Betaalt een huurder niet, dan mag je als verhuurder veel, maar niet alles zelf. Herinneren, aanmanen, incassokosten rekenen en de achterstand bij de gemeente melden doe je zelf. Het contract ontbinden en de huurder uit de woning laten zetten kan alleen via de kantonrechter. Wie die volgorde overslaat, verliest tijd en soms de zaak.
Hieronder de stappen zoals ze in de praktijk lopen, met de wettelijke eisen bij elke stap.
Stap 1: herinneren en contact zoeken
Stuur zodra de huur te laat is een schriftelijke betalingsherinnering. Noem het bedrag, de maand waarop het betrekking heeft en een datum waarvoor je de betaling verwacht. Bel daarnaast of ga langs. Een huurder die net zijn baan kwijt is, heeft vaak meer aan een betalingsregeling dan aan een deurwaarder, en jij krijgt je geld eerder.
Die eerste stappen zijn niet alleen verstandig, ze horen ook bij de wettelijke vroegsignalering. Volgens de Rijksoverheid moet je vóór een melding bij de gemeente minstens één keer schriftelijk herinneren, persoonlijk contact proberen te krijgen en de huurder wijzen op de mogelijkheden van schuldhulpverlening.
Stap 2: de achterstand melden bij de gemeente
Sinds 1 januari 2021 zijn woningcorporaties én particuliere verhuurders verplicht een huurachterstand te melden bij de gemeente. Dat volgt uit de gewijzigde Wet gemeentelijke schuldhulpverlening en het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. De gemeente kan de huurder dan schuldhulp aanbieden voordat de schuld onbeheersbaar wordt.
Volkshuisvesting Nederland beschrijft de stappen die vooraf moeten gaan:
- Persoonlijk contact proberen te krijgen, telefonisch, aan de deur of op een andere manier. Dat is een inspanningsverplichting: lukt het niet, dan heb je wel voldaan als je het echt hebt geprobeerd.
- De huurder wijzen op de schuldhulpverlening van de gemeente.
- Minstens één schriftelijke herinnering sturen.
- In die herinnering aanbieden om met toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan de gemeente door te geven. Reageert de huurder afwijzend, dan mag je niet melden.
De wet noemt geen vast aantal dagen of maanden waarna je moet melden. Vraag je gemeente hoe je meldt; veel gemeenten werken met een vast meldpunt of webportaal en maken vooraf afspraken met verhuurders.
Dat de melding niet vrijblijvend is, blijkt uit de rechtspraak. In een zaak bij de Rechtbank Rotterdam (26-04-2024, ECLI:NL:RBROT:2024:3600) toetste de kantonrechter of de verhuurders de stappen uit artikel 2 van het Besluit hadden gezet. Hun melding kwam nog geen maand voor de dagvaarding en was dus niet tijdig. De ontbinding werd toch toegewezen, omdat de huurder al maanden eerder op schuldhulp was gewezen en een eerdere melding niets had veranderd. Reken er niet op dat een rechter dat in jouw zaak ook zo ziet.
Stap 3: aanmanen met de veertiendagenbrief
Wil je incassokosten in rekening brengen, dan moet je bij een particuliere huurder eerst een aanmaning sturen die voldoet aan artikel 6:96 lid 6 BW. In de praktijk heet dat de veertiendagenbrief. Daarin staat:
- het openstaande bedrag;
- een betaaltermijn van veertien dagen, die begint op de dag na de aanmaning;
- wat er gebeurt als de huurder niet betaalt, inclusief het bedrag aan incassokosten dat je dan rekent.
Zijn er meerdere achterstallige maanden, dan maan je die in één brief aan (lid 7). Pas als de veertien dagen ongebruikt voorbij zijn, zijn de incassokosten verschuldigd.
Hoeveel incassokosten mag je rekenen?
De vergoeding volgt de staffel uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Volgens de Rechtspraak is dat 15% over een hoofdsom tot en met € 2.500, met een minimum van € 40 en een maximum van € 375 voor dat eerste deel. Boven dat bedrag dalen de percentages per schijf.
