Je woning verhuren aan toeristen mag in Nederland, ook als je er zelf woont en alleen tijdens je eigen vakantie verhuurt. Of het mag en hoe vaak, bepaalt je gemeente. De landelijke wet geeft gemeenten een paar instrumenten en elke gemeente kiest zelf welke ze gebruikt, dus wat in de ene stad mag, kan in de andere verboden zijn.
Wat regelt de Wet toeristische verhuur van woonruimte?
De Wet toeristische verhuur van woonruimte geeft gemeenten sinds 1 januari 2021 drie instrumenten om vakantieverhuur te regelen (Volkshuisvesting Nederland; Stb. 2026, 266, nota van toelichting). De wet zelf verbiedt niets; de gemeente moet de instrumenten in haar huisvestingsverordening invoeren.
Registratieplicht. De gemeente kan verplichten dat je een registratienummer aanvraagt voordat je je woning aanbiedt. Dat nummer zet je in elke advertentie, op Airbnb, Booking.com, Expedia of waar dan ook.
Nachtencriterium met meldplicht. De gemeenteraad kan een maximum aantal nachten per jaar vaststellen waarin een woning aan toeristen mag worden verhuurd, en daarbij een meldplicht per verhuring instellen. Dan meld je elke boeking vooraf bij de gemeente.
Vergunningplicht. In uitzonderlijke situaties kan de gemeente een vergunning eisen. Die vergunningen kunnen dan beperkt zijn, zodat niet iedereen in een bepaalde wijk er een krijgt.
Volgens de Rijksoverheid hoef je je in sommige gemeenten alleen te registreren, moet je elders ook een vergunning hebben en mag je in andere gemeenten alleen in bepaalde periodes of tot een maximum aantal nachten verhuren. Er is geen landelijke nachtenlimiet. Vraag het dus na bij je gemeente voordat je de woning online zet.
Hoe werkt het registratienummer?
Het registratienummer vraag je aan bij de gemeente waar de woning ligt, digitaal met DigiD of eHerkenning. Je krijgt het nummer direct. Het bestaat uit twintig posities, in vijf blokken van vier.
Vanaf 20 mei 2026 is de Europese verordening kortetermijnverhuur van toepassing (Stb. 2026, 266). Die maakt registratie in de hele EU gelijk en verplicht platforms om maandelijks gegevens over verhuurde nachten en gasten te delen met een centraal digitaal toegangspunt van de overheid. In Nederland richt het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening dat toegangspunt in; gemeenten kunnen er gegevens uit opvragen om de regels te handhaven.
Nederland past zijn wetgeving daarop aan met een wet van 8 juli 2026 (Stb. 2026, 231) en een besluit van 31 augustus 2026 (Stb. 2026, 266). Beide gaan in op een datum die bij koninklijk besluit wordt bepaald; hoe die wet tot stand kwam, staat in de EU-regels voor kortetermijnverhuur. Wat er dan voor jou verandert:
- bij de aanvraag geef je meer gegevens op, onder meer het precieze adres, het type woning, of het je hoofdverblijf of tweede woning is, het maximum aantal bedden en gasten en of er een vergunning nodig en verleend is;
- vóór het nummer komt de landencode NLD;
- je moet je gegevens actueel houden en op verzoek van de gemeente binnen vier weken corrigeren;
- de gemeente kan een nummer voor ten hoogste vier weken opschorten, en het platform opdragen een advertentie te verwijderen;
- heb je al een nummer, dan krijg je zes maanden na de inwerkingtreding om de extra gegevens aan te vullen.
De keuze om een registratieplicht in te voeren blijft in de Nederlandse uitvoeringswet bij de gemeente: de nieuwe regels gelden steeds voor zover de gemeenteraad de registratieplicht heeft ingevoerd (Stb. 2026, 231). De minister publiceert een overzicht van gemeenten die dat hebben gedaan.
Amsterdam als voorbeeld: 30 of 15 nachten
Amsterdam gebruikt alle instrumenten tegelijk en laat daardoor goed zien hoe ze samenwerken. Je hebt er een registratienummer en een vergunning voor vakantieverhuur nodig, je meldt elke verhuring vooraf en je moet zelf op het adres ingeschreven staan en er wonen.
