Een huurcontract voor een woning stel je schriftelijk op, voor onbepaalde tijd, met daarin de afspraken over huurprijs, servicekosten, borg en huurverhoging, en met de puntentelling als bijlage. Dat is sinds 2025 het minimum. Het huurrecht voor woonruimte is grotendeels dwingend: wat in strijd is met de wet, geldt niet, ook al heeft de huurder getekend. Een goed contract volgt dus de wet en legt vast wat de wet aan partijen overlaat.
Wat moet er in een huurcontract staan?
De Rijksoverheid noemt de afspraken die in elk huurcontract horen. Gebruik ze als checklist:
- de namen en adressen van verhuurder en huurder;
- het adres van de woning en een omschrijving, zoals het aantal kamers, de badkamer, berging en tuin of balkon;
- de ingangsdatum en de duur (bij een vast contract: onbepaalde tijd);
- de kale huur, en daarnaast apart het bedrag aan servicekosten met waar ze voor zijn;
- de hoogte van de borg en hoe die wordt terugbetaald;
- hoe en wanneer de huurder betaalt;
- wanneer en hoe de huur omhooggaat;
- huisregels, bijvoorbeeld over gemeenschappelijke ruimten, huisdieren of geluid;
- de handtekeningen van beide partijen;
- de puntentelling van de woning.
Kale huur en servicekosten apart vermelden is meer dan een formaliteit. Een all-in prijs maakt het lastig om te toetsen of de kale huur onder de maximale huur blijft en of de servicekosten kloppen.
Leg ook de staat van de woning vast in een opleveringsrapport, met foto's, en laat de huurder dat tekenen. Dat rapport hoort niet in het contract zelf, maar je hebt het nodig als je aan het einde van de huur schade met de borg wilt verrekenen.
Vast contract is de hoofdregel
Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten. Een nieuwe huurder krijgt in principe een contract voor onbepaalde tijd. Een contract voor bepaalde tijd, van maximaal twee jaar, mag alleen voor groepen die in een algemene maatregel van bestuur staan (Volkshuisvesting Nederland, geraadpleegd 14-10-2026). Dat zijn onder meer:
- studenten die voor hun studie tijdelijk in een andere plaats moeten wonen;
- huurders die tijdelijk elders wonen door renovatie of dringende werkzaamheden;
- mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang of in een aantoonbare sociale noodsituatie zitten;
- huurders met een tweedekanscontract;
- nabestaanden die de huur van een overleden huurder niet kunnen voortzetten;
- gescheiden ouders die tijdelijk dicht bij hun kinderen willen wonen;
- werknemers op de Waddeneilanden en vergunninghouders die uit de COA-opvang komen.
Geef je een tijdelijk contract buiten deze groepen, dan werkt de einddatum niet. Volgens artikel 7:271 BW eindigt een huur voor bepaalde tijd dan niet door het verlopen van de termijn, en heb je als verhuurder alleen de wettelijke opzeggingsgronden. Ook bij een geldig tijdelijk contract moet je de huurder tussen drie maanden en een maand voor het einde schriftelijk laten weten wanneer de huur afloopt. Vergeet je dat, dan loopt het contract door voor onbepaalde tijd.
Naast de tijdelijke uitzonderingen blijven enkele eigen huurvormen bestaan: verhuur onder de Leegstandswet met vergunning van de gemeente, tussenhuur met een diplomatenclausule, hospitaverhuur, doelgroepcontracten en verhuur voor korte duur, zoals een vakantiewoning. Meer over de uitzonderingen staat in tijdelijk huurcontract: de uitzonderingen.
Het kabinet laat het stelsel van tijdelijke huurcontracten wel onderzoeken, en volgens Volkshuisvesting Nederland verandert er tot de uitkomst daarvan niets. Daarnaast lag in de zomer van 2026 het wetsvoorstel passende huurcontracten in consultatie, dat onder meer alle studenten een tijdelijk contract wil geven. Dat is nog geen wet. Voor een contract dat je nu sluit, gelden dus de regels hierboven; de stand van de plannen staat in komt het tijdelijke huurcontract terug.
Puntentelling, maximale huur en servicekosten
Sinds 1 januari 2025 voeg je bij elk nieuw huurcontract een puntentelling toe volgens het woningwaarderingsstelsel. Dat geldt ook als uit de telling blijkt dat de woning boven 186 punten zit en in de vrije sector valt (Huurcommissie, 19-12-2024). De Wet goed verhuurderschap vraagt daarnaast dat je de bijbehorende maximale huur noemt. Meer daarover in puntentelling bij het huurcontract.
