Een huurcontract voor een woning kun je als verhuurder niet zomaar opzeggen. De wet geeft een beperkte lijst met gronden in artikel 7:274 BW, en een opzegging op een andere grond is nietig. Ook met een geldige grond eindigt de huur meestal pas als de huurder instemt of de kantonrechter een einddatum vaststelt. Dat heet huurbescherming, en die geldt net zo goed voor de huurder van een particulier met één appartement als voor een corporatiehuurder.
Hoe zeg je op: de vorm
De opzegging moet per deurwaardersexploot of aangetekende brief (artikel 7:271 lid 4 BW). Een e-mail of WhatsApp-bericht is niet genoeg. Is de partner van de huurder van rechtswege medehuurder, dan stuur je beide een eigen brief.
In de brief moeten drie dingen staan, anders is hij nietig of loopt hij vast:
- De grond waarop je opzegt, met de feiten die erbij horen (lid 5).
- De datum waartegen je opzegt, een dag waarop de huur verschuldigd is, meestal de eerste van de maand.
- Het verzoek aan de huurder om binnen zes weken te laten weten of hij instemt met de beëindiging (lid 5).
De rechter kijkt later alleen naar de gronden die in de opzeggingsbrief staan (artikel 7:273 BW). Een grond die je pas in de procedure bedenkt, telt niet mee. Schrijf hem dus meteen volledig op.
Welke opzegtermijn geldt voor de verhuurder?
De termijn is minimaal drie maanden, plus een maand voor elk jaar dat de huurder de woning onafgebroken huurt, tot maximaal zes maanden (artikel 7:271 lid 6 BW). Een huurder die sinds anderhalf jaar in je woning in Arnhem woont, krijgt dus vier maanden. Na drie volle jaren zit je op zes.
Is je termijn te kort, dan is de opzegging niet ongeldig. Ze geldt dan tegen de eerstvolgende datum waarop de juiste termijn wel is verstreken (lid 7). Een contractbepaling die een kortere termijn afspreekt, is nietig.
Op welke gronden mag een verhuurder opzeggen?
De gronden staan in artikel 7:274 lid 1 BW, aangevuld met de regels voor familie en doelgroepen in de artikelen 7:274c tot en met 7:274g. Voor particuliere verhuurders zijn dit de belangrijkste.
Slecht huurderschap
De huurder gedraagt zich niet zoals een goed huurder betaamt (onderdeel a). Denk aan structurele huurachterstand, overlast, onderverhuur zonder toestemming of het verwaarlozen van de woning. Bij betalingsproblemen kies je meestal niet voor opzegging, maar voor ontbinding via de rechter. Hoe dat werkt, lees je in huurachterstand: wat als de huurder niet betaalt. De rechter kan de huurder bij deze grond nog een maand geven om alsnog na te komen (lid 6).
Dringend eigen gebruik
Je hebt de woning zo dringend zelf nodig dat je niet kunt worden gevraagd de huur voort te zetten (onderdeel c). De rechter weegt de belangen van beide partijen en van onderhuurders, en de huurder moet andere passende woonruimte kunnen krijgen. Een verhuurder die na een scheiding zonder woning zit, maakt meer kans dan een verhuurder die "graag weer in Amsterdam wil wonen" maar elders een koophuis heeft.
Een paar regels maken deze grond lastiger dan hij klinkt:
- Verkoop telt uitdrukkelijk niet als eigen gebruik.
- Renovatie die zonder beëindiging van de huur niet kan, valt er wel onder (lid 3).
- Heb je de verhuurde woning gekocht, dan kun je de eerste drie jaar nadat je de huurder schriftelijk over de eigendomsoverdracht hebt geïnformeerd niet opzeggen wegens eigen gebruik (lid 5 onder b).
- Geldt in je gemeente een huisvestingsvergunning voor die woning, dan moet je die kunnen overleggen (lid 5 onder a).
Volgens Volkshuisvesting Nederland kan de rechter bij toewijzing een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten vaststellen. Hij kan die vooraf aankondigen en jou een termijn geven om de opzegging in te trekken.
Diplomatenclausule
In het contract staat uitdrukkelijk dat de huurder na een afgesproken termijn moet vertrekken omdat jij, of een eerdere huurder die terug mag komen, de woning weer gaat bewonen (onderdeel b met lid 2). De rechter wijst de vordering af als je geen belang meer hebt, bijvoorbeeld omdat je in het buitenland blijft. Termijn verlengen kan alleen in overleg en vóór het verstrijken van de oorspronkelijke termijn.
