Een woning die je verhuurt en waar je zelf niet woont, valt in box 3. Je betaalt dan geen inkomstenbelasting over de huur, maar vermogensbelasting over een fictief rendement op de waarde van de woning min de schuld die erbij hoort. Heeft de huurder huurbescherming, dan telt de woning niet voor de volle WOZ-waarde mee, maar voor een percentage daarvan: de leegwaarderatio. In 2026 ligt dat percentage tussen 73% en 100% (Belastingdienst, handleiding box 3 2026).
Wanneer valt een verhuurde woning in box 3?
Een woning valt in box 3 zodra het niet je eigen woning (hoofdverblijf) is. Dat geldt voor een woning die je hebt gekocht om te verhuren, maar ook voor je vroegere eigen woning die je na een verhuizing blijvend verhuurt. Volgens de Belastingdienst vervalt bij langdurige verhuur van je vroegere woning het recht op hypotheekrenteaftrek vanaf de ingangsdatum van het huurcontract, en gaan woning en schuld vanaf dat moment naar box 3. Meer over die overgang lees je in woning verhuren met een hypotheek.
Box 3 werkt met een peildatum: wat je op 1 januari bezit en schuldig bent, bepaalt de grondslag voor dat hele jaar. Ook de lagere waardering hieronder hangt aan die datum. De Belastingdienst past de tabel toe als je de woning op 1 januari voor langere tijd verhuurt en de huurder huurbescherming heeft. Begint de verhuur later in het jaar, dan geldt de tabel pas vanaf het jaar daarna.
Verhuur je alleen een kamer in je eigen huis, dan gelden andere regels, met de kamerverhuurvrijstelling. Die staan in hospitaverhuur: een kamer in je eigen huis.
Welke waarde geef je op?
Je begint bij de WOZ-waarde. Voor de aangifte over 2026 gebruik je bij een woning in Nederland de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2025. Die staat op de WOZ-beschikking die je begin 2026 van de gemeente kreeg.
Is de woning op 1 januari verhuurd en heeft de huurder huurbescherming, dan vermenigvuldig je die WOZ-waarde met een percentage uit de tabel van de Belastingdienst. Dat percentage hangt af van de jaarhuur als percentage van de WOZ-waarde. De jaarhuur is de kale maandhuur aan het begin van het kalenderjaar keer twaalf. Servicekosten, een vergoeding voor meubels en kosten voor gas, water en licht tellen niet mee.
| Jaarhuur als percentage van de WOZ-waarde | Waarde in box 3 (percentage van de WOZ-waarde) |
|---|---|
| tot en met 1% | 73% |
| meer dan 1% tot en met 2% | 79% |
| meer dan 2% tot en met 3% | 84% |
| meer dan 3% tot en met 4% | 90% |
| meer dan 4% tot en met 5% | 95% |
| meer dan 5% | 100% |
Bron: Belastingdienst, handleiding bezittingen en schulden box 3 2026.
Twee uitzonderingen zijn belangrijk. Verhuur je tijdelijk, dan geldt de tabel niet en telt de woning altijd voor 100% van de WOZ-waarde mee. En verhuur je aan een gelieerde persoon, bijvoorbeeld je kind, tegen een huur die veel lager is dan gebruikelijk, dan is het percentage ook altijd 100. Wie aan familie verhuurt, leest meer in woning verhuren aan je kind.
Rekenvoorbeeld: een middenhuurwoning met de maximale huur
Neem een appartement met 186 punten. De maximale kale huur is in 2026 € 1.228,07 per maand, de grens tussen middenhuur en vrije sector. De verhuurder vraagt precies dat bedrag. De WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2025 is 400.000.
De jaarhuur is twaalf keer de maandhuur: afgerond 14.737. Gedeeld door de WOZ-waarde is dat iets minder dan 3,7 op de 100, dus meer dan 3% en niet meer dan 4%. Volgens de tabel telt de woning dan voor 90% van de WOZ-waarde mee: 360.000 in plaats van 400.000. Van die waarde trek je de hypotheekschuld op de woning af. Wat overblijft, telt mee in je box 3-vermogen, samen met je spaargeld en beleggingen.
Hier werken de huurregels door in de belasting. Door de Wet betaalbare huur ligt de huur bij veel gereguleerde woningen relatief laag ten opzichte van de WOZ-waarde. Hoe lager de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe lager het percentage en dus de waarde in box 3. Welke huur je mag vragen, zie je met de gratis check of de tool maximale huur berekenen.
Hoe wordt de belasting dan berekend?
