Met een gewone hypotheek mag je een woning alleen verhuren als je geldverstrekker daar toestemming voor geeft. De Rijksoverheid is daar kort over: "Hoe u uw woning ook wilt verhuren, vraag eerst toestemming aan uw bank." Verhuur je zonder toestemming, dan kan de bank eisen dat je de hypotheek onmiddellijk aflost (Rijksoverheid, geraadpleegd 14-10-2026). Dat geldt voor verhuur voor onbepaalde tijd en ook voor tijdelijke verhuur. Of het ook voor een kamer geldt, lees je in je eigen hypotheekvoorwaarden.
Die toestemming is de eerste horde. Daarna komen de belasting, de huurregels en eventueel de gemeente.
Waarom eist de bank toestemming voor verhuur?
De bank eist toestemming omdat de woning het onderpand is van de lening. Een verhuurde woning is bij een gedwongen verkoop minder waard dan een lege woning, want een koper krijgt de huurder erbij. Daarnaast heeft de bank je hypotheek berekend op jouw inkomen en jouw bewoning. Woon je er niet meer, dan verandert het risico.
Om die reden staat in vrijwel elke hypotheekakte of in de algemene voorwaarden van de bank een bepaling dat je niet zonder schriftelijke toestemming mag verhuren. Lees die tekst zelf na voordat je een huurder zoekt. Een mondelinge toezegging van een medewerker aan de telefoon is in een conflict weinig waard; vraag altijd om een brief of e-mail waarin staat voor welke periode en welke vorm van verhuur je toestemming krijgt.
Welke situaties komen het vaakst voor?
Niet elke verhuur is hetzelfde. De bank, de Belastingdienst en de huurwet kijken anders naar een jaar tussenhuur dan naar een woning die je voor onbepaalde tijd verhuurt.
Je gaat tijdelijk weg en komt terug. Je werkt een jaar in het buitenland of gaat een lange reis maken. Banken geven hiervoor relatief vaak toestemming, soms met voorwaarden over de duur. Voor de huurovereenkomst is dit een van de situaties waarin een tijdelijk contract nog mag: Volkshuisvesting Nederland noemt tussenhuur en de diplomatenclausule als uitzondering op de Wet vaste huurcontracten, die sinds 1 juli 2024 geldt. Lees de voorwaarden in het artikel over uitzonderingen op het tijdelijk huurcontract.
Je bent verhuisd en de oude woning staat te koop. Je woont al in je nieuwe huis en de oude woning verkoopt niet. Tijdelijk verhuren ligt dan voor de hand. Voor tijdelijke verhuur van een leegstaande woning die te koop staat, is naast toestemming van de bank meestal een vergunning onder de Leegstandwet van de gemeente nodig.
Je houdt de woning aan als belegging. Je koopt een nieuwe woning en wilt de oude blijvend verhuren. Dit is de situatie waarin banken het vaakst nee zeggen tegen verhuur onder een gewone hypotheek. Vaak moet je dan oversluiten naar een verhuurhypotheek of een andere financiering.
Je verhuurt een kamer in je eigen huis. Ook hiervoor vragen veel banken toestemming, al is het risico voor de bank kleiner. Fiscaal gelden hier aparte regels, zie hospitaverhuur: een kamer in je eigen huis.
Wat is een verhuurhypotheek?
Een verhuurhypotheek is een lening die bedoeld is voor een woning die je verhuurt. De bank beoordeelt dan niet alleen jouw inkomen, maar ook de huurinkomsten en de waarde van de woning in verhuurde staat. Die producten worden aangeboden door een beperkt aantal banken en gespecialiseerde geldverstrekkers.
In de praktijk betekent een verhuurhypotheek meestal dat je meer eigen geld inbrengt, omdat de lening maar een deel van de waarde dekt, en dat de rente hoger is dan bij een gewone hypotheek. De precieze voorwaarden verschillen per aanbieder en veranderen regelmatig. Vraag daarom offertes op en vergelijk die op het percentage van de waarde dat je mag lenen, de rente, de afsluitkosten en de eisen aan de huurprijs.
Let bij dat laatste goed op. Sommige geldverstrekkers rekenen met een minimale huuropbrengst. Die moet wel passen binnen wat je wettelijk mag vragen. Sinds de Wet betaalbare huur geldt voor veel woningen een maximale huur op basis van de WWS-punten, ook in de middenhuur. Een rendementsberekening die uitgaat van een vrijesectorhuur terwijl de woning onder de grens blijft, klopt dan niet. Reken de maximale huur uit voordat je de financiering rondmaakt, bijvoorbeeld met de gratis check.
