat zegt de wet sinds 1 juli 2024?
Een huur voor bepaalde tijd eindigt niet meer door het enkele verloop van de afgesproken termijn. Dat staat in artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Na de einddatum kunnen beide partijen opzeggen, maar de verhuurder alleen op een van de wettelijke gronden uit artikel 7:274 BW en met tussenkomst van de rechter als de huurder niet instemt. In de praktijk heb je dan dus gewoon een vast contract.
De uitzondering staat in lid 2 van hetzelfde artikel: een contract voor twee jaar of korter eindigt wel automatisch als de huurder hoort bij een groep die bij algemene maatregel van bestuur is aangewezen. Die maatregel is het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst (Staatsblad 2024, 152).
Voor contracten van vóór 1 juli 2024 geldt het oude recht. Volgens de Rijksoverheid eindigen die na de afgesproken periode. Verleng je zo'n contract, dan is het verlengde contract voor onbepaalde tijd.
Aan welke huurders mag je nog tijdelijk verhuren?
Het besluit noemt acht groepen. Je mag met hen een contract van maximaal twee jaar sluiten dat automatisch afloopt:
- Studenten die voor hun studie tijdelijk in een andere Nederlandse gemeente willen wonen, en studenten uit het buitenland die in Nederland studeren.
- Huurders die door dringende werkzaamheden of renovatie hun eigen woning moeten verlaten en tijdelijk ergens anders moeten wonen.
- Mensen die uit de maatschappelijke opvang komen of in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente woonbehoefte zitten.
- Huurders met wie de verhuurder een tweedekanshuurovereenkomst sluit.
- Nabestaanden die de huur van een overleden huurder niet kunnen voortzetten.
- Gescheiden ouders met minderjarige kinderen die in de buurt van hun kinderen willen blijven wonen.
- Mensen die voor hun werk tijdelijk woonruimte nodig hebben op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel of Vlieland.
- Statushouders die direct uit een COA-opvanglocatie komen en wachten op definitieve huisvesting door de gemeente.
Voor een particuliere verhuurder zijn vooral de eerste, tweede en zesde groep praktisch. Een appartement in Utrecht verhuren aan een masterstudent uit Groningen past binnen groep 1. Een gezin dat een halfjaar weg moet omdat hun eigen huis wordt gefundeerd, valt onder groep 2.
Let op het woord "jongeren": dat staat niet in de lijst. Een 24-jarige starter die gewoon werkt, krijgt dus geen tijdelijk contract via deze route. Voor jongeren bestaat wel het doelgroepcontract, verderop.
Hoe maak je aannemelijk dat de huurder bij een groep hoort?
Vraag vóór het tekenen om bewijs en bewaar het bij het contract. De nota van toelichting bij het besluit zegt dat verhuurders "er goed aan doen" om voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst bewijsstukken te vragen, zodat de huurder later niet kan claimen dat hij een vast contract heeft. Bij gescheiden ouders noemt de toelichting als voorbeeld een ouderschapsplan, gegevens uit de basisregistratie personen of de akte van echtscheiding. Bij een student ligt een bewijs van inschrijving voor de hand, bij renovatie een brief van de eigen verhuurder of de aannemer.
Zet in het contract ook op welke grond je tijdelijk verhuurt. Dat maakt een eventuele procedure een stuk eenvoudiger.
Wat moet je doen als het tijdelijke contract afloopt?
Je informeert de huurder schriftelijk over de einddatum, niet eerder dan drie maanden en uiterlijk een maand voor die datum. Verloopt het contract op 31 augustus, dan stuur je de brief tussen 31 mei en 31 juli. Doe je dat niet, dan wordt het contract na de einddatum voor onbepaalde tijd verlengd (artikel 7:271 lid 2 BW). Een aangetekende brief of een e-mail met ontvangstbevestiging geeft je bewijs.
Twee andere regels uit hetzelfde lid zijn ook van belang. De huurder mag een tijdelijk contract tussentijds opzeggen, jij niet. En sluit je aansluitend een nieuw contract met dezelfde huurder, dan geldt dat als verlenging voor onbepaalde tijd. Twee keer een jaar achter elkaar kan dus niet.
Welke andere manieren om tijdelijk te verhuren blijven bestaan?
Naast het besluit zijn er routes die niet als "tijdelijk contract" in de wet staan, maar wel een einde aan de huur mogelijk maken.
Diplomatenclausule. Ga je zelf een paar jaar naar het buitenland en wil je daarna terug, dan kun je in het contract uitdrukkelijk opnemen dat de huurder na een afgesproken termijn moet vertrekken omdat jij de woning weer gaat bewonen (artikel 7:274 lid 2 BW). Het is formeel een opzegging, met een opzegtermijn en, als de huurder niet meewerkt, een beslissing van de rechter. Volgens de Rijksoverheid mag de huurder bij tussenhuur niet tussentijds opzeggen, en wil je de periode verlengen, dan spreek je in een nieuw contract een duidelijke einddatum af. Die wijst de vordering niet toe als jij geen belang meer hebt bij terugkeer.
