Een woning verhuren als particulier betekent in 2026 dat je dezelfde regels volgt als een grote verhuurder. De Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap maken geen uitzondering voor iemand met één appartement. Met de tien stappen hieronder heb je alles op een rij, in de volgorde waarin je het in de praktijk tegenkomt. Bij elke stap staat waar je de details vindt.
Stap 1: toestemming van je hypotheekverstrekker en verzekeraar
Met een gewone hypotheek op de woning heb je voor verhuur bijna altijd schriftelijke toestemming van de bank nodig. Verhuur je zonder toestemming, dan kan de bank eisen dat je de lening in één keer aflost. Vraag die toestemming dus voordat je een huurder zoekt, en laat in de brief of e-mail zetten voor welke periode en welke vorm van verhuur ze geldt.
Verhuur je de hele woning langdurig, dan is het fiscaal geen eigen woning meer. Vanaf de ingangsdatum van het huurcontract vervalt de hypotheekrenteaftrek, en woning en schuld gaan naar box 3 (zie stap 10). Hoe dat werkt en wat er geldt als je woning te koop staat, staat in woning verhuren met hypotheek.
Bel ook je verzekeraar. De opstal- en aansprakelijkheidsverzekering kunnen veranderen als je er zelf niet meer woont (Rijksoverheid, geraadpleegd 14-10-2026). De inboedel van de huurder verzekert de huurder zelf, maar meubels die jij achterlaat, verzeker je zelf.
Stap 2: check de regels van je gemeente
Gemeenten mogen eigen regels stellen voor verhuur, en veel gemeenten doen dat ook. Denk aan een verhuurvergunning in bepaalde wijken, opkoopbescherming waardoor je een recent gekochte woning de eerste jaren niet zomaar mag verhuren, een huisvestingsvergunning voor bepaalde huurwoningen, of regels voor kamerverhuur en vakantieverhuur. Wat in Amsterdam geldt, geldt niet in Zwolle.
Zoek op de site van de gemeente naar "verhuurvergunning" en "huisvestingsverordening", of bel het omgevingsloket. Meer over vergunningen staat op de pagina verhuurvergunning. Heb je de woning onlangs gekocht, lees dan ook opkoopbescherming.
Stap 3: zorg voor een geldig energielabel
Bij verhuur is een geldig energielabel verplicht, net als bij verkoop. Zonder label riskeer je een boete. Een label is tien jaar geldig, dus kijk op welke datum het label dat je hebt is afgegeven.
Het label telt ook mee in de puntentelling, en dat merk je in de huur. Een appartement met label A krijgt 37 punten voor energieprestatie, met label C 15 punten, met label E −4 punten en met label G zelfs −15 punten. Wie op het randje van een huursegment zit, kan met isolatie of een warmtepomp een flink verschil maken. Meer daarover in energielabel E, F of G en op de pagina energielabel.
Heeft je woning label E, F of G, houd dan rekening met een nieuwe eis. Het kabinet wil dat huurwoningen uiterlijk op 1 januari 2029 minimaal label D hebben, en stuurde het ontwerpbesluit daarvoor op 10 juli 2026 ter voorhang naar de Tweede en Eerste Kamer (Rijksoverheid, 10-07-2026). Het is dus nog geen geldende regel. De stand van zaken lees je in energielabel D voor huurwoningen vanaf 2029.
Stap 4: maak een puntentelling
De puntentelling volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt welke huur je mag vragen. Punten krijg je onder meer voor de oppervlakte van de vertrekken en overige ruimten, verwarming, het energielabel, de keuken, het sanitair, de buitenruimte en de WOZ-waarde. Een vertrek levert 1 punt per m² op, een overige ruimte zoals een zolder of berging 0,75 punt per m².
Sinds 1 januari 2025 ben je bovendien verplicht de puntentelling bij elk nieuw huurcontract mee te geven, ook als de woning in de vrije sector valt (Huurcommissie, 19-12-2024). Je maakt hem dus hoe dan ook. Hoe de onderdelen werken, lees je op de pagina puntentelling en in puntentelling bij het huurcontract.
