Opkoopbescherming betekent dat je een woning die je koopt in een aangewezen gebied, vier jaar lang niet mag verhuren zonder vergunning van de gemeente. De termijn begint bij de inschrijving van de akte van levering in het Kadaster. De regel staat in artikel 41 van de Huisvestingswet 2014 en bestaat sinds 1 januari 2022. Een gemeente moet hem zelf invoeren in haar huisvestingsverordening, en kiest daarbij de wijken en de prijsgrens.
Op 1 januari 2026 deden 72 van de 342 gemeenten dat, volgens de evaluatie van onderzoeksbureau RIGO die de minister in juli 2026 naar de Tweede Kamer stuurde. Of het voor jouw woning geldt, hangt dus af van waar je koopt, wat de woning waard is en wanneer de akte is ingeschreven.
Voor welke woningen geldt de opkoopbescherming?
De wet laat de gemeenteraad alleen goedkope en middeldure koopwoningen aanwijzen. De gemeente bepaalt vooraf welke woningen daaronder vallen, meestal met een grens voor de WOZ-waarde. Verder moet de woning bij de inschrijving van de akte vrij van huur zijn geweest, korter dan zes maanden verhuurd, of verhuurd met een vergunning op grond van de opkoopbescherming. En het verbod moet al gelden op de dag dat de akte wordt ingeschreven.
Dat laatste punt maakt een groot verschil. Koop je een woning die al minstens zes maanden verhuurd is en neem je de huurder over, dan valt die woning volgens de wet buiten het verbod. Koop je een lege woning in een aangewezen wijk, dan zit je er wel aan vast.
Welke gemeenten hebben opkoopbescherming? Twee voorbeelden
De regels verschillen per gemeente, en ze veranderen geregeld; in een aantal gemeenten wordt de prijsgrens elk jaar per 1 juli aangepast. Twee voorbeelden uit het Gemeenteblad laten zien hoe uiteenlopend het is.
Groningen. In de Huisvestingsverordening 2025, zoals gepubliceerd in mei 2025, geldt de opkoopbescherming voor bestaande woningen in de gemeente met een WOZ-waarde van € 430.000 of lager op het moment van inschrijving van de akte, voor aktes ingeschreven na 1 maart 2022. Woningen in de voormalige gemeente Ten Boer zijn uitgezonderd. Wie zonder vergunning verhuurt, riskeert bij een eerste overtreding een bestuurlijke boete van € 7.500 als niet-bedrijfsmatige verhuurder en € 12.500 als bedrijfsmatige verhuurder, oplopend bij herhaling (Gemeenteblad 2025, 213560).
Zeist. In de regionale verordening van Utrecht, versie 2025 voor Zeist, geldt de opkoopbescherming in Zeist-Oost, Zeist-West, Zeist-Noord, Zeist-centrum en Den Dolder. De prijsgrens wordt elk jaar per 1 juli opnieuw berekend met de zestigprocentmethode, een rekenmethode op basis van de WOZ-waarden van koopwoningen in de gemeente (Gemeenteblad 2025, 312865).
Elke gemeente die de opkoopbescherming toepast, heeft een eigen regeling met eigen grenzen en wijken. Kijk daarvoor altijd op de website van de gemeente zelf of in de huisvestingsverordening op lokaleregelgeving.overheid.nl. Ga niet uit van een bedrag dat je ergens in een artikel van vorig jaar hebt gelezen.
Welke uitzonderingen zijn er?
De wet noemt drie situaties waarin de gemeente de vergunning moet verlenen (artikel 41, derde lid, Huisvestingswet 2014):
- Verhuur aan familie. De huurder is een bloed- of aanverwant van de eigenaar in de eerste of tweede graad. Dat zijn ouders en kinderen (eerste graad) en grootouders, kleinkinderen, broers en zussen (tweede graad), en dezelfde graden bij aangetrouwde familie.
- Tijdelijke verhuur na eigen bewoning. Je hebt er zelf minstens twaalf maanden gewoond en verhuurt voor maximaal twaalf maanden, bijvoorbeeld omdat je een jaar in het buitenland werkt. Toeristische verhuur valt hier niet onder.