De puntentelling bepaalt ook de huur die je mag vragen. Tot en met 143 punten is het sociale huur, met in 2026 een maximum van € 932,93 bij 143 punten. Van 144 tot en met 186 punten is het middenhuur, met als bovengrens € 1.228,07. Per 1 januari 2027 worden die bedragen € 959,71 en € 1.263,32. Spreek je een hogere kale huur af dan de puntentelling toelaat, dan kan de huurder binnen 6 maanden na de start van de huur de Huurcommissie vragen de aanvangshuur te toetsen, en kan de gemeente handhaven.
Voor servicekosten verandert er per 1 januari 2027 veel. Voor contracten die op of na die datum worden ondertekend, gelden acht vaste soorten servicekosten en een maximum voor administratiekosten van 2% over energie en water en 5% over de overige posten, tot hooguit € 75 per jaar. Teken je eind december of begin januari, dan bepaalt de datum van ondertekening welk regime geldt. Een paar regels gelden ook voor bestaande contracten: zo kan de huurder het voorschot voor alle soorten servicekosten laten toetsen (Huurcommissie, geraadpleegd 14-10-2026). Zie de pagina over servicekosten en nieuwe regels servicekosten 2027.
Welke bedingen zijn verboden of nietig?
Een afspraak die strijdig is met dwingend huurrecht is nietig of vernietigbaar, ook als de huurder ermee heeft ingestemd. Dit zijn de bepalingen waar het vaak misgaat:
Sleutelgeld en andere bijkomende voordelen. Artikel 7:264 BW maakt elk beding nietig waarbij in verband met het sluiten van het contract een partij een niet redelijk voordeel krijgt, los van de huurprijs. Een vergoeding voor "contractkosten", een verplichte overname van spullen tegen een te hoge prijs of een bijdrage aan de makelaar van de verhuurder vallen daaronder. Schakel je zelf een verhuurmakelaar in, dan betaal jij de bemiddelingskosten, niet de huurder.
Afwijken van de regels over huurprijzen. De regels over huurprijzen, servicekosten en borg in de wet zijn dwingend (artikel 7:265 BW). Een contract dat een hogere borg dan twee maanden kale huur toestaat, of servicekosten zonder jaarlijkse afrekening, verandert daar niets aan.
Huurverhoging boven het maximum. Een huurverhogingsbeding mag, maar leidt het tot een hogere verhoging dan wettelijk toegestaan, dan is het nietig voor het deel daarboven (artikel 7:248 BW). In 2026 is de maximale verhoging 6,1% in de middenhuur en 4,4% in de vrije sector; in de sociale huur 4,1% per 1 juli 2026. De percentages voor 2027 in de middenhuur en de vrije sector worden doorgaans in december bekendgemaakt.
Onderhoud en gebreken. De regels over het verhelpen van gebreken en de verdeling van onderhoud kun je niet ten nadele van de huurder veranderen (artikel 7:242 BW). Een clausule dat de huurder "alle reparaties" zelf betaalt, houdt geen stand. Kleine herstellingen mogen wel bij de huurder liggen.
Opzeggen zonder wettelijke grond. Een vast contract kun je als verhuurder alleen opzeggen op de gronden in artikel 7:274 BW, en volgens artikel 7:271 BW vraag je de huurder in de opzegging om binnen zes weken te laten weten of hij instemt. Een afspraak dat de huur eindigt "als de verhuurder de woning wil verkopen" werkt niet. Lees daarover huurcontract opzeggen als verhuurder.
Bedingen die wel mogen, zijn bijvoorbeeld een verbod op huisdieren, een verbod op roken, afspraken over de tuin of een verbod op onderhuur van de hele woning. Let op dat een huurder van een zelfstandige woning die er zijn hoofdverblijf heeft, volgens artikel 7:244 BW wel een deel van de woning aan een ander in gebruik mag geven.
Modelcontract of zelf schrijven?
De meeste particuliere verhuurders werken met een modelcontract. Het bekendste model voor woonruimte is dat van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), dat na de Wet vaste huurcontracten is aangepast. Ook verhuurdersorganisaties en makelaars hebben eigen modellen. Een model is een goed begin, maar controleer drie dingen:
- De datum. Een model van vóór juli 2024 gaat vaak nog uit van tijdelijke verhuur. Van vóór 2025 mist het de puntentelling, en vanaf 2027 moet de servicekostenparagraaf aansluiten bij de nieuwe categorieën.
- De algemene bepalingen. Modelcontracten verwijzen meestal naar algemene bepalingen die je apart als bijlage meegeeft. Zonder die bijlage kun je je er bij een geschil lastig op beroepen.
- De bijlagen. Naast de puntentelling hoort de schriftelijke informatie uit de Wet goed verhuurderschap erbij. Een voorbeeld staat in informatiebrief voor de huurder, en de regels voor de waarborgsom in borg als verhuurder.
Ga je verhuren en wil je eerst weten welke huur bij je woning past? De gratis check geeft je puntenbereik, het huursegment en de maximale kale huur, zodat je het contract op het juiste bedrag zet.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.