Per 1 januari 2027 verandert het WWS op een paar punten (Stb. 2026, 267). Een woning die nu door de WOZ-cap op 186 punten blijft steken, krijgt dan een prijsopslag op de maximale huur. De vijf minpunten voor een woning zonder buitenruimte vervallen, kleine rijksmonumenten tot 40 m² krijgen een zwaardere WOZ-weging, en wastafels tellen nog maar voor één punt per ruimte, behalve in de badkamer. Teken je rond de jaarwisseling, reken dan met de regels die op de ingangsdatum van het contract gelden.
Stap 5: bepaal het huursegment en de maximale huur
Het aantal punten bepaalt in welk segment je woning valt. In 2026 gelden deze grenzen (Rijksoverheid, 25-11-2025):
| Punten | Segment | Maximale kale huur 2026 |
|---|---|---|
| tot en met 143 | sociale huur | tot € 932,93 |
| 144 tot en met 186 | middenhuur | € 939,73 tot € 1.228,07 |
| 187 en meer | vrije sector | geen maximum |
Een voorbeeld. Een appartement in Utrecht scoort 150 punten. Dat is middenhuur, en de maximale kale huur is in 2026 € 980,91 per maand. Per 1 januari 2027 stijgt het maximum voor die woning naar € 1.009,07. Spreek je een hogere huur af, dan kan de huurder binnen 6 maanden na de start van de huur de Huurcommissie vragen de aanvangshuur te toetsen, en de gemeente kan een boete opleggen. Hoe die termijn werkt, staat in de 6-maandenregel voor de aanvangshuur.
Met de tool maximale huur berekenen zie je per puntental wat je mag vragen. Zit je woning net boven of onder een grens, lees dan middenhuur uitgelegd.
Stap 6: kies een huurder zonder te discrimineren
Discriminatie en intimidatie bij het verhuren zijn verboden. Bied je de woning openbaar aan, dan heb je een werkwijze nodig die discriminatie voorkomt: heldere selectiecriteria die niet discrimineren, schriftelijk vastgelegd en openbaar gemaakt. Afgewezen kandidaten vertel je waarom je voor een ander hebt gekozen (Volkshuisvesting Nederland, geraadpleegd 14-10-2026).
Een inkomenseis mag, zolang je hem voor iedereen hetzelfde toepast. "Geen expats" of "alleen Nederlandse huurders" mag niet. Leg vooraf vast welke criteria je hanteert en houd je eraan. Schakel je een verhuurmakelaar in, dan betaal jij diens kosten; de makelaar mag de huurder daarvoor niets in rekening brengen.
Stap 7: stel een schriftelijk huurcontract op
Het huurcontract moet schriftelijk zijn, en sinds 1 juli 2024 is het in de regel voor onbepaalde tijd. Een tijdelijk contract van maximaal twee jaar mag alleen nog met huurders uit een paar aangewezen groepen, zoals een student die voor zijn studie in een andere gemeente gaat wonen of iemand die door renovatie tijdelijk elders moet wonen. Met een andere huurder loopt een tijdelijk contract na de einddatum gewoon door. Welke groepen en andere routes er zijn, staat in tijdelijk huurcontract: de uitzonderingen.
Ga je zelf een paar jaar naar het buitenland en wil je daarna terug, dan kun je een diplomatenclausule opnemen. Je zegt dan op tegen de afgesproken datum omdat je de woning weer gaat bewonen, met inachtneming van de opzegtermijn. Werkt de huurder niet mee, dan beslist de rechter. Het kabinet verkent een terugkeer van bredere tijdelijke contracten, maar dat is nog geen wet; zie komt het tijdelijke huurcontract terug.
