Meubels verhogen de kale huur niet. De maximale huur volgt uit de puntentelling, en een bank, bed of eettafel levert geen WWS-punten op. Wat je wel mag doen, is een gebruiksvergoeding voor de inrichting rekenen in de servicekosten. Die vergoeding moet je baseren op wat je voor de spullen hebt betaald, en de Huurcommissie kan haar toetsen (Huurcommissie, Beleidsboek Servicekosten).
In de praktijk gaat het bij gemeubileerde verhuur aan een expat of student vooral mis bij de splitsing tussen kale huur en servicekosten, en bij een meubelvergoeding die niet met facturen te onderbouwen is. Hieronder per onderdeel hoe het werkt, en wat er voor nieuwe contracten per 1 januari 2027 verandert.
Waarom tellen meubels niet mee in de puntentelling?
Het woningwaarderingsstelsel waardeert de woning zelf: oppervlakte, verwarming, energielabel, keuken, sanitair, buitenruimte en WOZ-waarde. Losse inrichting hoort daar niet bij. Een woning van 150 punten heeft in 2026 een maximale kale huur van € 980,91, of hij nu leeg is of volledig ingericht (BZK, huurprijsgrenzen 2026).
Daarom blijft de puntentelling ook bij gemeubileerde verhuur verplicht. Sinds 1 januari 2025 voeg je bij elk nieuw huurcontract de puntentelling toe, ook als de woning in de vrije sector valt. Hoe je die maakt, staat in puntentelling bij het huurcontract.
De grens tussen woning en inrichting loopt langs het verschil tussen onroerend en roerend. Het beleidsboek van de Huurcommissie omschrijft roerende zaken als zaken die je kunt weghalen zonder dat de zaak of de woning noemenswaardig beschadigt. Gordijnen, vloerbedekking, meubels en losse apparaten zijn roerend. Voor onroerende zaken, zoals een cv-installatie of een tegelvloer, kun je geen vergoeding in de servicekosten opnemen; die zitten al in de kale huur. Een inbouwkeuken met apparatuur levert punten op in de puntentelling, bijvoorbeeld 1,5 punten voor een vaatwasser. Reken een apparaat dus nooit twee keer: als punten én als meubelvergoeding.
Hoe bereken je de vergoeding voor meubels?
De Huurcommissie gaat uit van de aankoopfacturen. Ze schrijft de aankoopprijs af over de verwachte levensduur, die bij inrichting meestal op vijf jaar wordt geschat. Dat betekent dat je per jaar 20% van de aankoopprijs als gebruiksvergoeding mag rekenen. Na die vijf jaar gaat de Huurcommissie doorgaans uit van een herwaardering van 60% van de oorspronkelijke waarde.
Het voorbeeld uit het beleidsboek: gordijnen die € 300 kostten, leveren een vergoeding van € 60 per jaar op. Na vijf jaar wordt de waarde op € 180 gesteld en is de vergoeding € 36 per jaar. Heb je geen facturen, dan schat de Huurcommissie de waarde op basis van de inrichting. Ontbreken ook die gegevens, dan geldt een standaardbedrag van € 12,00 per jaar.
Een eigen voorbeeld. Je richt een appartement in voor een totaal van 6.000 aan aankoopbedragen: bed, bank, tafel, stoelen, kasten, gordijnen en vloerbedekking. Bij een afschrijving over vijf jaar is de jaarlijkse vergoeding 1.200, dus 100 per maand. Dat bedrag neem je op als aparte post in de servicekosten, naast de kale huur. Wie hier een hoger bedrag rekent omdat de woning "gemeubileerd meer waard is", heeft bij een toetsing een probleem: de Huurcommissie kijkt naar de facturen, niet naar de marktprijs.
Wat verandert er per 1 januari 2027?
Voor huurcontracten die op of na 1 januari 2027 zijn ondertekend, is "roerende zaken" een van de acht categorieën die je nog als servicekosten mag doorberekenen. De Regeling servicekosten (Staatscourant 2026, 11523) zegt hoe je de vergoeding berekent:
- afschrijving op de aanschafkosten, inclusief eventuele leverings- of montagekosten, over de verwachte levensduur van elk item;
- eventueel onderhoudskosten; onderhoud dat minder dan eens per jaar plaatsvindt, mag je over de jaren verdelen;
- een eventuele restwaarde trek je af.
Drie verschillen met de huidige praktijk vallen op. De regeling schrijft geen vaste afschrijvingstermijn voor: die bepaal je zelf, maar ze moet passen bij de levensduur. Na volledige afschrijving is er geen herwaardering meer, want dan heeft de huurder de kosten al betaald. En reparatiekosten mag je niet via de servicekosten doorberekenen. Gaat er iets kapot door toedoen van de huurder, dan reken je dat buiten de servicekosten om met die huurder af. Voor brandblussers, blusdekens en losse beveiligingscamera's mag je maximaal 50% van de berekende kosten rekenen.
Daarnaast moet je de huurder laten zien voor welke roerende zaken je een vergoeding rekent en hoe die is opgebouwd. Dat volgt volgens de regeling uit artikel 7:259 van het Burgerlijk Wetboek. Voor contracten van vóór 1 januari 2027 blijft het huidige beleid van de Huurcommissie gelden, tenzij de huurder uitdrukkelijk instemt met de nieuwe regels. Bepalend is de datum van ondertekening, niet de ingangsdatum. Een paar nieuwe regels gelden wel voor alle contracten, zoals de mogelijkheid voor de huurder om het voorschot te laten toetsen. In de consultatieversie van de regeling stond nog dat je per roerende zaak een factuur moest hebben; die eis is geschrapt, en gemiddelde kosten voor vergelijkbare zaken mogen ook (toelichting Regeling servicekosten).
Waarom loont een inventarislijst?
Een inventarislijst is niet bij naam wettelijk verplicht, maar zonder lijst kun je de vergoeding moeilijk onderbouwen en bij vertrek moeilijk aantonen wat er ontbreekt of beschadigd is. Maak de lijst bij de sleuteloverdracht, laat hem door de huurder tekenen en bewaar hem bij het contract.
Een goede lijst bevat per kamer:
- het item, met merk of omschrijving;
- de aankoopdatum en de aankoopprijs, met de factuur in je eigen administratie;
- de staat bij aanvang, liefst met foto's;
- de afschrijvingstermijn die je hanteert.
Met die lijst stel je ook de jaarlijkse afrekening op. Je hebt per item de prijs en de termijn, dus de vergoeding per jaar is een optelsom. Hoe de rest van de afrekening werkt, lees je in de servicekostenafrekening als verhuurder. Bij het einde van de huur vergelijk je de staat met de lijst. Schade die buiten normale slijtage valt, kun je verrekenen met de borg, binnen de regels uit borg als verhuurder.
Hoe zet je het in het huurcontract?
Zet de kale huur, de servicekosten en het voorschot voor energie apart in het contract. Noem bij de servicekosten de vergoeding voor de inrichting als eigen post, met verwijzing naar de inventarislijst als bijlage. Een all-in prijs voor "gemeubileerd, inclusief alles" lijkt eenvoudig, maar maakt het lastig om te laten zien dat de kale huur onder de maximale huur blijft.
Verhuur je gemeubileerd aan een expat, kijk dan ook naar woning verhuren aan expats; daar gelden dezelfde huurregels, met een paar praktische verschillen. Wil je weten of je posten binnen de regels vallen, loop ze dan na met de servicekosten-check. Of de kale huur zelf klopt, zie je met de gratis check.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.