Een rekenvoorbeeld. Er staan twee maanden huur open, samen 1.800. Vijftien procent daarvan is 270: dat is het maximum aan incassokosten dat je mag rekenen. Gaat het om één maand kamerhuur van 220, dan kom je met vijftien procent op 33 uit en geldt het minimum van € 40.
Sinds 1 oktober 2024 geldt een cumulatieregel voor termijnbetalingen onder € 266,67. Maan je zo'n termijn aan, dan tel je de onbetaalde termijnen uit de zes maanden daarvoor mee bij de berekening (artikel 6:96 lid 8 BW). Daarmee wil de wetgever voorkomen dat de minimumvergoeding zich per maand opstapelt. Van deze regels mag je bij een particuliere huurder niet in het contract afwijken.
Stap 4: naar de kantonrechter voor ontbinding en ontruiming
Betaalt de huurder nog steeds niet, dan kun je de kantonrechter vragen het contract te ontbinden en de ontruiming te bevelen. Zelf ontbinden kan niet: artikel 7:231 BW bepaalt dat ontbinding wegens een tekortkoming van de huurder alleen door de rechter kan, en daar mag niet van worden afgeweken. De sloten vervangen of de spullen van de huurder buiten zetten is dus geen optie.
De dagvaarding laat je uitbrengen door een gerechtsdeurwaarder. Vaak vraag je in één procedure om:
- betaling van de huurachterstand, met wettelijke rente en de incassokosten;
- ontbinding van de huurovereenkomst;
- ontruiming van de woning binnen een termijn;
- een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur tot de dag van ontruiming.
De wet noemt geen minimumachterstand. De rechter toetst of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). In de Rotterdamse zaak schreef de kantonrechter dat dat "meestal zo" is "bij een achterstand van meer dan drie maanden", maar dat de rechter met alle omstandigheden rekening moet houden. Daar telde mee dat de achterstand alleen maar opliep. De ontruimingstermijn werd op veertien dagen na het vonnis gezet; het verzoek van de huurder om drie maanden werd afgewezen.
Een kortere achterstand kan ook genoeg zijn als de huurder structureel te laat betaalt of afspraken niet nakomt. Andersom kan een rechter bij een huurder die net een regeling met schuldhulp heeft, de ontbinding afwijzen of een laatste kans geven.
Stap 5: de ontruiming
Een ontruimingsvonnis voer je niet zelf uit. Dat doet een gerechtsdeurwaarder: hij betekent het vonnis aan de huurder, kondigt de ontruiming aan en voert haar uit op de datum die de rechter heeft bepaald. Betaalt de huurder in de tussentijd alsnog alles, dan kun je in overleg afzien van de ontruiming. Leg die afspraak dan schriftelijk vast, met wat er gebeurt als hij opnieuw achterloopt.
Waar moet je zelf op letten?
Bewaar alles: herinneringen, belnotities, de aanmaning, het bewijs van verzending en de melding aan de gemeente. In een procedure moet je kunnen laten zien wat je hebt gedaan en wanneer. Eindigt de huur, dan mag je achterstallige huur met de borg verrekenen. Je betaalt het restant dan binnen 30 dagen terug, met een schriftelijke kostenspecificatie; zie borg als verhuurder.
Kijk ook naar je eigen kant van het contract. Klopt de huurprijs niet met de puntentelling, dan kan de huurder in de procedure verweer voeren of zelf naar de Huurcommissie stappen. Hoe dat loopt, lees je in wat er gebeurt bij een zaak bij de Huurcommissie. Toets je huur vooraf met de gratis check of de maximale huur berekenen-tool.
Opzeggen wegens slecht huurderschap kan in theorie ook, met de gewone opzegtermijn. Bij huurachterstand is ontbinding via de rechter meestal sneller. Het verschil tussen die routes staat in huurcontract opzeggen als verhuurder.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.