Zet in het contract de kale huur en de servicekosten apart, de borg, de ingangsdatum en de afspraken over huurverhoging. Wat er verder in moet en welke afspraken niet geldig zijn, staat in huurcontract opstellen.
Stap 8: spreek een borg af van maximaal twee maanden kale huur
Een borg is niet verplicht, maar wel gebruikelijk. Voor contracten vanaf 1 juli 2023 is hij maximaal twee keer de kale huur, ook in de vrije sector; servicekosten tellen niet mee. Na het einde van de huur betaal je de borg binnen 14 dagen terug. Verreken je achterstallige huur, servicekosten, een energieprestatievergoeding of schade die voor rekening van de huurder komt, dan betaal je het restant binnen 30 dagen terug, met een schriftelijke kostenspecificatie. Administratiekosten mag je niet inhouden.
Leg bij de sleuteloverdracht de staat van de woning vast in een opleveringsrapport met foto's. Dan kun je later aantonen wat schade is en wat normale slijtage. Zie borg als verhuurder en de borg-check.
Stap 9: geef de verplichte informatie aan de huurder
De Wet goed verhuurderschap verplicht je de huurder schriftelijk te informeren over zes onderwerpen: rechten en plichten, de borg, een contactpunt, het meldpunt van de gemeente, de servicekosten en de puntentelling met de maximale huur. Ontbreekt dat, dan kan de gemeente een boete opleggen. Hoe hoog die is, verschilt per gemeente; voorbeelden staan in boetes Wet goed verhuurderschap. Een voorbeeldtekst staat in informatiebrief huurder, en met de informatiebrief-tool maak je hem als pdf.
Stap 10: regel belasting, huurverhoging en administratie
Een woning die je verhuurt en waar je zelf niet woont, valt meestal in box 3. Verhuur je met huurbescherming, dan geef je een lagere waarde op dan de WOZ-waarde: de WOZ-waarde maal een percentage uit de tabel van de Belastingdienst, dat afhangt van de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde. De details staan in verhuurde woning in box 3.
Het kabinet wil box 3 baseren op het werkelijke rendement, waarbij ook de ontvangen huur meetelt. De Tweede Kamer nam die wet op 12 februari 2026 aan, maar de Eerste Kamer heeft de behandeling aangehouden en het kabinet kondigde eind september 2026 een novelle aan. Voorlopig geldt dus het huidige stelsel; de stand lees je in box 3 en werkelijk rendement.
De huur mag één keer per twaalf maanden omhoog, tot het maximum dat voor het segment geldt. In 2026 is dat 6,1% in de middenhuur en 4,4% in de vrije sector, en in de sociale huur 4,1% vanaf 1 juli 2026. De percentages voor 2027 in de middenhuur en de vrije sector worden doorgaans in december bekendgemaakt. Met de huurverhogingstool reken je het bedrag uit.
Vraag je servicekosten, stuur dan elk jaar vóór 1 juli een afrekening over het vorige jaar; zie servicekostenafrekening. Per 1 januari 2027 geldt de Wet modernisering servicekosten. Bepalend is de datum waarop het contract is ondertekend: voor contracten vanaf die datum mag je nog maar acht soorten servicekosten rekenen. Een paar regels gelden ook voor bestaande contracten, zoals de mogelijkheid voor de huurder om het voorschot te laten toetsen (Huurcommissie, geraadpleegd 14-10-2026). Wat er precies verandert, staat in nieuwe regels servicekosten 2027.
Bewaar tot slot alles op één plek: het contract, de puntentelling, de informatiebrief, het opleveringsrapport, de servicekostenafrekeningen en de huurverhogingsbrieven. Bij een vraag van de gemeente of een zaak bij de Huurcommissie heb je dat dossier nodig. Hoe zo'n zaak verloopt, lees je in een zaak bij de Huurcommissie.
De stappen 4 en 5 kun je meteen voor je eigen woning doorlopen: de gratis check geeft in een paar minuten je puntenbereik, het segment en de maximale kale huur.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.