De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft op 17 juli 2026 het Hof van Justitie van de Europese Unie gevraagd te oordelen over een huurprijswijzigingsbeding in de vrije sector (ECLI:NL:RBAMS:2026:7247). Eind april had de rechter dat al aangekondigd; partijen mochten daarna nog op de concepttekst van de vragen reageren. De zaak ligt stil tot het Europese Hof heeft geantwoord.
Dat is opvallend, omdat de Hoge Raad zich op 29 november 2024 al over hetzelfde soort beding uitsprak. Huurders van negentien woningen vroegen de kantonrechter juist naar aanleiding van dat arrest om de vragen aan Luxemburg voor te leggen. Ze vinden de opslag bovenop de inflatie oneerlijk en willen te veel betaalde huur terug.
Wat zei de Hoge Raad in 2024?
De Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2024:1780) beoordeelde een beding met jaarlijkse indexatie volgens de consumentenprijsindex plus een opslag van maximaal 3%. Drie punten zijn voor verhuurders van belang:
- Het indexatiedeel en het opslagdeel zijn twee bedingen die je los van elkaar beoordeelt. Indexatie compenseert geldontwaarding, een opslag dekt kostenstijgingen boven de inflatie en de waardeontwikkeling van de woning.
- Een opslagbeding is als zodanig niet oneerlijk, en een opslag van maximaal 3% ook niet, omdat de huurder bij het tekenen kan zien wat het hem maximaal kost. Bijkomende omstandigheden in een individueel geval kunnen tot een ander oordeel leiden.
- Is het opslagbeding toch oneerlijk, dan valt alleen dat deel weg. De indexatie blijft staan.
Lagere rechters passen dat sindsdien toe, maar niet altijd met dezelfde uitkomst. Het gerechtshof Amsterdam oordeelde in 2026 dat ook een opslag van maximaal 3% bovenop de indexatie in een concreet geval oneerlijk kan zijn, als de verhuurder niet aannemelijk maakt dat die opslag nodig is. Een maximum van 3% in het contract is dus geen vrijbrief.
Waar gaan de nieuwe vragen over?
Ook in de Amsterdamse zaak gaat de huur jaarlijks omhoog met het inflatiecijfer plus een opslag. De huurders vinden die opslag oneerlijk en vorderen de te veel betaalde huur terug. Volgens de rechtbank gaan de vragen aan het Europese Hof onder meer over twee kwesties die voor elke verhuurder met zo'n beding van belang zijn.
De eerste is de splitsing. De Hoge Raad knipte het beding op in een indexatiedeel en een opslagdeel, zodat de indexatie overeind blijft als de opslag sneuvelt. De kantonrechter wil weten of dat mag onder het Europese recht, of dat een rechter het beding als geheel moet beoordelen. In dat laatste geval kan het hele beding wegvallen, inclusief de indexatie.
De tweede is de vraag wanneer zo'n beding oneerlijk is: welke omstandigheden de rechter daarbij moet meewegen, en of de lijn van de Hoge Raad over een opslag tot 3% daarbij past. De precieze tekst van de vragen staat in de uitspraak (ECLI:NL:RBAMS:2026:7247) op rechtspraak.nl.
De kantonrechter wijst erop dat een nationale rechter van vaste rechtspraak moet afwijken als die niet strookt met een Europese richtlijn. Hier gaat het om de richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.
Wat betekent dit voor verhuurders in de vrije sector?
Voorlopig blijft het arrest van de Hoge Raad het uitgangspunt. Maar zolang het Europese Hof niet heeft geantwoord, is niet zeker dat een opslagbeding bij een rechter overeind blijft, en ook niet dat de indexatie blijft staan als de opslag wegvalt. Wanneer het Hof antwoordt, is niet bekend.
Los daarvan geldt altijd het wettelijke maximum. In de vrije sector mag de huur in 2026 met niet meer dan 4,4% omhoog, ook als het beding in je contract meer toestaat (Rijksoverheid, 15-12-2025). Een opslag van enkele procenten bovenop een inflatie van ruim drie procent komt dus al snel boven die grens uit. Welk maximum voor welk contract geldt, staat in huurverhoging 2026 voor vrije sector en middenhuur. Meer over de regels per segment lees je op de pagina over huurverhoging, en met de tool huurverhoging berekenen zie je wat bij jouw huur het maximum is.
Wie een nieuw contract opstelt, doet er goed aan indexatie en opslag duidelijk van elkaar te scheiden, de reden voor een opslag te noemen en de berekening zo te omschrijven dat de huurder die vooraf kan narekenen. In de rechtspraak tot nu toe wegen juist die punten mee. Waar je verder op let bij het contract, staat in een huurcontract opstellen als verhuurder. Of je woning eigenlijk wel in de vrije sector valt, check je met de puntentelling of de gratis check. Lag de aanvangshuur onder de liberalisatiegrens, of is het een middenhuurcontract van op of na 1 juli 2024, dan gelden andere maxima: in 2026 6,1% in de middenhuur en 4,1% in de sociale huur per 1 juli 2026.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.