Verhuren aan een expat voelt voor veel eigenaren als iets aparts: iemand komt voor een paar jaar, de werkgever betaalt mee en er is vaak haast. Voor de wet maakt dat weinig uit. Een expat is een huurder zoals iedere andere, met dezelfde huurbescherming en dezelfde maximale huur. De verschillen zitten in de details: welk contract je mag gebruiken, wat je met de meubels doet en of je gemeente iets zegt over kortdurende verhuur.
Krijgt een expat een vast of een tijdelijk huurcontract?
Een expat krijgt in principe een huurcontract voor onbepaalde tijd. Sinds de Wet vaste huurcontracten op 1 juli 2024 in werking trad, is dat voor nieuwe huurders de hoofdregel, voor particuliere verhuurders net zo goed als voor corporaties (Rijksoverheid, Wanneer kan ik tijdelijk huren).
Een tijdelijk contract van maximaal twee jaar mag alleen nog voor groepen die in een algemene maatregel van bestuur staan. Op die lijst staan onder meer studenten die voor hun studie in een andere gemeente gaan wonen, mensen die tijdelijk elders wonen door renovatie, mensen met een tweedekanscontract en gescheiden ouders die dicht bij hun kinderen willen wonen. Werknemers met een tijdelijke klus in Nederland staan er niet op. Een expat met een detachering van achttien maanden valt dus niet automatisch onder een uitzondering. Een overzicht van alle uitzonderingen vind je in tijdelijk huurcontract: wanneer mag het nog.
Zet je toch een einddatum in het contract zonder dat er een uitzondering geldt, dan eindigt de huur niet vanzelf op die datum. Het artikel in het Burgerlijk Wetboek dat de Wet vaste huurcontracten aanpaste, bepaalt dat een huur voor bepaalde tijd niet eindigt door het enkele verloop van de huurtijd (Kamerstuk 36 195 A). In de praktijk heb je dan een vast contract met een datum erin die niets doet.
Dat klinkt strenger dan het in de praktijk is. Expats vertrekken meestal zelf, en een huurder mag een vast contract altijd opzeggen met een termijn gelijk aan de betaaltermijn, meestal een maand. Het risico zit bij de huurder die wil blijven terwijl jij de woning terug wilt.
De diplomatenclausule: als jij zelf tijdelijk weg bent
De diplomatenclausule is bedoeld voor de verhuurder die zelf tijdelijk vertrekt, bijvoorbeeld voor werk of studie in het buitenland. De Rijksoverheid noemt het ook tussenhuur. De naam zegt het al: het ging oorspronkelijk om diplomaten, maar het werkt voor elke eigenaar die zijn eigen woning een periode niet gebruikt en daarna terugkomt.
Je spreekt vooraf een vaste periode af. Volgens de Rijksoverheid gelden daarbij deze spelregels:
- de afspraak staat in het huurcontract zelf;
- je zegt tijdig op, met een opzegtermijn van één maand plus een maand per jaar dat de huurder er woont, tot maximaal zes maanden;
- jij en de huurder kunnen de huur niet tussentijds stopzetten;
- wil je verlengen, dan maak je een nieuw contract met een duidelijke einddatum.
Let op de richting. Ben jij de expat die voor drie jaar naar Singapore gaat en wil je daarna terug in je eigen huis, dan is de diplomatenclausule je instrument. Verhuur je een beleggingswoning aan een expat, dan helpt de clausule je niet, want jij was niet van plan er zelf te wonen.
Twee andere opzeggingsgronden uit de Wet vaste huurcontracten kunnen voor eigenaren interessant zijn. Heb je de woning minstens twee jaar zelf bewoond en verhuur je niet meer dan één woning, dan kun je in het contract bedingen dat je mag opzeggen om te verkopen, binnen twee jaar na de ingangsdatum. En je kunt bedingen dat je mag opzeggen zodat je kind of ouder er kan wonen. Beide werken alleen als het vooraf uitdrukkelijk in het contract staat, en de rechter beslist uiteindelijk of de opzegging slaagt (Kamerstuk 36 195 A).
Welke huur mag je een expat vragen?
Ook bij een expat bepaalt de puntentelling de huur. Tot en met 143 punten is de woning sociale huur, met in 2026 een maximale huur van € 932,93 bij precies 143 punten en minder bij minder punten. Van 144 tot en met 186 punten is het middenhuur, met als hoogste bedrag € 1.228,07 bij 186 punten. Pas vanaf 187 punten ben je vrij in de huurprijs (Rijksoverheid, 25-11-2025). Per 1 januari 2027 gaan die grenzen naar € 959,71 en € 1.263,32 voor contracten die dan ingaan.
