Wat betekent een bezwaar van je huurder tegen de huurverhoging?
Een bezwaar betekent dat je huurder het niet eens is met je voorstel. Je kunt de verhoging dan niet zomaar doorvoeren: wil je hem toch doorzetten, dan beslist de Huurcommissie. Bij een sociale huurwoning moet jij als verhuurder dan zelf een uitspraak van de Huurcommissie vragen (Rijksoverheid, vraag en antwoord over bezwaar tegen de huurverhoging).
De huurder maakt het bezwaar bij jou, niet bij de Huurcommissie. Dat moet vóór de ingangsdatum van de verhoging. Voor de verhoging per 1 juli 2026 noemde de Huurcommissie als uiterste moment: vóór woensdag 1 juli 2026 (Huurcommissie, 24-06-2026). De huurder mag daarvoor het bezwaarschrift van de Huurcommissie gebruiken, maar een eigen brief of bericht mag ook.
Let op: zodra de zaak bij de Huurcommissie ligt, kun alleen jij hem stoppen. Trekt je huurder het bezwaar in, dan moet hij dat aan jou laten weten (Huurcommissie, 24-06-2026).
Op welke gronden mag een huurder bezwaar maken?
Bij een sociale huurwoning noemt de Rijksoverheid onder meer deze redenen:
- de verhoging is hoger dan de maximale huurverhoging van dat jaar;
- na de verhoging komt de huur boven de maximale huur volgens het puntensysteem;
- het voorstel bevat fouten, bijvoorbeeld in de huurprijs of de ingangsdatum;
- de verhoging volgt te snel op de vorige;
- de huurder kreeg het voorstel niet of te laat: dat moet minimaal twee maanden voor de ingangsdatum binnen zijn;
- de verhoging is gebaseerd op een renovatie waarvoor de huurder geen toestemming gaf;
- de Huurcommissie heeft de huur tijdelijk verlaagd vanwege onderhoudsgebreken die je nog niet hebt verholpen, of er loopt een procedure over gebreken;
- de huurder betaalt een all-in huur, zodat de kale huur niet te controleren is.
Bij een inkomensafhankelijke verhoging kan de huurder daarnaast bezwaar maken als zijn inkomen lager was dan in het voorstel staat, of als hij of een huisgenoot chronisch ziek is of een handicap heeft (Rijksoverheid).
Bij middenhuur en in de vrije sector gaat het bezwaar vooral over de hoogte: is de verhoging hoger dan het wettelijke maximum van dat jaar? Het actuele maximum lees je in onze uitleg over de huurverhoging. Voor middenhuur geldt bij de Huurcommissie een andere procedure dan bij sociale huur; de stappen hieronder gaan over sociale huur (Huurcommissie, jaarlijkse huurverhoging beoordelen).
Wat moet je doen als verhuurder van een sociale huurwoning?
Je hebt drie keuzes. Je kunt de huurder gelijk geven en een nieuw, lager voorstel doen. Je kunt de verhoging laten vallen. Of je legt het bezwaar voor aan de Huurcommissie.
Kies je voor de Huurcommissie, let dan op de termijn. De Huurcommissie gaf voor de verhoging per 1 juli 2026 als uiterste datum dinsdag 11 augustus 2026 (Huurcommissie, 24-06-2026). In 2025 was dat maandag 11 augustus: zes weken na de ingangsdatum (Huurcommissie, 01-08-2025). Mis je die datum, vraag dan bij de Huurcommissie na wat er nog kan voordat je verdere stappen zet.
Zo pak je het aan:
- Lees het bezwaar en kijk welke reden de huurder noemt.
- Controleer je voorstel: percentage, nieuwe huurprijs, ingangsdatum en de datum waarop de huurder het voorstel kreeg.
- Controleer de puntentelling. Komt de huur na verhoging boven de maximale huur, dan heeft de huurder een sterk punt. Met de gratis check zie je snel waar je woning staat.
- Ga na of er openstaande onderhoudsgebreken zijn of een lopende procedure daarover.
- Klopt het bezwaar, pas je voorstel dan aan en laat de huurder dat schriftelijk weten.
- Klopt het bezwaar volgens jou niet, leg het dan op tijd voor aan de Huurcommissie, met je voorstel, het bezwaar en je onderbouwing.
Hoe een zaak bij de Huurcommissie verloopt, lees je in Je huurder stapt naar de Huurcommissie.
Wat als de huurder geen bezwaar maakt maar ook niet betaalt?
Dan is het geen bezwaar, maar je weet ook niet of de huurder akkoord is. De Huurcommissie adviseert om dan een herinneringsbrief te sturen, bij voorkeur aangetekend. Voor de verhoging per 1 juli 2026 moest die brief uiterlijk woensdag 30 september 2026 verstuurd zijn (Huurcommissie, 24-06-2026).
Hoe werkt het in de vrije sector?
In de vrije sector maakt de huurder ook eerst bezwaar bij jou als de verhoging hoger is dan het wettelijke maximum. Verlaag je de verhoging niet tot dat maximum, dan kan de huurder zelf een uitspraak van de Huurcommissie vragen. Dat kan tot vier maanden na de huurverhoging (Rijksoverheid). Hier ligt het initiatief dus bij de huurder, niet bij jou.
Voorbeeld: bezwaar tegen een verhoging per 1 juli
Stel: je verhuurt een sociale huurwoning. Je stuurt op 15 april het voorstel voor de jaarlijkse verhoging per 1 juli. Op 20 juni krijg je een brief van je huurder. Hij schrijft dat de huur na de verhoging boven de maximale huur volgens het puntensysteem uitkomt, omdat de keuken sinds vorig jaar minder punten oplevert.
Je doet het volgende:
- Je ziet dat het bezwaar vóór 1 juli binnen is. Het telt dus.
- Je maakt een nieuwe puntentelling en ziet dat de huurder gelijk heeft: met de verhoging kom je boven de maximale huur.
- Je stuurt een nieuw voorstel waarmee de huur precies op de maximale huur uitkomt, en je legt in de brief uit hoe je hebt gerekend.
- Gaat de huurder akkoord, dan is de zaak klaar. Blijft hij bezwaar houden en vind jij dat je voorstel klopt, dan leg je het bezwaar vóór de uiterste datum van de Huurcommissie aan haar voor.
Had je huurder geen gelijk gehad, dan was stap 3 overgeslagen en had je direct het bezwaar voorgelegd.
Hoe voorkom je bezwaar volgend jaar?
De meeste bezwaren gaan over fouten die je vooraf kunt zien. Controleer je puntentelling voordat je het voorstel verstuurt, verstuur het voorstel ruim op tijd en noem de oude huur, de nieuwe huur, het percentage en de ingangsdatum. Een voorbeeld vind je in Huurverhoging aankondigen: voorbeeldbrief.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.