Redelijk aanbod voor een nieuw contract
Weigert de huurder een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst voor dezelfde woning, dan kun je opzeggen (onderdeel d). Het aanbod mag geen andere huurprijs bevatten; voor een hogere huur gebruik je de route van huurverhoging. Volgens Volkshuisvesting Nederland gaat het om zaken als het vastleggen van mondelinge afspraken of het vervangen van verouderde bepalingen.
Bestemming volgens het omgevingsplan
De verhuurder wil een functie uit het omgevingsplan verwezenlijken (onderdeel e). Dat speelt vooral bij gemeenten en ontwikkelaars, zelden bij een particulier.
Kamer in je eigen woning
Verhuur je een onzelfstandige kamer in het huis waar je zelf je hoofdverblijf hebt, dan kun je opzeggen als je belang bij beëindiging zwaarder weegt dan het belang van de huurder (onderdeel f). In de eerste negen maanden geldt de huurbescherming helemaal niet (artikel 7:232 lid 3 BW).
Verkoop van je vroegere eigen woning
Een natuurlijk persoon die niet meer dan één woning verhuurt en die woning direct voor het begin van de huur minstens twee jaar zelf heeft bewoond, kan opzeggen om te verkopen (onderdeel h). Lid 7 voegt voorwaarden toe. Volgens de Rijksoverheid moet het uitdrukkelijk in het contract staan, gaat het om een verhuurder die gaat trouwen of een geregistreerd partnerschap aangaat, kan de grond maar één keer worden gebruikt en zeg je op na een afgesproken termijn van maximaal twee jaar. Lees de voorwaarden in de wettekst na voordat je het in een contract zet.
Verhuur aan familie
Sinds de Wet vaste huurcontracten kun je in het contract afspreken dat je na een termijn opzegt omdat een kind of ouder (eerstegraads bloed- of aanverwant) de woning gaat bewonen (artikel 7:274g BW). Dat geldt dan als eigen gebruik.
Doelgroepcontracten
Bij een woning die volgens het contract bestemd is voor jongeren, studenten, promovendi of grote gezinnen, kun je opzeggen als de huurder niet meer tot de doelgroep hoort (artikelen 7:274c tot en met 7:274f BW). Bij jongeren kan dat pas na vijf jaar. Bij studenten moet de huurder na jouw schriftelijke verzoek drie maanden de tijd hebben gehad om een inschrijvingsbewijs te sturen. Meer over die contracten in het artikel over tijdelijke huurcontracten en de uitzonderingen.
Wat gebeurt er na de opzegging?
Stemt de huurder schriftelijk in, dan eindigt de huur op de opzegdatum. Stemt hij niet in of reageert hij niet, dan blijft het contract na de opzegdatum van rechtswege van kracht (artikel 7:272 lid 1 BW). Zes weken na de opzegging kun je de kantonrechter vragen het tijdstip te bepalen waarop de huur eindigt (lid 2).
De rechter heeft drie uitkomsten. Hij wijst de vordering af, en dan wordt het contract verlengd, voor onbepaalde tijd of voor een termijn die hij zelf bepaalt. Hij wijst haar toe en stelt meteen de ontruimingsdatum vast. Of hij geeft de huurder bij slecht huurderschap of een geweigerd aanbod eerst een maand om het alsnog goed te maken.
Een uitgewerkt voorbeeld. Een verhuurder in Zwolle zegt op 10 februari op wegens dringend eigen gebruik, tegen 1 juni. De huurder woont er twee jaar en twee maanden, dus de termijn van vijf maanden zou eigenlijk tot 1 augustus lopen. De opzegging geldt daardoor automatisch tegen 1 augustus. De huurder reageert niet. Vanaf eind maart, zes weken na de opzegging, kan de verhuurder dagvaarden. Tot de rechter beslist, blijft de huurder gewoon huur betalen en wonen.
Kan het ook zonder opzegging?
Ja, met wederzijds goedvinden. Na de ingangsdatum van de huur mogen huurder en verhuurder samen afspreken dat het contract eindigt (artikel 7:271 lid 10 BW). Leg dat vast in een beëindigingsovereenkomst met de einddatum, de staat van oplevering en de terugbetaling van de borg. Een afspraak die je al vóór de ingangsdatum laat tekenen, bijvoorbeeld een vooraf getekende opzegbrief, houdt bij de rechter geen stand.
Is je contract niet goed op orde, bijvoorbeeld omdat de huurprijs te hoog is, dan helpt dat je niet in een procedure. Check je huur en contract eerst met de gratis check, en lees bij twijfel over de huurprijs wat de Huurcommissie doet als een huurder een zaak start.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.