Hospitaverhuur is het verhuren van een kamer in het huis waar je zelf woont. Veel eigenaren beginnen ermee als de kinderen het huis uit zijn of de hypotheek zwaar drukt. De regels zijn gunstiger dan bij gewone verhuur, vooral in het eerste jaar en voor de belasting. Let wel op de proeftijd, want na negen maanden ben je een gewone verhuurder.
Wanneer is het hospitaverhuur?
Het is hospitaverhuur als je een deel van de woning verhuurt waarin je zelf woont, en je met de huurder een toegang en vaak ook keuken, toilet of badkamer deelt. De Rijksoverheid noemt deze voorwaarden:
- jij woont zelf in de woning, als eigenaar of als huurder;
- de huurder is 18 jaar of ouder;
- jullie delen een toegang en vaak gemeenschappelijke voorzieningen;
- jullie hebben een huurcontract, dus een aantoonbaar zakelijke relatie;
- jullie zijn geen geregistreerde partners van elkaar;
- jullie staan allebei op het adres ingeschreven.
Jullie voeren geen gezamenlijk huishouden. Vorm je met de huurder wel één huishouden, dan is het geen hospitaverhuur. Heeft de huurder een eigen voordeur, keuken en toilet, dan is het geen kamer maar een zelfstandige woning, en gelden de hospitaregels niet.
De proeftijd van negen maanden
De eerste negen maanden van een hospitacontract gelden als proeftijd. In die periode kun je als verhuurder zonder reden opzeggen. De huurder heeft dan nog geen huurbescherming (Rijksoverheid, hospitaverhuur).
Je opzegtermijn is wel drie maanden. De huurder heeft na je opzegging dus drie maanden om te verhuizen. Zeg je op in de laatste week van de proeftijd, dan woont de huurder er in totaal ongeveer een jaar. De huurder zelf zegt op met een termijn gelijk aan de betaaltermijn: meestal een maand, maximaal drie.
Zeg je niet of niet op tijd op, dan heeft de huurder na de negen maanden een gewoon contract voor onbepaalde tijd. Vanaf dat moment heeft hij normale huurbescherming. Je hebt dan een wettelijke reden nodig om op te zeggen, en stemt de huurder niet in, dan moet je naar de rechter. Voor hospitaverhuur geldt wel een extra wettelijke opzeggingsgrond, maar je moet dan aantonen dat jouw belang zwaarder weegt dan dat van de huurder (Rijksoverheid, Verschillende soorten huurcontracten).
Zet de datum waarop de negen maanden aflopen dus in je agenda, en de datum drie maanden daarvoor als je wilt nadenken. Twijfel je of je de huurder wilt houden, beslis dan vóór die datum.
Nog één regel: zeg je als huurder van je eigen woning je huurcontract op, dan eindigt ook het contract met je hospitahuurder automatisch.
Een tijdelijk hospitacontract: wat het kabinet wil
Een tijdelijk contract voor hospitaverhuur bestaat nu niet. Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wil dat veranderen. Het wetsvoorstel hospitaverhuur, in de zomer van 2026 bij de Tweede Kamer ingediend, regelt onder meer (Volkshuisvesting Nederland, Wetswijziging hospitaverhuur):
- een tijdelijk hospitacontract van maximaal vijf jaar, met een proefperiode van negen maanden;
- een opzeggingsgrond bij (gedwongen) verkoop van de woning en bij overlijden van de hospita;
- voor hospita's die zelf huren: opzeggen bij verhuizing, en geen inkomensafhankelijke hogere huurverhoging door het inkomen van de kamerhuurder.
Het streven is dat de wet op 1 januari 2027 ingaat, voor contracten die daarna worden gesloten. Het is nog een voorstel: de Tweede en Eerste Kamer moeten het eerst aannemen, en de inhoud kan onderweg veranderen. Tot die tijd geldt de proeftijd van negen maanden met daarna een vast contract.
Belasting: de kamerverhuurvrijstelling
Woon je in een koopwoning, dan hoef je huurinkomsten van een hospitakamer vaak niet op te geven. De kamerverhuurvrijstelling geldt als je aan alle voorwaarden voldoet (Belastingdienst, kamerverhuurvrijstelling):
- Je totale huurinkomsten zijn in 2026 maximaal € 6.633 per jaar, inclusief vergoedingen voor energie en voor het gebruik van spullen zoals een wasmachine.