Box 3 gaat in 2026 nog uit van een fictief rendement. Voor de voorlopige aanslag 2026 rekent de Belastingdienst met 6,00% voor beleggingen en andere bezittingen, waaronder een verhuurde woning valt, 1,28% voor banktegoeden en 2,70% voor schulden. De percentages voor banktegoeden en schulden zijn nog voorlopig. Voor schulden geldt een drempel van € 3.800 per persoon. Het heffingsvrij vermogen is € 59.357 per persoon en het tarief in box 3 is 36% (Belastingdienst, geraadpleegd 14-10-2026).
Voor een verhuurde woning betekent dit dat je belasting betaalt over een veronderstelde opbrengst, of je die nu haalt of niet. Onderhoud, verzekering en de kosten van een beheerder trek je niet af. Ook de huur zelf geef je niet als inkomen op.
Werkelijk rendement: wat geldt nu?
Sinds de uitspraken van de Hoge Raad van juni 2024 mag je aannemelijk maken dat je werkelijke rendement lager was dan het fictieve. Vanaf de aangifte over 2025 doe je dat in de aangifte inkomstenbelasting zelf; voor 2024 en eerder met het formulier Opgaaf werkelijk rendement. Het is niet verplicht, en de Belastingdienst schrijft dat je nooit meer belasting gaat betalen dan eerder is berekend.
Voor een verhuurde woning bestaat het werkelijk rendement uit de ontvangen kale huur plus de verandering van de WOZ-waarde in het jaar. Kosten zoals onderhoud mag je daarbij niet aftrekken. De Belastingdienst noemt twee uitzonderingen: de rente op een schuld in box 3, en een investering in een tweede woning die de WOZ-waarde heeft verhoogd en die je aan de gemeente hebt gemeld. In het rekenvoorbeeld van de Belastingdienst wordt een woning het hele jaar verhuurd voor € 1.300 kale huur per maand, dus € 15.600 per jaar, en stijgt de WOZ-waarde met € 5.000. Het werkelijk rendement op die woning is dan € 20.600. Voor de waarde aan het begin van 2025 gebruik je de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2024, voor het einde van 2025 die met peildatum 1 januari 2025.
Bij verhuurders pakt dit vaak ongunstig uit. Stijgende WOZ-waarden tellen volledig mee als rendement en de kosten mag je niet aftrekken. Reken het dus na voordat je verwacht dat het werkelijk rendement iets oplevert. Geef je je werkelijk rendement over 2025 op, dan rekent de Belastingdienst met het voordeligste van de twee bedragen: het fictieve of het werkelijke rendement.
Wat verandert er met de Wet werkelijk rendement box 3?
Het kabinet wil box 3 per 1 januari 2028 baseren op het werkelijke rendement. Volgens het wetsvoorstel gaat de huur meetellen, kunnen kosten zoals onderhoud van een verhuurde woning worden afgetrokken, en geldt voor vastgoed een vermogenswinstbelasting: de waardestijging wordt pas belast als je de woning verkoopt. De Tweede Kamer nam het wetsvoorstel op 12 februari 2026 aan.
Het is nog geen wet. De Eerste Kamer houdt de behandeling aan. Op 14 september 2026 legden de minister en de staatssecretaris van Financiën haar vier scenario's voor, van invoering per 2028 als tussenstap tot intrekken van het wetsvoorstel en een volledige vermogenswinstbelasting in 2030. Op 29 september 2026 koos het kabinet voor een novelle op het bestaande wetsvoorstel: per 2028 valt dan ook de waardestijging van aandelen, obligaties en andere financiële instrumenten onder de vermogenswinstbelasting, en in 2030 volgen de overige bezittingen. Voor een verhuurde woning blijft de lijn uit het wetsvoorstel staan: huur min kosten jaarlijks belast, de waardestijging pas bij verkoop. De novelle moet vóór 31 december 2026 door de Eerste Kamer zijn aangenomen (Kamerbrief 29-09-2026).
In dezelfde brief staan voorstellen die verhuurders al in 2027 raken. Het heffingsvrij vermogen gaat dan terug naar € 30.846 per persoon, en het forfait voor overige bezittingen, waaronder volgens de brief ook huurinkomsten vallen, gaat met 1,5 procentpunt omhoog. Ook dat zijn voorstellen die het parlement nog moet goedkeuren. Tot er een besluit is, blijft het huidige stelsel met fictief rendement en tegenbewijsregeling gelden. De actuele stand lees je in het nieuws over box 3 en werkelijk rendement.
Waar kijk je het na?
De tabel voor de waarde van een verhuurde woning staat elk jaar in de handleiding box 3 van de Belastingdienst. De WOZ-waarde vind je op je beschikking of via het WOZ-waardeloket. De stand van het wetsvoorstel volg je op eerstekamer.nl onder nummer 36.748. Heb je meerdere woningen of twijfel je over het werkelijk rendement, laat een belastingadviseur de berekening maken.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.