Wat gebeurt er als je verhuurt zonder toestemming?
Verhuur je zonder toestemming, dan schend je de hypotheekvoorwaarden en kan de bank de lening in één keer opeisen. Dat zegt de Rijksoverheid letterlijk: de bank "kan eisen dat u onmiddellijk uw hypotheek afbetaalt". Kun je dat bedrag niet betalen, dan kan de bank uiteindelijk overgaan tot verkoop van de woning.
Of een bank die stap ook echt zet, hangt af van de situatie. Banken sturen meestal eerst een brief met het verzoek de verhuur te stoppen of alsnog toestemming te vragen. Ga er niet van uit dat een bank verhuur gedoogt omdat ze een tijd niets laat horen: stilzwijgen is geen schriftelijke toestemming.
Er is nog een risico dat verhuurders vaak vergeten: de verzekering. De Rijksoverheid wijst erop dat de opstal- en aansprakelijkheidsverzekering bij verhuur kan veranderen. Een opstalverzekering die uitgaat van eigen bewoning, dekt schade in een verhuurde woning soms niet of maar gedeeltelijk. Meld de verhuur dus ook bij je verzekeraar.
Hoe zit het met hypotheekrenteaftrek en box 3?
Verhuur je de hele woning voor onbepaalde tijd, dan is het geen eigen woning meer. Volgens de Belastingdienst heb je vanaf het moment dat het huurcontract ingaat geen recht meer op renteaftrek. De woning en de bijbehorende schuld horen dan in box 3. De huur die je ontvangt, geef je niet op als inkomen, en de kosten die je maakt, mag je niet aftrekken. Hoe de woning in box 3 wordt gewaardeerd, lees je in een verhuurde woning in box 3.
Bij tijdelijke verhuur van je eigen woning terwijl die je hoofdverblijf blijft (bijvoorbeeld als je op vakantie bent), blijft de woning in box 1. Je geeft de huurinkomsten dan op, en de Belastingdienst berekent de inkomstenbelasting over 70% van het bedrag dat je invult, na aftrek van bepaalde kosten zoals advertenties en het energieverbruik van de huurder.
Staat de woning leeg en te koop, dan houd je volgens de Belastingdienst tot drie jaar na het jaar waarin je eruit bent gegaan renteaftrek. Verhuur je de woning in die periode, dan vervalt de aftrek vanaf de ingang van het huurcontract. Stopt de verhuur binnen die driejaarstermijn en staat de woning weer leeg en te koop, dan krijg je de aftrek terug tot het einde van de termijn.
Wat regel je naast de bank?
Toestemming van de bank is nodig, maar niet genoeg. Een korte checklist voor wie een woning met hypotheek gaat verhuren:
- Bank: schriftelijke toestemming, met de periode en de vorm van verhuur erin.
- Verzekering: opstal- en aansprakelijkheidsverzekering aanpassen aan verhuur.
- VvE: kijk in het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement of er regels zijn voor verhuur, zoals een meldplicht.
- Gemeente: sommige gemeenten vragen een vergunning voor verhuur of hebben opkoopbescherming. Zie opkoopbescherming.
- Huurprijs en contract: bepaal de maximale huur met de puntentelling en voeg die puntentelling bij het contract; dat is sinds 1 januari 2025 verplicht. Een tijdelijk contract mag alleen in de uitzonderingen van de wet.
- Belasting: zet in je agenda vanaf welke datum de woning in box 3 valt.
Verhuur je aan je zoon of dochter, dan gelden er aparte aandachtspunten voor de huurprijs en de belasting. Die staan in woning verhuren aan je kind.
Waar kijk je het na?
Je hypotheekakte en de algemene voorwaarden van je bank zeggen wat er voor jouw lening geldt; die zijn leidend, niet een algemene website. De fiscale gevolgen staan bij de Belastingdienst onder "woning verhuren". De huurregels vind je bij de Huurcommissie en Volkshuisvesting Nederland. Twijfel je over een verhuurhypotheek of oversluiten, vraag dan een onafhankelijk hypotheekadviseur om een berekening met de huur die je wettelijk mag vragen.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.