In Amsterdam geldt een nachtencriterium van maximaal 30 nachten per jaar. Sinds 1 januari 2026 kan het college wijken aanwijzen waar maximaal 15 nachten of helemaal geen vakantieverhuur is toegestaan (Gemeenteblad Amsterdam 2025, 552274). Met ingang van 1 april 2026 geldt die grens van 15 nachten in acht wijken: Burgwallen-Nieuwe Zijde, De Weteringschans, Grachtengordel-West, Grachtengordel-Zuid, Haarlemmerbuurt, Jordaan, Nieuwmarkt/Lastage en Oude Pijp (Gemeenteblad Amsterdam 2026, 151001). Er ligt een ontwerpbesluit om per 2027 ook de Helmersbuurt aan te wijzen; het college beslist daarover uiterlijk 15 december 2026 (Gemeenteblad Amsterdam 2026, 461097).
De boetes zijn fors. Wie in Amsterdam een woning voor vakantieverhuur aanbiedt zonder registratienummer, zonder vergunning of zonder vooraf te melden, krijgt volgens de boetetabel in de verordening bij een eerste overtreding een boete van € 1.500 als particulier en € 3.000 als het bedrijfsmatig is (Gemeenteblad Amsterdam 2024, 535630). Controleer bij de gemeente of die bedragen nog actueel zijn. Verhuur zonder dat je er zelf woont, wordt veel zwaarder beboet.
Andere gemeenten kiezen andere grenzen, hebben alleen een registratieplicht of hebben helemaal geen regels voor vakantieverhuur. Zoek de huisvestingsverordening van je gemeente op via lokaleregelgeving.overheid.nl, of vraag het na bij de gemeente.
Kan ik als huurder of appartementseigenaar verhuren aan toeristen?
Als huurder alleen met toestemming van je verhuurder. Volgens de Rijksoverheid mag een huurder de woning niet onderverhuren aan toeristen en de hele woning niet onderverhuren; een deel verhuren mag alleen met toestemming van de verhuurder. Doe je het toch, dan kan je verhuurder je daarop aanspreken en loop je risico voor je huurcontract.
Heb je een appartement in een VvE, kijk dan in de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement. Daarin kan vakantieverhuur beperkt of verboden zijn. Heb je een hypotheek, controleer dan of je geldverstrekker kortdurende verhuur toestaat. Meer daarover in woning verhuren met een hypotheek.
Belasting over vakantieverhuur
Verhuur je je eigen woning af en toe aan toeristen en blijft het je hoofdverblijf, dan blijft de woning in box 1. Je geeft het totaal aan huurinkomsten op, min de kosten zoals advertentiekosten en commissie van het platform. Over 70% van dat bedrag betaal je inkomstenbelasting (Belastingdienst, Tijdelijke verhuur van uw eigen woning). Dat geldt niet als de woning te koop staat; dan gelden andere regels.
Lever je diensten die bij de verhuur horen, zoals ontbijt, een wasservice of dagelijkse schoonmaak, dan kan het hele bedrag belast worden als inkomsten uit overig werk of als winst uit onderneming. Dat hangt af van hoeveel werk je erin steekt. De kamerverhuurvrijstelling geldt niet bij kortdurende verhuur. Die is alleen voor verhuur van een kamer voor langere tijd, zoals bij hospitaverhuur.
Een tweede woning of vakantiewoning die je niet zelf bewoont, valt in box 3. Daarnaast heffen veel gemeenten toeristenbelasting per overnachting. Vraag bij je gemeente hoe je die afdraagt.
Vakantieverhuur, short stay of gewone huur?
Vakantieverhuur is een contract naar zijn aard van korte duur. De huurder heeft dan geen huurbescherming, en de regels over de maximale huur zijn in de regel niet van toepassing. De Rijksoverheid noemt het vakantiehuisje als voorbeeld.
Die grens is niet altijd scherp. Verhuur je een woning voor enkele maanden aan iemand die er werkt, dan is het geen vakantie meer. Sommige gemeenten noemen dat short stay en hebben er een aparte vergunning voor, zoals Amsterdam voor verhuur tot maximaal zes maanden. Dat werken we uit in woning verhuren aan expats. Gaat het om verhuur voor langere tijd, dan gelden de gewone regels voor huurcontracten, huurprijs en huurbescherming. Of die woning dan sociale huur, middenhuur of vrije sector is, zie je met de gratis check. Een overzicht van vergunningen per gemeente staat op verhuurvergunning.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.