Dat een werkgever of relocatiebureau meer wil betalen, verandert daar niets aan. Een appartement van 65 m² met label C in Rotterdam kan prima tussen 144 en 186 punten uitkomen. Dan is het middenhuur, ook als de expat zonder morren een hogere huur zou betalen. Spreek je meer af dan de maximale huur, dan kan de huurder dat binnen zes maanden na de ingangsdatum laten toetsen door de Huurcommissie, en de gemeente kan handhaven.
Sinds 1 januari 2025 moet je bij elk nieuw huurcontract een puntentelling meegeven, ook als de woning in de vrije sector valt (Huurcommissie, 19-12-2024). Een uitdraai van de Huurprijscheck van de Huurcommissie volstaat. Hoe je dat aanpakt, staat in de puntentelling bij het huurcontract. Wil je eerst weten in welk segment je woning valt, doe dan de gratis check.
Gemeubileerd verhuren aan een expat
Expats vragen vaak een gemeubileerde woning. Meubels leveren geen punten op in het woningwaarderingsstelsel. Ze verhogen dus niet de maximale kale huur. Wat je voor het gebruik van meubels, gordijnen en losse apparaten rekent, hoort in de servicekosten. Die moeten redelijk zijn en de huurder kan ze laten toetsen.
Een all-in bedrag waarin kale huur, meubels en energie op één hoop liggen, is lastig te verdedigen. Splits het in het contract uit: kale huur, voorschot energie en water, en een vergoeding voor de inrichting. Per 1 januari 2027 gelden bovendien nieuwe regels voor servicekosten (Wet modernisering servicekosten, Stb. 2026, 82), met vaste categorieën waaronder één voor het gebruik van roerende zaken. Bepalend is de datum waarop het huurcontract is ondertekend, en enkele regels gelden ook voor bestaande contracten. Hoe je die vergoeding opbouwt, lees je in gemeubileerd verhuren.
Short stay: als de expat maar een paar maanden blijft
Bij een verblijf van een paar weken of maanden kom je in een ander regime. Zo'n verhuur valt vaak niet onder gewone woonhuur maar onder toeristische verhuur of logies, en daar stellen gemeenten eigen regels aan. Die verschillen sterk per gemeente.
Amsterdam is het duidelijkste voorbeeld. De Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 definieert short stay als het tegen betaling in gebruik geven van een woonruimte voor maximaal zes maanden, als het geen B&B of vakantieverhuur is. Sinds 1 januari 2026 is short stay zonder vergunning van burgemeester en wethouders daar verboden, en die vergunning wordt alleen verleend als het verblijf een maatschappelijke of economische functie dient die de gemeente gewenst vindt, zoals gastdocenten van een culturele organisatie (Gemeenteblad Amsterdam 2025, 552274). Ook voor short stay geldt in Amsterdam de registratieplicht voor toeristische verhuur.
Andere gemeenten trekken de grens anders of hebben geen aparte short stay-regels. Gaat het eigenlijk om toeristen, dan gelden de regels in vakantieverhuur en Airbnb. Kijk daarom in de huisvestingsverordening van je eigen gemeente of bel het omgevingsloket voordat je een contract van drie maanden tekent. De verordeningen staan op lokaleregelgeving.overheid.nl.
Een contract voor een paar maanden heet in het huurrecht soms een contract naar zijn aard van korte duur. De Rijksoverheid noemt het voorbeeld van vakantiehuisjes: de huurder heeft dan geen huurbescherming. Of een verblijf van een expat echt zo kort en tijdelijk van aard is, beoordeelt de rechter achteraf aan de hand van alle omstandigheden. Wat er in het contract staat, is daarbij niet doorslaggevend.
Waar je nog op let bij verhuur aan expats
Een paar praktische punten die bij expats vaker opspelen:
- Wie is de huurder? Huurt de expat zelf of de werkgever? Leg in het contract vast wie huurder is en wie er woont. Bij twijfel over de gevolgen voor huurbescherming en huurprijs vraag je een huurjurist.
- Borg. Ook bij expats is de borg maximaal twee keer de kale huur. Een hogere borg omdat de huurder uit het buitenland komt, mag niet.
- Informatieplicht. De Wet goed verhuurderschap verplicht je de huurder schriftelijk te informeren over onder meer de borg, de servicekosten en het meldpunt van de gemeente. Doe dat in een taal die de huurder begrijpt; een vertaling naast de Nederlandse tekst voorkomt discussie.
- Hypotheek. Verhuur je je eigen woning terwijl je in het buitenland zit, vraag dan toestemming aan je hypotheekverstrekker. Veel eigenwoninghypotheken verbieden verhuur zonder toestemming.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.