Ouders die een appartement kopen voor hun studerende dochter, een zoon die het huis van zijn overleden moeder huurt van de broers en zussen, een tante die haar tweede woning aan een neef verhuurt. Familieverhuur is heel gewoon. Het huurrecht en de Belastingdienst behandelen het toch anders dan veel mensen denken: voor het huurrecht is je kind een gewone huurder, voor de belasting telt juist wel dat het familie is.
Mag je een woning aan je eigen kind verhuren?
Ja, dat mag. Er is geen regel die verhuur aan familie verbiedt of aan extra voorwaarden bindt. Wel gelden alle gewone regels voor huur van woonruimte, ook als huurder en verhuurder elkaar al hun hele leven kennen.
Dat begint bij de vraag of het eigenlijk huur is. Huur bestaat pas als er een tegenprestatie tegenover staat: je kind betaalt voor het gebruik van de woning. Laat je je kind gratis wonen, dan is het geen huur maar bruikleen. Dan heeft je kind geen huurbescherming, maar de Belastingdienst kan er wel iets van vinden (zie verderop).
Spreek je een huur af, leg die dan vast in een schriftelijk huurcontract. Wettelijk is dat geen voorwaarde, maar het is je belangrijkste bewijs dat je zakelijk verhuurt. Zet erin wat je ook bij een vreemde zou opnemen: de kale huur, eventuele servicekosten, de ingangsdatum, de borg en wie welk onderhoud doet. Een checklist vind je in huurcontract opstellen.
Welke huur mag je je kind vragen?
De maximale huur volgt ook bij familie uit de puntentelling. De Wet betaalbare huur kijkt naar de woning, niet naar de relatie tussen huurder en verhuurder. Heeft de woning 143 punten of minder, dan is het sociale huur en ligt de maximale huur in 2026 op hooguit € 932,93. Bij 144 tot en met 186 punten is het middenhuur, tot hooguit € 1.228,07 in 2026 (Rijksoverheid, 25-11-2025). Daarboven is de huurprijs vrij.
Een lagere huur mag altijd. Er is geen minimumhuur in het huurrecht. Het probleem van een lage huur zit in de belastingen, niet in het huurrecht.
Sinds 1 januari 2025 geef je bij elk nieuw huurcontract een puntentelling mee, ook in de vrije sector (Huurcommissie, 19-12-2024). Dat geldt dus ook als je kind de huurder is. Wil je weten waar je woning uitkomt, doe dan eerst de gratis check of reken de huur na met maximale huur berekenen.
Box 3: waarom een lage huur duur kan uitpakken
Een woning die je verhuurt en niet zelf bewoont, valt in box 3. Bij een verhuurde woning met huurbescherming mag je normaal een lagere waarde opgeven dan de WOZ-waarde. Dat percentage heet de leegwaarderatio en hangt af van de jaarhuur in verhouding tot de WOZ-waarde: hoe lager de huur, hoe lager de waarde in box 3.
Bij familie draait dat om. Volgens de Belastingdienst geldt sinds 2023: verhuur je aan iemand met wie je verbonden bent, zoals een familielid, en heb je voorwaarden afgesproken die je niet zo met een willekeurige derde zou afspreken, bijvoorbeeld een lagere huurprijs, dan ga je uit van het hoogste percentage in de tabel, en dat is 100% (Belastingdienst, Waarde verhuurde woning). De woning telt dan voor de volle WOZ-waarde mee. Hoe de tabel bij gewone verhuur werkt, staat in verhuurde woning in box 3.
Een voorbeeld. Ouders kopen een appartement in Groningen met een WOZ-waarde van 280.000 voor hun dochter. Bij een huur die past bij wat een willekeurige huurder zou betalen, mogen ze in box 3 de lagere waarde uit de tabel opgeven. Laten ze haar een fractie daarvan betalen, dan geven ze de volle 280.000 op. Het belastbare vermogen in box 3 wordt dan hoger, elk jaar dat de lage huur loopt.
