De Wet werkelijk rendement box 3 is nog geen wet. De Tweede Kamer nam het voorstel op 12 februari 2026 aan, maar de Eerste Kamer besloot op 30 juni 2026 de stemming aan te houden tot het kabinet met de aangekondigde novelle komt (Eerste Kamer, 30-06-2026). Op 29 september 2026 heeft het kabinet die route gekozen. Wie een woning verhuurt vanuit box 3, weet daardoor nog steeds niet zeker hoe 2028 eruitziet.
Waarom ligt de box 3-wet stil?
Een meerderheid in de Eerste Kamer had bezwaar tegen de kern van het voorstel: het belasten van ongerealiseerde waardestijging van onder meer aandelen en obligaties, de zogeheten vermogensaanwasbelasting. Het kabinet had zelf al aangekondigd dat het naar een belasting op gerealiseerde winst wil. De senaat wilde daarom niet stemmen over een wet waarvan de aanpassing al in de pijplijn zat.
In een brief van 14 september 2026 vroegen minister Heinen en staatssecretaris Eerenberg van Financiën de Eerste Kamer de behandeling verder aan te houden. Het kabinet schreef dat de steun voor aanpassingen en de dekking daarvan "zeer uiteen liggen in het parlement". De brief legde vier scenario's naast elkaar, van invoering per 2028 als tussenstap tot intrekken van de wet en een volledige vermogenswinstbelasting in 2030.
Wat koos het kabinet op 29 september?
Het kabinet koos voor de snelste route naar vermogenswinst: een novelle op het bestaande wetsvoorstel. Daarmee wordt per 2028 de vermogenswinstbelasting uitgebreid naar alle financiële instrumenten, zodat volgens het kabinet circa 90% van het vermogen met waardeontwikkeling in box 3 daaronder valt. In 2030 volgt de overstap voor de overige bezittingen (Kamerbrief 29-09-2026, aan de Eerste Kamer gestuurd op 30-09-2026).
Het tijdpad is krap. De novelle moet vóór 31 december 2026 door de Eerste Kamer zijn aangenomen. Het kabinet vroeg de Raad van State op 2 oktober 2026 om spoedadvies en wil de novelle laten meelopen met de plenaire behandeling van het Belastingplan 2027. Op 5 oktober sprak de Eerste Kamercommissie Financiën er met de bewindspersonen over. Op 14 oktober 2026 stond de novelle zelf nog niet in het dossier van de Tweede Kamer.
Wat betekent dit voor een verhuurde woning?
Voor vastgoed verandert er ten opzichte van het oorspronkelijke wetsvoorstel weinig. Voor onroerende zaken gold daarin al een uitzondering: geen jaarlijkse heffing over de waardestijging, maar een vermogenswinstbelasting bij realisatie, bijvoorbeeld als je de woning verkoopt. Huurinkomsten worden belast in het jaar waarin je ze ontvangt. Kosten mag je aftrekken, en de Rijksoverheid noemt onderhoudskosten voor een verhuurde woning als voorbeeld.
Dat is een wezenlijk verschil met nu. In 2026 rekent de Belastingdienst voor beleggingen en andere bezittingen, waaronder een verhuurde woning, met een forfaitair rendement van 6,00% over de waarde (Belastingdienst, 2026). Wie een lager werkelijk rendement heeft, kan dat via de tegenbewijsregeling aantonen, maar daarin is geen kostenaftrek mogelijk. Het kabinet erkent in de brief van 14 september dat vooral beleggers in onroerende zaken daar ontevreden over zijn.
Neem een verhuurder met één appartement dat vooral waarde wint en een bescheiden netto huur oplevert. Onder het forfait betaalt hij over een fictief rendement op de volle waarde. Onder het nieuwe stelsel betaalt hij jaarlijks over de huur min kosten, en over de waardestijging pas bij verkoop. Hoe dat per saldo uitvalt, hangt af van huur, kosten en verkoopmoment. Voor de fiscale kant van verhuren nu lees je box 3 bij een verhuurde woning.
Waar moet je in 2027 op letten?
Het kabinet wil de novelle deels dekken binnen box 3 zelf, en die voorstellen raken verhuurders al in 2027. Volgens de brief van 29 september gaat het heffingsvrij vermogen per 2027 terug naar het niveau van 2020, € 30.846 per persoon. In 2026 is dat nog € 59.357. Daarnaast wil het kabinet het forfait voor overige bezittingen, "waaronder ook de huurinkomsten en voordelen uit eigen gebruik van onroerende zaken", in 2027 met 1,5 procentpunt verhogen. Per 2028 moet een heffingsvrij resultaat van € 1.000 gelden.
Dit zijn kabinetsvoorstellen. De Tweede en Eerste Kamer moeten ze nog goedkeuren, en zonder novelle die op tijd door de senaat komt, ligt de invoering per 2028 opnieuw open. Box 3 staat los van de huurregels: wat je maximaal aan huur mag vragen, volgt uit de punten. Wil je weten wat je woning onder het puntenstelsel mag opbrengen, doe dan de gratis check of bereken het met de tool maximale huur berekenen. Meer achtergrond over recente wijzigingen staat op wat is er veranderd.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.