Een studentenkamer is juridisch een eigen categorie. Er geldt een apart puntenstelsel met altijd een maximale huur, de contractregels wijken op één punt af, en in veel steden heb je een vergunning nodig om een woning in kamers te verhuren. Wie een woning koopt om aan studenten te verhuren, of een kamer verhuurt in een pand dat hij al heeft, loopt tegen alle drie aan.
Wanneer is een kamer onzelfstandige woonruimte?
Een kamer is onzelfstandige woonruimte als de huurder voor een eigen toegang, keuken of toilet afhankelijk is van ruimtes die hij met anderen deelt. De Belastingdienst gebruikt dezelfde toets: geen eigen voordeur, keuken en toilet. Heeft de huurder die drie wel zelf, dan is het een zelfstandige woning, ook als het maar 20 m² is. Een studio met eigen kitchenette en douche valt dus onder de puntentelling voor zelfstandige woningen, niet onder die voor kamers.
Dat onderscheid is de eerste stap, omdat het bepaalt welk puntenstelsel en welke huurprijstabel geldt. Twijfel je bij een kamer met een eigen douche maar een gedeelde keuken: die is onzelfstandig, want de keuken wordt gedeeld.
Hoe werkt de puntentelling voor een kamer?
Voor kamers geldt het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte, het WWSO. Het werkt met dertien rubrieken, waaronder de oppervlakte van de eigen kamer, verwarming, energieprestatie, keuken, sanitair, buitenruimte en de WOZ-waarde van het hele adres (Huurcommissie, Beleidsboek WWSO).
Het belangrijkste verschil met een zelfstandige woning: gedeelde ruimtes en voorzieningen tellen mee, maar hun punten worden gelijk verdeeld over alle kamers waarvan de bewoners er volgens hun huurcontract toegang toe hebben én gebruik van mogen maken. Hoe groot de eigen kamer is, maakt voor die verdeling niet uit. Deelt een kamer de keuken met vier anderen, dan krijgt elke kamer een vijfde van de keukenpunten.
Een voorbeeld. Een verhuurder in Nijmegen verhuurt vijf kamers in een tussenwoning. Kamer 3 is 14 m² en deelt de woonkeuken, de badkamer en de tuin met de andere vier. De eigen kamer levert punten op voor de oppervlakte en de verwarming. Daarbij komt een vijfde van de punten voor de keuken, de badkamer, de woonkamer en de tuin. Zou één kamer een eigen wastafel hebben, dan telt die alleen voor die kamer. Per rubriek rond je af op een kwart punt, het eindtotaal op hele punten. Het eindtotaal zoek je op in de huurprijstabel voor onzelfstandige woonruimte, en dat is de maximale kale huur.
Reken dat niet met de hand uit. De Huurprijscheck onzelfstandige woonruimte van de Huurcommissie doet het voor je, en de uitdraai kun je bij het contract voegen. Heb je eerder al een check gedaan: de Wet betaalbare huur heeft het WWSO gemoderniseerd, dus doe hem opnieuw (Volkshuisvesting Nederland). Per 1 januari 2027 wordt het WWSO bovendien op onderdelen aangepast (Stb. 2026, 267). Zo telt een wastafel buiten de badkamer nog voor maximaal 1 punt per ruimte, met een uitzondering voor één ruimte op een adres met acht of meer kamers, en is de toelichting op de minpunten herschreven voor de situatie waarin een huurder alleen via de kamer van een ander bij gedeelde ruimtes kan komen.
Altijd een maximale huur, en de gemeente handhaaft
Voor kamers geldt altijd een maximale huur volgens de punten. Een vrije sector zoals bij zelfstandige woningen bestaat voor kamers niet. Dat was voor de Wet betaalbare huur al zo. Nieuw is dat gemeenten er sinds 1 januari 2025 toezicht op houden en boetes kunnen opleggen (Volkshuisvesting Nederland).
Daarnaast geldt sinds 1 januari 2025 de plicht om bij elk nieuw contract een puntentelling te geven. Ook dat geldt voor kamers. Een huurder die vindt dat hij te veel betaalt, kan naar de Huurcommissie. Die doet onderzoek en de uitspraak over de punten en de huurprijs is bindend. Meer over die procedure in een zaak bij de Huurcommissie.
De jaarlijkse huurverhoging voor kamers volgt het maximum voor de sociale huur. Vanaf 1 juli 2026 is dat 4,1%, tot 1 juli 2027. Tot 1 juli 2026 gold 5%. Volgens de Rijksoverheid geldt die maximale verhoging ook voor kamers (Rijksoverheid, 15-12-2025). Rekenen kan met huurverhoging berekenen.
Welk huurcontract geef je een student?