Wat zakelijk is, hangt af van de woning en de markt. De Belastingdienst noemt geen vaste ondergrens of rekenregel. Wel helpt het als je kunt laten zien hoe je tot de huur bent gekomen: de puntentelling met de maximale huur, en wat vergelijkbare woningen in de buurt opbrengen. Ligt de markthuur hoger dan de maximale huur, dan is de maximale huur de grens, want meer mag ook een vreemde niet betalen.
Is een lage huur een schenking aan je kind?
Dat kan, maar de Belastingdienst geeft er op zijn voorlichtingssite geen vaste rekenregel voor. Wel is duidelijk hoe de Belastingdienst bij een woning met familie werkt: verkoop je een woning onder de WOZ-waarde aan je kind, dan is het verschil een schenking (Belastingdienst, Hoe bepaal ik de waarde van een schenking). Bij gratis of goedkoop wonen kan op dezelfde manier een voordeel ontstaan dat als schenking wordt gezien.
Ouders mogen hun kind in 2026 per jaar € 6.908 belastingvrij schenken (Belastingdienst, schenken 2026). Wordt een huurkorting als schenking gezien, dan telt die mee voor die vrijstelling, samen met wat je in hetzelfde jaar verder aan je kind schenkt. Gaat het om grotere bedragen of om gratis wonen, laat dan een belastingadviseur of notaris meekijken voordat je begint. Die kan ook beoordelen of een schenking op papier of een andere constructie beter past.
Huurbescherming: je kind is gewoon huurder
Sluit je een huurcontract met je kind, dan heeft je kind volledige huurbescherming. Sinds 1 juli 2024 is een huurcontract in principe voor onbepaalde tijd (Rijksoverheid, Wanneer kan ik tijdelijk huren). Een tijdelijk contract van maximaal twee jaar mag alleen als je kind onder een wettelijke uitzondering valt, bijvoorbeeld als student die voor zijn studie in een andere gemeente gaat wonen dan waar hij woonde.
Dat betekent ook: wil je de woning later verkopen of zelf gebruiken, dan moet je kind meewerken of moet je een wettelijke opzeggingsgrond hebben. Stemt je kind niet in, dan beslist de rechter. Binnen families klinkt dat theoretisch, tot er een scheiding, een erfenis of een ruzie tussen broers en zussen speelt. Een verhuurde woning is bij verkoop ook minder waard dan een lege.
De Wet vaste huurcontracten werkt ook de andere kant op. Verhuur je nu aan een vreemde en wil je de woning later aan je kind geven, dan kun je in het contract uitdrukkelijk bedingen dat je na een afgesproken termijn mag opzeggen zodat een bloed- of aanverwant in de eerste graad er kan wonen. Dat telt dan als eigen gebruik (artikel 7:274g BW, Kamerstuk 36 195 A). Zonder dat beding in het contract werkt het niet, en ook met beding toetst de rechter of je het echt meent.
Waar je verder op let
- Hypotheek. Koop je een woning om aan je kind te verhuren, dan is dat geen eigen woning voor jou. Een eigenwoninghypotheek staat verhuur meestal niet toe. Vraag je geldverstrekker vooraf.
- Goed verhuurderschap. De regels uit de Wet goed verhuurderschap gelden ook bij familie: de borg is maximaal twee keer de kale huur en je informeert de huurder schriftelijk over onder meer de servicekosten en het meldpunt van de gemeente. Een sjabloon staat in de informatiebrief voor de huurder.
- Meer kinderen. Woont één kind goedkoop in een woning van de ouders, dan kan dat bij een erfenis tot discussie leiden. Leg afspraken vast, ook als iedereen het er nu mee eens is.
- Verhuurvergunning en opkoopbescherming. Sommige gemeenten eisen een vergunning voor verhuur van bepaalde woningen. Dat geldt ook bij familie. Koop je een woning in een gebied met opkoopbescherming, dan moet de gemeente de vergunning verlenen bij verhuur aan je kind, maar je moet hem wel eerst aanvragen; zie opkoopbescherming. Hoe dat per gemeente uitpakt, verschilt.
Uiteindelijk kies je tussen zakelijk of niet. Verhuur je zakelijk, met een contract en een huur die past bij de punten en de markt, dan behandelt de Belastingdienst het als gewone verhuur. Doe je je kind een plezier met een lage huur, dan betaal je dat deels terug in box 3.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.