- Woning in een bedrijfspand. De woning is onlosmakelijk verbonden met een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte, zoals een bovenwoning die alleen via de winkel bereikbaar is.
Gemeenten mogen daarnaast eigen uitzonderingen maken. Zeist noemt bijvoorbeeld situaties waarin het belang van verhuur zwaarder weegt dan het behoud van de woning voor kopers. De gemeente kan ook bevoegd zijn ontheffing te geven als naleving redelijkerwijs niet van je gevraagd kan worden.
Ook in de drie wettelijke gevallen moet je eerst de vergunning aanvragen. "Moet verlenen" betekent niet dat je zonder vergunning mag verhuren. Uit de evaluatie blijkt overigens dat vergunningen vrijwel altijd op grond van verhuur aan een familielid worden verleend. Verhuur je aan je kind, lees dan ook woning verhuren aan je kind, want ook de huurprijsregels gelden gewoon.
Hoe vraag je de vergunning aan en hoe lang duurt het?
Alleen de eigenaar kan de vergunning aanvragen, bij burgemeester en wethouders, meestal met een formulier van de gemeente. De gemeente beslist binnen acht weken en kan die termijn één keer met maximaal zes weken verlengen (artikel 43 Huisvestingswet 2014). Reken bij een aankoop dus op een periode van maximaal veertien weken voordat je mag verhuren, plus de tijd die je zelf nodig hebt om de stukken compleet te maken.
De gemeente kan de vergunning weigeren op grond van de Wet Bibob, als er een risico bestaat dat de vergunning wordt misbruikt voor criminele doeleinden. Een vergunning geldt alleen voor de vorm van verhuur waarvoor je haar hebt gekregen. Verhuur je eerst aan je dochter en wil je daarna aan iemand anders verhuren, ga dan bij de gemeente na of die nieuwe verhuur onder de vergunning valt of dat je een nieuwe nodig hebt.
Opkoopbescherming staat los van andere vergunningen. Een gemeente kan daarnaast een verhuurvergunning eisen op grond van de Wet goed verhuurderschap, of een vergunning voor kamerverhuur of woningsplitsing. Een overzicht staat op de pagina over de verhuurvergunning.
Wat speelt er rond de opkoopbescherming?
De regeling staat ter discussie. Volkshuisvesting Nederland schrijft dat de opkoopbescherming "vooralsnog voor vijf jaar" geldt, waarna wordt geëvalueerd of ze nog nodig is. Die evaluatie is er nu. Volgens RIGO is het aandeel aankopen door beleggers sterk gedaald, ook in gebieden zonder opkoopbescherming, en is een duidelijk effect alleen te zien in gemeenten die er vroeg mee begonnen.
In haar brief van juli 2026 (Kamerstuk 27926, nr. 428) schrijft de minister dat ze het signaal herkent dat de opkoopbescherming invloed heeft op het huuraanbod, en dat in het coalitieakkoord is afgesproken de regeling aan te passen. Een inhoudelijke reactie op de evaluatie volgt in het najaar van 2026. Tot er een wetswijziging is aangenomen, gelden de huidige regels in jouw gemeente gewoon. Wat er uit de evaluatie kwam en welke kant het kabinet op wil, staat in het nieuws over de evaluatie van de opkoopbescherming.
Waar kijk je het na voordat je koopt?
Doe deze drie controles vóór je een koopwoning tekent die je wilt verhuren:
- Heeft de gemeente opkoopbescherming, en valt de straat in een aangewezen wijk? Dat staat in de huisvestingsverordening en meestal op de gemeentesite.
- Welke prijsgrens geldt op de verwachte datum van inschrijving van de akte, en welke WOZ-waarde gebruikt de gemeente daarvoor?
- Past jouw situatie in een van de wettelijke of gemeentelijke uitzonderingen?
Is de woning al verhuurd of krijg je een vergunning, reken dan ook de huurprijs na. Met de gratis check zie je wat de maximale huur volgens de puntentelling is. Wil je alle stappen op een rij voordat je gaat verhuren, kijk dan in verhuurklaar in 10 stappen.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.