Een student krijgt in principe een contract voor onbepaalde tijd, net als iedere andere huurder. Sinds 1 juli 2024 zijn tijdelijke contracten alleen nog toegestaan voor groepen uit een algemene maatregel van bestuur. Studenten staan op die lijst, maar met een voorwaarde: het gaat om studenten die tijdelijk voor hun studie huren in een andere gemeente dan waar ze wonen (Rijksoverheid, Wanneer kan ik tijdelijk huren).
Voor zo'n tijdelijk contract gelden vaste regels:
- Het duurt maximaal twee jaar en heeft een einddatum.
- Je informeert de huurder schriftelijk, niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand voor de einddatum, dat het contract afloopt.
- Vergeet je die brief, dan loopt het contract door voor onbepaalde tijd.
- De huurder kan wel tussentijds opzeggen.
- Sluit je na afloop met dezelfde huurder een nieuw contract, dan geldt dat als verlenging voor onbepaalde tijd.
Een student uit dezelfde stad, bijvoorbeeld een Utrechtse student die in Utrecht op kamers gaat, valt niet onder die uitzondering. Dan blijft er een andere route over: het doelgroepcontract, ook wel campuscontract. Dat is een vast contract met een extra opzeggingsgrond voor de verhuurder als de huurder niet meer tot de doelgroep hoort, bijvoorbeeld omdat hij is afgestudeerd (Rijksoverheid, Verschillende soorten huurcontracten). Die opzegging is niet automatisch; je moet kunnen aantonen dat de huurder niet meer studeert en de wettelijke procedure volgen. Meer over alle uitzonderingen in tijdelijk huurcontract: wanneer mag het nog.
Het kabinet wil een tijdelijk contract voor alle studenten mogelijk maken, dus ook voor studenten die al in de stad wonen (Kamerbrief 20-04-2026). De Tweede Kamer nam op 16 juni 2026 een motie aan om dat bij wet te regelen. Zolang er geen wet ligt, geldt de huidige uitzondering voor studenten van buiten de gemeente.
Een contract dat vóór 1 juli 2024 is gesloten, valt onder het oude recht. Toen mocht een tijdelijk contract voor onzelfstandige woonruimte maximaal vijf jaar duren. Die contracten lopen door tot hun einddatum.
Heb je een vergunning nodig voor kamerverhuur?
Dat bepaalt je gemeente. Op grond van de Huisvestingswet kan een gemeente een vergunning eisen voor het omzetten van een zelfstandige woning in onzelfstandige woonruimten, de omzettingsvergunning. Daarnaast kan het omgevingsplan kamerverhuur beperken, en kan de gemeente een verhuurvergunning instellen op grond van de Wet goed verhuurderschap. De regels lopen sterk uiteen.
Amsterdam als voorbeeld: daar is geen omzettingsvergunning nodig zolang de woning door ten hoogste twee volwassenen wordt bewoond, of als er sprake is van inwoning onder de voorwaarden van de verordening (Gemeenteblad Amsterdam 2024, 535630). Vanaf drie bewoners die geen huishouden vormen, heb je in Amsterdam dus in principe een omzettingsvergunning nodig. Het omgevingsplan van Amsterdam staat onzelfstandige woonruimte alleen toe met zo'n vergunning, of als de omzetting is vrijgesteld (Gemeenteblad Amsterdam 2025, 258039). Andere studentensteden hebben eigen grenzen. Den Haag weigert bijvoorbeeld sinds 1 april 2026 een omzettingsvergunning als in de wijk al meer dan 10% van de woonruimten door drie of meer personen onzelfstandig wordt bewoond; zie de nieuwe Haagse regels voor kamerverhuur.
Ga daarom vóór je koopt of verbouwt na wat je gemeente eist. De huisvestingsverordening en het omgevingsplan staan online, en de meeste gemeenten hebben een pagina over kamerverhuur.
Wat je verder regelt bij kamerverhuur
- Borg. Maximaal twee keer de kale huur, ook bij kamers.
- Servicekosten. Energie, internet en schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes reken je als servicekosten, gespecificeerd en jaarlijks afgerekend. Een all-in prijs zonder uitsplitsing maakt het lastig om bij de Huurcommissie te laten zien welk deel kale huur is.
- Informatieplicht. Geef elke huurder de schriftelijke informatie die de Wet goed verhuurderschap voorschrijft.
- Brandveiligheid. Voor een pand met meerdere kamers gelden vaak zwaardere eisen aan rookmelders en vluchtwegen dan voor een gezinswoning. Vraag bij je gemeente na wat voor jouw pand geldt.
Verhuur je een kamer in het huis waar je zelf woont, dan gelden andere regels voor huurbescherming en belasting. Dat is hospitaverhuur. Wil je eerst weten hoe je kamer of woning ervoor staat, begin dan met de gratis check.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.