De borg (officieel: waarborgsom) is voor huurcontracten vanaf 1 juli 2023 maximaal twee keer de kale huur. Dat staat in artikel 7:261b van het Burgerlijk Wetboek, en de Wet goed verhuurderschap maakt een te hoge borg daarnaast een overtreding waarvoor de gemeente een boete kan opleggen. De meeste problemen ontstaan niet bij het vragen van de borg, maar aan het einde van de huur: bij de terugbetaling en bij wat je ervan mag inhouden.
Hoe hoog mag de borg zijn?
De borg is ten hoogste twee keer de kale huur per maand. De wet verwijst naar de huurprijs voor "het enkele gebruik van de woonruimte", en dat is de kale huur. Servicekosten, een voorschot voor energie of een vergoeding voor meubels tellen dus niet mee als je de grens uitrekent.
Een rekenvoorbeeld. Je verhuurt een appartement voor een kale huur van 1.150 per maand, plus 95 aan voorschot servicekosten. De maximale borg is twee keer 1.150, dus 2.300. Vraag je 2.490 (twee keer de totale maandlast), dan zit je 190 boven de wettelijke grens.
Een paar punten die verhuurders vaak missen:
- Het maximum geldt in elk segment. De Wet goed verhuurderschap geldt voor alle verhuurders van woonruimte en maakt bij de borg geen onderscheid tussen sociale huur, middenhuur en vrije sector. Ook bij een vrijesectorwoning boven de grens van 186 punten is twee maanden kale huur dus het maximum.
- Een borg is niet verplicht. De wet zegt dat je een borg kunt afspreken in de huurovereenkomst. Spreek je niets af, dan kun je achteraf geen borg eisen.
Voor contracten van vóór 1 juli 2023 geldt de nieuwe grens niet. De Rijksoverheid noemt voor die oudere contracten een maximum van drie maanden kale huur, gebaseerd op rechtspraak. Een lopend contract hoef je dus niet aan te passen. Sluit je met dezelfde huurder een nieuw contract, dan geldt wel de grens van twee maanden.
Met de borg-check zie je in een paar seconden of jouw bedrag binnen de grens valt.
Wanneer moet je de borg terugbetalen?
Je betaalt de borg binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst terug, als de huurder de woning zonder schade en zonder openstaande betalingen achterlaat. Die termijn loopt vanaf de laatste dag van de huur, niet vanaf het moment dat jij de eindinspectie hebt gedaan.
Moet je iets verrekenen, dan krijg je meer tijd: het restant van de borg moet binnen 30 dagen terug. Je stuurt de huurder dan schriftelijk een volledige kostenspecificatie, zodat te zien is welk bedrag je waarvoor inhoudt (artikel 7:261b BW; Rijksoverheid, geraadpleegd 14-10-2026).
In de praktijk werkt het zo:
- Plan de eindinspectie op of vlak voor de laatste huurdag, samen met de huurder.
- Vergelijk de staat van de woning met het opleveringsrapport van het begin van de huur.
- Geen schade en geen achterstand? Maak de borg binnen 14 dagen over.
- Wel schade of achterstand? Vraag offertes of facturen op, stel de specificatie op en betaal het restant binnen 30 dagen.
Verhuurders die de 30 dagen gebruiken om "even te kijken of er nog iets opduikt", zitten fout. De langere termijn is er alleen voor verrekening van posten die je kunt onderbouwen.
Wat mag je verrekenen met de borg?
Je mag vier soorten posten verrekenen: achterstallige kale huur, nog verschuldigde servicekosten, een nog niet betaalde energieprestatievergoeding en schade die voor rekening van de huurder komt. Andere kosten, zoals administratiekosten of een vergoeding voor je eigen tijd, mag je niet van de borg aftrekken (Rijksoverheid, geraadpleegd 14-10-2026).
Bij schade ligt de bewijslast bij jou. Je moet aantonen dat de schade er bij de start van de huur nog niet was en dat de huurder ervoor aansprakelijk is. Normale slijtage, zoals vergeelde muren na vijf jaar bewoning of een vloer met gebruikssporen, verreken je niet. Schade die ontstaat doordat jij zelf onderhoud te laat hebt uitgevoerd ook niet.