Doelgroepcontract. De wet kent vaste contracten voor jongeren tot 28 jaar, studenten, promovendi en grote gezinnen van minstens acht personen (artikelen 7:274c tot en met 7:274f BW). De woning moet volgens het contract voor die groep bestemd zijn en het contract moet bepalen dat je de woning daarna opnieuw aan zo iemand verhuurt. Bij een jongerencontract kun je pas opzeggen als er vijf jaar zijn verstreken sinds de ingangsdatum. Bij studenten en promovendi kun je opzeggen als de huurder na een schriftelijk verzoek niet binnen drie maanden aantoont dat hij nog studeert of promoveert.
Verhuur aan familie. Sinds de Wet vaste huurcontracten mag je in het contract afspreken dat je na een termijn opzegt omdat een kind, ouder of schoonouder er gaat wonen (artikel 7:274g BW). Ook dat werkt via een opzegging, met de wettelijke termijn.
Verkoop van je eigen woning. Een particulier die maar één woning verhuurt en daar zelf minstens twee jaar direct voor de verhuur heeft gewoond, kan onder strenge voorwaarden opzeggen om te verkopen. Volgens de Rijksoverheid gaat het om een verhuurder die gaat trouwen of een geregistreerd partnerschap aangaat. Het moet in het contract staan, de afgesproken termijn is maximaal twee jaar en de grond kan maar één keer worden gebruikt. De voorwaarden staan in huurcontract opzeggen als verhuurder.
Kamer in je eigen huis. Verhuur je een onzelfstandige kamer in de woning waar je zelf woont, dan heeft de huurder de eerste negen maanden geen huurbescherming (artikel 7:232 lid 3 BW). Daarna kun je opzeggen als je belang zwaarder weegt dan dat van de huurder.
Gebruik van korte duur. Vakantieverhuur en andere huur die naar zijn aard kort is, valt helemaal buiten de huurbescherming (artikel 7:232 lid 2 BW). Het woord short stay in het contract is daarbij niet doorslaggevend: de wet kijkt naar de aard van het gebruik, niet naar het etiket.
Hoe zit het met de Leegstandwet?
Met een vergunning van de gemeente op grond van de Leegstandwet kun je tijdelijk verhuren zonder dat de huurder huurbescherming krijgt. Volgens de Rijksoverheid geldt voor een te koop staande koopwoning een maximale duur van vijf jaar, voor een woning die gesloopt of gerenoveerd wordt twee jaar met verlenging per jaar tot zeven jaar, en voor een gebouw dat eerder een andere functie had tien jaar. Daarna moet je vijf jaar wachten voor je dezelfde woonruimte opnieuw tijdelijk verhuurt. Tussentijds opzeggen kan voor de verhuurder met minimaal drie maanden, voor de huurder met een maand.
Het kabinet wil de Leegstandwet aanpassen. Het wetsvoorstel ging op 17 april 2026 naar de Raad van State. Volgens de Rijksoverheid wordt verhuur van een te koop staande woning dan maximaal twee jaar, gaat het woningwaarderingsstelsel (WWS) gelden en moet de eigenaar aannemelijk maken dat de woning moeilijk te verkopen is. Dat is nog geen wet: de Tweede en Eerste Kamer moeten er nog over stemmen. Vraag je nu een vergunning aan, kijk dan bij je gemeente welke regels op dat moment gelden.
Gaat er iets veranderen?
Misschien, maar nog niet. Het kabinet bracht op 2 juli 2026 het wetsvoorstel passende huurcontracten in internetconsultatie, tot en met 28 augustus 2026. Volgens Volkshuisvesting Nederland kunnen dan alle studenten een tijdelijk contract krijgen, ook als ze niet voor hun studie verhuizen. Arbeidsmigranten zouden een tijdelijk contract van maximaal twee jaar krijgen, met huurbescherming en kwaliteitseisen, en short stay wordt beperkt tot maximaal 30 dagen. Het voorstel moet nog naar de Tweede Kamer. Daarnaast verkent de minister of langjarige tijdelijke contracten van 5 of 7 jaar mogelijk moeten worden, een aanbeveling uit het ambtelijke IBO Huurbeleid. Tot er een wet is die in werking treedt, gelden de regels hierboven. De stand van de plannen volg je in komt het tijdelijke huurcontract terug.
Waar moet je verder op letten?
Een tijdelijk contract verandert niets aan de huurprijsregels. Ook bij twee jaar verhuur aan een student geldt de maximale huur bij het puntenaantal, en sinds 1 januari 2025 hoort de puntentelling bij elk nieuw contract. Zie puntentelling bij het huurcontract. De huurder kan de aanvangshuur binnen zes maanden laten toetsen door de Huurcommissie.
Ook de informatieplicht uit de Wet goed verhuurderschap geldt bij elk contract, tijdelijk of niet. Op de pagina over de Wet goed verhuurderschap staat wat erin moet. Of je huur en contract kloppen, toets je met de gratis check.
Twijfel je of een huurder echt onder een uitzondering valt, ga dan uit van een vast contract. Het verschil merk je pas aan het einde, en dan is het te laat om het contract te herschrijven.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.