- De kamer is geen zelfstandige woning.
- Jij en je huurder staan de hele periode op hetzelfde adres ingeschreven.
- De verhuur is bedoeld voor langere tijd.
Voldoe je daaraan, dan valt je hele woning in box 1, geef je gewoon het eigenwoningforfait op en blijft de hypotheekrente over de hele woning aftrekbaar.
Kom je boven het bedrag uit, ook al is het maar een paar tientjes, dan vervalt de vrijstelling. Het verhuurde deel van de woning gaat dan naar box 3, samen met hetzelfde deel van de hypotheekschuld. De rente over dat deel van de lening is niet meer aftrekbaar. Reken daarom het jaartotaal van huur en vergoedingen uit voordat je een huurprijs afspreekt, en houd rekening met de jaarlijkse huurverhoging.
Huur je zelf de woning waarin je een kamer verhuurt, dan hoef je de huuropbrengsten volgens de Rijksoverheid niet op te geven bij de Belastingdienst. Wel moet je verhuurder toestemming geven voor onderverhuur, en het inkomen van je kamerhuurder kan meetellen bij een inkomensafhankelijke huurverhoging van je eigen huur.
Verhuur je een kamer voor een paar dagen of weken, bijvoorbeeld aan toeristen, dan is het geen hospitaverhuur en geldt de kamerverhuurvrijstelling niet. Dat is toeristische verhuur, met eigen regels; zie vakantieverhuur en Airbnb.
Huurprijs, servicekosten en gemeentelijke lasten
Ook een hospitakamer heeft een maximale huur. De huurder betaalt maximaal de huur volgens het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte, en sinds 1 januari 2025 geef je bij een nieuw contract een puntentelling mee (Volkshuisvesting Nederland). Gebruik daarvoor de Huurprijscheck onzelfstandige woonruimte van de Huurcommissie. Hoe het puntenstelsel voor kamers werkt, staat in studentenkamer verhuren.
Leg in het contract vast welke kamer je verhuurt, welke ruimtes de huurder mag gebruiken, de kale huur en de servicekosten. Gebruikersbelastingen zoals afvalstoffen- en rioolheffing mag je doorberekenen, omdat die afhangen van het aantal bewoners. Eigenarenbelastingen zoals de OZB betaal je zelf.
Ook als hospita houd je je aan de Wet goed verhuurderschap: geen woondiscriminatie, een borg van maximaal twee keer de kale huur en schriftelijke informatie aan de huurder. Een voorbeeldbrief staat in de informatiebrief voor de huurder.
Toestemming en gemeentelijke regels
Heb je een hypotheek, vraag dan je hypotheekverstrekker om toestemming. Huur je zelf, dan heb je toestemming van je verhuurder nodig. Je gemeente kan extra voorwaarden stellen, bijvoorbeeld een vergunning.
Amsterdam is een voorbeeld van een gemeente die hospitaverhuur juist makkelijker maakt. Daar is geen omzettingsvergunning nodig als een bestaand huishouden inwoning verleent aan maximaal één ander huishouden en het eerste huishouden de woning minimaal een jaar zonder inwoner heeft bewoond (Gemeenteblad Amsterdam 2024, 535630). Sinds 17 juli 2025 is hospitaverhuur in Amsterdam ook in het omgevingsplan toegestaan op plekken waar een woning eerder maar door één huishouden mocht worden bewoond (Gemeenteblad Amsterdam 2025, 258039). Den Haag heeft per 1 april 2026 een vergelijkbare vrijstelling met een meldplicht ingevoerd, met eigen voorwaarden zoals minimaal 12 m² per bewoner; zie de nieuwe Haagse regels voor hospitaverhuur. Andere gemeenten hebben andere regels, dus kijk op de site van je gemeente of vraag het na.
Denk ook aan de gevolgen voor uitkeringen en toeslagen. Volgens de Rijksoverheid heeft hospitaverhuur geen gevolgen voor onder meer AOW, WW, huurtoeslag en zorgtoeslag, maar wel mogelijk voor een bijstandsuitkering en de AIO. Twijfel je over je eigen situatie, doe dan de gratis check voor de huurkant en vraag bij je gemeente of uitkeringsinstantie na wat het voor jou betekent.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.