Daarom is het opleveringsrapport aan het begin zo belangrijk. Leg per ruimte vast wat de staat is, met foto's en datum, en laat de huurder tekenen. Zonder zo'n rapport wordt het lastig om later te bewijzen dat een kras in het aanrecht nieuw is.
Over schoonmaak: laat de huurder de woning vies achter en moet je een schoonmaakbedrijf inhuren, dan kan dat onder schade vallen als de woning niet in de afgesproken staat is opgeleverd. Hou het concreet: een factuur, foto's en een verwijzing naar wat in het contract of het opleveringsrapport staat.
Wat gebeurt er als de borg te hoog is?
Een te hoge borg is sinds 1 juli 2023 een overtreding van artikel 2, lid 2, onder c van de Wet goed verhuurderschap. De gemeente kan daarvoor een bestuurlijke boete opleggen. De hoogte bepaalt elke gemeente in eigen beleidsregels. Almere hanteert bijvoorbeeld een normbedrag van € 5.000 voor een particuliere verhuurder en € 10.000 als de overtreding bedrijfsmatig is, wat daar betekent dat je twee of meer zelfstandige woningen verhuurt (Gemeenteblad Almere, 16-06-2025). Andere gemeenten kunnen andere bedragen hanteren.
De huurder heeft ook een civiele route. Hij kan de rechter vragen de borg te verlagen, waarna jij het teveel betaalde terugbetaalt. En hij kan de overtreding melden bij het gemeentelijk meldpunt goed verhuurderschap. De Huurcommissie speelt bij borgkwesties geen rol.
Betaal je de borg niet of te laat terug, dan kan de huurder je eerst schriftelijk aanmanen en daarna naar de kantonrechter stappen. Dan komen er al snel incassokosten en rente bij, en sta je zwakker als je geen specificatie hebt gestuurd. De gemeente kan op het niet terugbetalen zelf niet handhaven: dat is een civiele kwestie. Toch komen daar bij gemeentelijke meldpunten veel meldingen over binnen, blijkt uit de evaluatie van de Wet goed verhuurderschap, en de onderzoekers stellen voor te bekijken of handhaving daarop passend is.
De borg en de informatieplicht
De Wet goed verhuurderschap verplicht je om de huurder schriftelijk te informeren over de borg: de hoogte, hoe je bij het einde van de huur bepaalt wat de huurder terugkrijgt en binnen welke termijnen. Dat is een van de zes onderdelen van de verplichte informatie aan de huurder. In het artikel over de informatiebrief voor de huurder staat een voorbeeldtekst die je kunt overnemen.
Een korte zin in het huurcontract volstaat vaak al, bijvoorbeeld: "De huurder betaalt bij aanvang een waarborgsom van twee maanden kale huur. De verhuurder betaalt de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur terug, of binnen 30 dagen als hij achterstallige huur, servicekosten, energieprestatievergoeding of schade verrekent. Bij verrekening ontvangt de huurder een schriftelijke kostenspecificatie."
Wil je weten welke andere afspraken in het contract horen, lees dan verder bij huurcontract opstellen. Een overzicht van alle regels van goed verhuurderschap vind je op de pagina over de Wet goed verhuurderschap.
Borg en gemeubileerde verhuur
Bij gemeubileerde verhuur rekenen veel verhuurders de borg uit over de totale huur inclusief meubels. Dat gaat mis. De vergoeding voor meubels en stoffering valt onder de servicekosten, niet onder de kale huur, en telt dus niet mee voor het maximum van twee maanden. Wie extra zekerheid wil voor dure inventaris, kan dat beter regelen met een goede inventarislijst en een verzekering dan met een hogere borg.
Twijfel je of je huurprijs zelf wel klopt, en daarmee ook de basis van je borg? Met de gratis check zie je je puntenbereik en de maximale kale huur die bij je woning hoort.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.